اختلافات زیاد سالهای اخیر مربوط به قراردادهای پیش فروش آپارتمان، نشان داد که تنظیم یک قرارداد کامل و جامع از اهمیت بالایی برخوردار است. با گسترش رونق این نوع معاملات در چند سال اخیر، طرفین قرارداد سعی کردهاند تا با تنظیم قرارداد به کاهش حداکثری ریسکهای مرتبط با این نوع سرمایهگذاری برسند.
اما همچنان اختلافاتی نیز در این زمینه ممکن است رخ دهد که یکی از آنها اثبات قرارداد پیش فروش آپارتمان است. در ادامه به بررسی آن خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید.
قانون پیش فروش آپارتمان
در سال ۱۳۸۹ نیاز به تنظیم قوانینی که فرآیند پیش فروش آپارتمانها را مشخص و شفاف کنند، موجب تصویب قانون پیش فروش آپارتمان شد. این قانون شامل ۲۵ ماده و چهار تبصره است. طبق این قانون، پیش فروشنده متعهد است که واحدهای ساختمانی با ویژگیهای مشخص را در مکان مشخص شده ساخته یا تکمیل کند و در نهایت آنها را به پیشخریدار، که مالک آینده آپارتمان مورد نظر است، تحویل دهد. این بخشهای قانونی برای اطمینان از اجرای صحیح و منظم فرآیند پیش فروش آپارتمان ایجاد شدهاند.
قانون پیش فروش آپارتمان ذکر میکند که حتما باید قرارداد نوشت و آنها باید دارای شرایط خاصی باشند.
انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان
واگذاری یا پیش فروش آپارتمانها به وسیله قراردادهای رسمی و معتبر باید انجام شود. یعنی همه اطلاعات و تعهدات به صورت رسمی و مستند باید تنظیم شود. به همین دلیل، قانون گذار مفادی را برای نحوه تنظیم قراردادهای پیش فروش آپارتمان تعیین کرده است.
ماده ۳ از قانون پیش فروش ساختمان به وضوح مقرر میکند که هرگونه قرارداد پیش فروش یا واگذاری حقوق و تعهدات مربوط به آن، باید به روش رسمی و تحت نظارت دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. این اقدام نه تنها باعث اطمینان در اجرای قراردادها است، بلکه مانع از تبانی و تخلفات احتمالی نیز میشود. برای اطمینان از اینکه تمامی مفاد قرارداد به درستی ثبت و اعمال شوند، خلاصهای از آن نیز باید به اداره ثبت محل ارسال شود.
ماده ۲۳ قانون پیش فروش آپارتمان ضمانت اجرایی برای تنظیم سند رسمی در معاملات پیش فروش آپارتمانها تعیین میکند. بدین ترتیب عدم تنظیم سند رسمی و اقدام به پیش فروش آپارتمان، میتواند موجب مجازات حبس تا یک سال یا جریمه مالی تا چهار برابر مبالغ دریافتی شود. این جرائم فقط با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت راه و شهرسازی قابل تعقیب هستند و در صورت عدم شکایت یا گذشت شاکی، اجرای حکم متوقف میشود.
ماده ۲۴ نیز مشاوران املاک را موظف میکند تا با راهنمایی طرفین برای تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی هستند و ممنوعیت معامله بدون داشتن مجوز، از مشکلات احتمالی جلوگیری کنند.
چه چیزهایی باید در قرارداد پیش فروش آپارتمان قید شود؟
در متن قراردادهای پیش فروش باید حتما موارد ذیر درج شوند:
- مشخصات پیش فروشنده: باید به دقت مشخص شود که کدام فرد یا نهاد مسئولیت پیش فروش آپارتمان را بر عهده دارد، آیا مالک ملک است، سازنده آن، مستاجری که مجوز ساخت دارد یا حتی پیشخریدار قبلی؟
- مشخصات مالک: هویت و مشخصات صاحب سند باید ذکر شود تا مطمئن شوید که قرارداد از سوی شخص صحیح و مالک اصلی امضا شده است.
- جزئیات و مشخصات آپارتمان: تمام جزئیات مربوط به آپارتمان باید درج شود، از جمله متراژ، طبقه، شماره واحد، تعداد اتاقها، توضیحات فنی، مصالح استفاده شده و سایر ویژگیها.
