واژه “خلع” در لغت به معنی (برکندن) یا (عزل کردن) و”ید” به معنی (دست و تسلط) می باشد. خلع در اصطلاح حقوقی به عبارتی مانع شدن از تصرف استیلای شخص غاصب از طرف مالک مال غیر منقول یا منقول می باشد.
خلع ید در معنای عام و کلی شامل دعاوی تصرف عدوانی و دعاوی تخلیه ید و در معنای خاص دعوی اثبات مالکیت علیه متصرف غیر قانونی است.
تفاوت خلع ید با دعوای تصرف عدوانی
لازم به ذکر است که در دعوای تصرف عدوانی صرفا سابقه تصرف خواهان ملاک می باشد هر چند که مالک ملک نباشد و اینکه عدوانی و غاصبانه بودن تصرف خوانده یکی دیگر از دلایل صدور رای به نفع خواهان است و همچنین دعوای تصرف عدوانی صرفاً در اموال غیر منقول مطرح می گردد. ولی دعوای خلع ید ممکن است شامل اموال منقول نیز بشود که غالبا با عنوان (استرداد)مطرح می شود.
در دعوای خلع ید دادگاه در صورتی حکم به نفع خواهان میدهد که وی با ارائه اسناد و ادله مالکیت خود را که مورد تکذیب خوانده بوده و همچنین غاصبانه بودن تصرف خوانده (متصرف) را ثابت کند. چرا که در این دعوا مالکیت رکن اصلی می باشد و تصرف باید بدون اجازه یا خارج از مدت قرارداد باشد. پس طرح این دعوا علیه مستاجر قابل استماع نبوده و دادگاه ترتیب اثر نمیدهد و قرار رد دعوا صادر میکند.
تفاوت خلع ید و تخلیه ید
به عبارتی دعوای خلع ید و تصرف عدوانی با دعوای تخلیه ید متفاوت است زیرا در دعوای خلع ید و تصرف عدوانی متصرف مدعی مالکیت می باشد ولی در دعوای تخلیه ید طرفین دعوا خواهان و خوانده هیچ اختلافی در مالکیت خواهان وجود ندارد و متصرف مالکیت ملک خواهان را قبول دارد و مالک نیز پذیرفته که ید و تصرف خوانده غاصبانه نیست.
ولی مالک ادامه تصرف خوانده را بر خلاف قانون یا قرارداد می داند که مصداق بارزین دعواT دعوای بین موجر و مستاجر می باشد در دعوای تخلیه ید نکتهای که حائز اهمیت است عدم ضرورت مالکیت ملک توسط خواهان می باشد. و همین که شخص مالک منافع یک ملک باشد مثل مستاجر می تواند علیه کسی که ملک مورد اجاره را غصب کرده ولو مالک ملک باشد،دعوی خلع ید مطرح نماید.
خلع ید در ملک مشاع
آیا دعوای خلع ید در ملک مشاع بین شرکا قابل طرح است؟ در این مورد باید دقت شود زمانی دعوای خلع ید بین شرکا یک ملک به وجود می آید که یکی از شرکا بدون اجازه سایر شرکا یا یکی از آنها در ملک تصرف مادی بنماید. طرح این عنوان دعوای علیه یکی از شرکا یا شخص ثالث قابل رسیدگی می باشد.
دادگاه به استناد قانون در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک صادر کند از تمام ملک خلع ید می شود و حتی شریکی که حکم به نفع او صادر شده نمی تواند در ملک تصرف کند و شامل قواعد تصرف و مواد قانونی در ملک مشاع می گردد. به این نحو که بر اساس مواد ۵۷۶ و ۵۸۲ قانون مدنی تصرف هر شریک منوط به اجازه سایر شرکا میباشد.
شاید این سوال برای خوانده به وجود بیاید که اگر تمام شرکا مالک جز به جز تمام ملک نیستند پس چرا تصرف هر یک از شرکا در گرو اجازه شریک دیگر است و حتی به هر یک از شرکا این حق داده شده در صورتی که شریک دیگر بدون اجازه در ملک تصرف نمود دعوای خلع ید مطرح نماید.
در اینجا نکتهای که حائز اهمیت است این است که طبق قانون تمام شرکا مالک تمام ملک می باشند ولی تصرف و استیلا از ملک باید با اجازه سایر شرکا باشد زیرا کسی نمی تواند از حق خود به ضرر دیگری استفاده نماید و به عبارتی از حق خود سوء استفاده کند.
تخلیه ید در ملک مشاع
آیا دعوای تخلیه ید در ملک مشاع بین شرکا قابل طرح میباشد؟ همانگونه که ذکر شد دعوای تخلیه ید در مورد اختلاف در منافع ملک می باشد که مصداق بارز آن در موردی است که یکی از شرکا ملک خود را به شخصی اجاره می دهد. در اینجا شریک دیگر راضی به قرارداد اجاره نمیشود حال شریک مخالف و ممتنع لزوماً باید دعوی خلع ید علیه مستاجر مطرح نماید البته این دعوی زمانی مطرح می شود که مستاجر در ملک مذکور مستقر یا تصرف مادی نموده است وگرنه اگر قبل از تصرف باشد میتواند تقاضای فسخ قرارداد اجاره را بنماید.
طرح دعوای تخلیه به این دلیل مطرح می گردد که اساساً مالکیت ملک مورد اختلاف نیست بلکه مورد قبول طرفین می باشد و صرفاً اختلاف در تصرف مادی است.پس با توجه به اینکه هر یک از شرکای ملک مشاع در تمامی اجزای ملک حق و حقوق قانونی دارند می توانند طرح دعوای تخلیه ید را مطرح نمایند که در این مورد اجاره منفسخ می شود چرا که تصرف مادی و فیزیکی منوط به اجازه تمام شرکا می باشد.