- شرایط پرداخت و تسویه بها: شرایط پرداخت به دقت باید مشخص شوند، از جمله مبالغ، زمانبندی و روش پرداخت. همچنین قوانین مربوط به پرداخت حداقل ۱۰ درصد از کل بهای ساختمان در زمان تنظیم سند قطعی باید رعایت شود.
- زمانبندی تحویل و انتقال قطعی: در قرارداد پیش فروش، تعیین زمان تحویل ملک و تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی بسیار مهم است. این اطلاعات به عنوان پایهای برای محاسبه مواعد قانونی و خسارات، از جمله خسارات تاخیر وجه التزام، اجرت المثل و سایر مباحث مالی مورد استفاده قرار میگیرند.
- تضمینات و بیمهها: تعیین تضمینات و خسارتهای قابل پرداخت در صورت عدم اجرای تعهدات قراردادی نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. همچنین، پیش فروشنده موظف است قرارداد بیمهای را برای پوشش خسارات به پیش خریدار و اشخاص ثالث منعقد نماید.
- تعهدات نسبت به مراجع قانونی: پیش فروشنده میبایست تعهدات خود را نسبت به مراجع قانونی مانند صادرکننده پروانه ساخت، به دقت در قرارداد ذکر نماید. این شامل تعهداتی مانند ساخت فضای سبز، معابر، مسجد، مدرسه و حفظ درختان موجود در زمین است.
- معرفی داوران: ارجاع به داوری به منظور حل و فصل اختلافات از اهمیت بالایی برخوردار است. در قانون پیش فروش ساختمان، ارجاع به داوری به صورت الزامی مقرر شده است و تعیین داوران نیز از وظایف طرفین میباشد، که باید به دقت در قرارداد مشخص شوند.
دعاوی قرارداد پیش فروش آپارتمان
همانطور که گفته شد، قرارداد پیش فروش باید همراه با تنظیم سند رسمی و در نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. ضمن اینکه حتما در سند مالکیت نیز قید شود. اما در بسیاری از موارد این مسئله رعایت نشده و قرارداد به صورت عادی تنظیم میشود. به همین جهت ممکن است بحث مالکیت آن زیر سوال برود. در این موارد باید با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک، فروشنده را ملزم به ایفای تعهداتش کرد.
چه کسی باید شکایت کند؟
در صورتی که میخواهید دعوایی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی در قرارداد پیش فروش مطرح کنید، این دعوا باید از سوی پیش خریدار مطرح شود. همچنین، در صورتی که پیش فروشنده مالک رسمی ملک نباشد و قراردادی مانند اجاره یا مشارکت در ساخت بین او و مالک وجود نداشته باشد، ضروری است که مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح شود. این اقدام از جانب مالک رسمی، در جلوگیری از رد دعوا و افزایش احتمال موفقیت دعوا بسیار مؤثر است.
کجا باید مراجعه کنیم؟
در قوانین مرتبط با پیش فروش ساختمان، مرجعی برای رسیدگی به اختلافات مربوط به تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان تعیین شده است. بر اساس ماده ۲۰ این قانون، مسئولیت حل این اختلافات به عهده هیأت داوری است.
اما تاکنون آییننامه اجرایی برای این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری ابلاغ نشده است. به همین دلیل، در حال حاضر، رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش ساختمان به دادگاههای محل وقوع ملک واگذار شده است.
بنابراین، در صورتی که شما به عنوان خریدار یا صاحب ملک در قرارداد پیش فروش ساختمان، با اختلافی مواجه شدید و توانایی حل آن از طریق مذاکره مستقیم با مقابل خود را ندارید، باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست رسیدگی به اختلاف خود را ثبت کنید.
نحوه اجرای رأی در قراردادهای پیش فروش
هنگامی که دادگاه تصمیم نهایی درباره رسیدگی به اختلاف مرتبط با قرارداد پیش فروش میرسد، فرآیند اجرای رأی در چند مرحله انجام میشود.
دادگاه اجرائیه خود مبنی برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه را به فروشنده اعلام میکند.