دعوای تخلیه همیشه ماهیت حقوقی دارد بر خلاف دعوای تصرف عدوانی که ممکن است جنبه کیفری نیز داشته باشد. در دعوای خلع ید با توجه به رای وحدت رویه دیوان عالی کشور به شماره ۶۷۲ ۱۰ ۱۰ ۱۳۸۳ مالکیت خواهان باید احراز و اثبات شود و خواهان در دعوای خلع ید ابتداً باید به وسیله سند رسمی یا عادی مالکیت را اثبات نماید تا دعوای خلع ید قابل رسیدگی باشد.
از جمله دعاوی مرتبط با خلع ید دعوای قلع و قمع بنای ساخته شده توسط متصرف می باشد لازم به ذکر است که اعطای مجوز از طرف بخشداری یا شهرداری برای ساخت بنا توسط متصرف یا غاصب دلیل بر مالکیت و ایجاد حق به نفع غاصب نمی باشد و ضمن خلع ید و در صورت درخواست خواهان در دادخواست بدوی حکم به قلع و قمع و اعاده بر وضع سابق خواهد شد.
صلاحیت دادگاه در دعوای خلع ید
با توجه به این که خلع ید غالباً مربوط به اموال غیر منقول می باشد دادگاه صالح برای طرح دعوا دادگاه محل استقرار ملک میباشد و با توجه به اینکه هر دعوای حقوقی که در محکمه مطرح میشود دارای شرایط و ارکان جداگانه هستند بنابراین رسیدگی به هر دعوا منوط به تحقق ارکان و شرایط تشکیل دهنده آن دعوا و مستلزم تقدیم دادخواست مطابق مقررات قانونی میباشد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی موید این ادعاست.
هزینه دادرسی دعوای خلع ید
هزینه دادخواست دعوای خلع ید با توجه به قیمت منطقه ای ملک محاسبه می شود و بسته به موقعیت منطقه ای آن که در کجا مستقر می باشد هزینه دادرسی اخذ می شود در صورت محکومیت متصرف خوانده ملزم به جبران هزینه دادرسی و خسارات وارده به خواهان می باشد. البته ذکر این نکته ضروری است که تعیین قیمت منطقه ای ملک از طرف دادگاه برای محاسبه هزینه دادرسی بر خلاف تصور بر اساس قیمت روز بازار نمی باشد چرا که در خیلی از مواقع قیمت ملک بر اساس بازار ممکن است بسیار فراتر از قیمت واقعی و کارشناسی ملک باشد به همین دلیل معیار دادگاه کاملا متفاوت تر و در اکثر مواقع کمتر از ارزش عرف بازار می باشد.
نحوه اجرای حکم دعوای خلع ید
با توجه به اینکه خلع ید جزء دعاوی حقوقی می باشد مثل سایر احکام حقوقی بعد از قطعی شدن رای دادگاه و ابلاغ حکم به طرفین با درخواست اجرائیه از طرف خواهان و صدور اجرائیه از طرف شعبه اجرای احکام حکم اجرا گذاشته میشود. در واقع اجرای رای با دادورز شعبه مربوطه می باشد.
چندین نکته حائز اهمیت دعاوی خلع ید
نکته ۱: طرح دعوای خلع ید در صورتی در دادگاه پذیرفته میشود که این دعوا از طرف مالک یا قائم مقام او و یا وکیل یا نماینده حقوقی مالک مطرح شود در غیر این صورت با قرار دادخواست مواجه می شود.
نکته ۲: مدت زمان رسیدگی در دعوای خلع ید مانند سایر دعاوی حقوقی بسته به دادگاه صالح به رسیدگی و شعبه ای که پرونده به آن ارجاع شده متغیر می باشد به عبارتی نمی توان زمانی خاص یا دقیق برای حصول نتیجه و قطعیت دعوای خلع ید قائل گردید.
نکته ۳: دعوای خلع ید هم شامل عین ملک می شود و هم شامل منافع ملک.
اقدامات دادگاه در رابطه با تخلیه و خلع ید چیست؟
- اول احراز مالکیت خواهان از طریق استعلام ثبت و ملاحظه سند مالکیت چرا که دادگاه باید ابتدائاً مالکیت خواهان را مشخص کند و سپس وارد ماهیت دعوا شود.
- دوم تشخیص غیر قانونی و مشروع نبودن تصرف خوانده
- سومین اقدام احراز این که تصرف خوانده در محدوده مالکیت خواهان بوده یا خیر.
وکیل خلع ید
مزایای تنظیم دادخواست خلع ید و تخلیه توسط وکیل
- مدت زمانی که در صورت تخلیه گرفته می شود بسیار کمتر می باشد.
- نیازی به حضور مالک برای اجرای حکم تخلیه نیست.
- همچنین نیازی به حضور مالک برای اخذ دستور تخلیه از طریق شورا نخواهد بود.
- وکیل میتواند خسارت و اجرت المثل ایام تصرف را از مستاجر و یا متصرف غاصب اخذ کند.
- پس از محکومیت متصرف برای مطالبه ضرر و زیان وکیل میتواند اموال متصرف را توقیف کند.
- اگر ملک مورد اختلاف دارای چندین مالک باشد تمامی مالکین می توانند یک وکیل برای انجام امور مربوط به خلع ید و تخلیه استخدام نمایند.
مدارک خلع ید و تخلیه املاک توسط وکیل
مدارک شناسایی ازقبیل شناسنامه و کارت ملی
ارائه قرارداد اجاره برای تخلیه و سند مالکیت برای خلع ید
در صورتی که نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در امور ملکی دارید میتوانید برای دریافت وقت مشاوره با شماره های درج شده در بالای سایت تماس حاصل فرمایید