در صورتی که پیش فروشنده موافقت نکند یا قادر به تنظیم سند رسمی پیش فروش نباشد، دادگاه میتواند از طریق نمایندهای که از طرف پیش فروشنده اعزام میشود، سند را تنظیم کرده و امضا کند.
پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش، دفتر اسناد رسمی مربوطه خلاصهای از قرارداد را به اداره ثبت اسناد املاک اعلام میکند. این اعلام به اداره ثبت اسناد باعث ثبت قرارداد پیش فروش در سند مالکیت ملک میشود.
نکات کلیدی در دعوای اثبات قرارداد پیش فروش آپارتمان
اخذ مفاصا حساب مالیات برای تنظیم سند رسمی پیش فروش لازم نیست.
سندی پیش فروشی که دادگاه تنظیم آن را خواستار میشود، در حقیقت قرارداد پیش فروش ملک است که با سند رسمی تفاوت دارد. این الزام به منظور جلوگیری از قراردادهای پیش فروش معارض در قانون تعبیه شده است.
در صورت استنکاف یکی از طرفین از تعهدات قانونی، اجرای ثبت به عنوان راه حل قانونی مطرح میشود، بدون نیاز به طرح دعوا در دادگاه.
دعوای الزام به تنظیم سند پیش فروش، اغلب در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا مطرح میشود، اما پس از اتمام مدت توافق شده و پایان عملیات ساختمانی، این دعوا اهمیت خود را از دست میدهد و باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کرد.
اگر شخصی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش کند، پیش خریدار میتواند اقدام به تعقیب کیفری نماید و مجازاتی برای این عمل در قانون تعیین شده است.
اثبات قرارداد مالکیت زمانی که ملک فاقد سند رسمی است
در صورتی که زمین مورد نظر برای فروش، دارای سند مالکیت رسمی نباشد و فردی بدون تنظیم قرارداد رسمی (در دفاتر مشاور املاک) به فروش ملک اقدام کند، این عمل میتواند موجب تخلفاتی شود که در مواد ۲۳ و ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان مجازات میشود.
درواقع با توجه به اینکه یکی از شرایط اصلی تنظیم قرارداد پیش فروش، داشتن سند رسمی برای ساختمان است که بر اساس مواد ۱ و ۴ قانون پیش فروش ساختمان تعیین شده است، در صورتی که مالک رسمی بدون تنظیم سند رسمی به مشاوران املاک مراجعه کرده و به فروش ملک بپردازد، این عمل از نظر قانونی قابل تعقیب و مجازات خواهد بود. به عبارت دیگر، اگر پیش فروشنده فاقد سند رسمی مالکیت باشد، فعالیت او در دفاتر مشاور املاک، برخلاف قوانین و مقررات بوده و ممکن است موجب تخلفاتی شود که در قانون پیش فروش ساختمان تعیین شده است.
مدارک لازم برای قرارداد پیش فروش آپارتمان
برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان باید مدارک زیر را ارائه داد:
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی:
این سند نشان دهنده اختیار پیش فروشنده برای معامله در مورد املاکی است که از طریق سرمایهگذاری و ساخت بنا بر روی آنها به او واگذار شدهاند.
- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد:
این مدارک تایید میکنند که ساختمان مورد نظر به موجب مقررات و پروانههای لازم ساخته و تمام شده است و هر واحد دارای شناسنامه فنی مستقل و معتبر میباشد.
- بیمهنامه مسئولیت پیش فروشنده:
این بیمهنامه مسئولیت مالک یا پیش فروشنده را در قبال هر گونه خسارت یا مشکلات احتمالی پس از امضای قرارداد پوشش میدهد.
- تاییدیه مهندس ناظر ساختمان:
تاییدیه مهندس ناظر ساختمان نشاندهنده اتمام عملیات ساختمانی و پایان فاز ساخت است و میتواند به عنوان یکی از مدارک اصلی برای تنظیم قرارداد مورد نیاز باشد.
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک:
این پاسخ، صحت و اعتبار ملک مورد نظر را تایید میکند و مشتمل بر جزئیات مربوط به ثبت وضعیت حقوقی ملک است.