یکی از مشکلاتی که افراد زیادی با آن درگیر هستند، تصرف ملک است. گاهی به دلیل اینکه ملک قولنامه ای است، چالشها و مشکلات زیادی سر راه افراد به وجود میآید. قانون برای رفع تصرف ملک قولنامه ای مواردی را مطرح کرده است که فرد با استناد به آنها میتواند مالکیتش را ثابت کند. در ادامه با چگونگی اثبات مالکیت ملک قولنامه ای آشنا خواهیم شد.
مشکلات خرید ملک قولنامه ای
هنگام خرید ملک قولنامه ای همیشه دو مشکل عمده وجود دارد که احتمالا خریدار با آن روبهرو میشود:
- فروشنده مالک واقعی نباشد.
- مالک ملکش را به بیش از چند نفر فروخته باشد.
در ملکهایی که سند رسمی دارند، میتوان با استعلام گرفتن و احراز هویت مالک، از صحت مالکیت وی مطمئن شد. اما در خرید قولنامه ای به دلیل اینکه سندی در این میان وجود ندارد، امکان انجام این کار وجود ندارد.
البته این مسئله باعث نمیشود که به طور کلی ملکهای قولنامه ای خرید و فروش نشوند. بلکه راهکارهایی وجود دارد که می توان از طریق آنها جلوی کلاهبرداری را گرفت. مهمترین آن بررسی سلسله قولنامههای پیشین است که نهایتا به سند مادر میرسد و میتوان از این طریق مالکیت فروشنده را احراز نمود.
حکم تصرف ملک قولنامه ای
از آنجایی که مراجع قانونی معامله املاک به صورت قولنامهای را به رسمیت نمیشناسند، مالک را کسی میداند که سند رسمی داشته و به نام او ثبت شده باشد. در غیر این صورت فرد برای اثبات مالکیت باید دعوای تصرف ملک قولنامه ای را مطرح نموده و ثابت نماید.
قانونگذار در ماده 35 قانون مدنی، تصرف به عنوان مالکیت را دلیل مالکیت میداند، مگر اینکه خلافش ثابت شود. بنابراین بار اثبات تصرف به عهده کسی که مدعی آن است، یعنی صاحب ملک قولنامه ای. زیرا او بر خلاف اماره قانونی طرح دعوی کرده است.
پس فرد متصرف برای اثبات مالکیتش در ملک قولنامه ای نیازی به ارائه دلیل و مدرک ندارد و صرف مالکیتش برای اثبات آن کافی است.
اما نکته مهمی که وجود دارد این است که دادگاه به شرطی مالکیت متصرف را میپذیرد که مالک سابق ملک، مشخص نباشد، در غیراینصورت این متصرف است که باید مالکیت خود را ثابت نماید.
تصرف ملک بدون سند با قولنامه دستی
در حال حاضر قولنامهها به دو دسته تقسیم میشوند:
قولنامه محضری: قولنامهای است که طرفین مفاد آن را در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت کرده باشند. به همین جهت سند رسمی محسوب شده و ادعای تصرف در آن مسموع نیست، مگر اینکه مدعی ثابت کند که قولنامه جعلی است یا وجهات قانونی ندارد.
قولنامه دستی: این قولنامه به صورت دست نویس یا در فرمهای چاپی بنگاه املاک نوشته میشود. این قولنامه در حکم سند عادی است و غالبا بیشتر دعاوی که در دادگاهها مطرح میشوند، مربوط به این نوع قولنامهها است. برای اثبات مالکیت با قولنامه دستی هنگام تصرف اینطور املاک، باید قولنامه در کنار سایر مدارک مانند شهادت شهود، اماره تصرف، اقرار و سوگند مطرح شود تا قاضی نسبت به همه آنها حکم لازم را صادر کند.
املاکی نیز وجود دارند که ملک فاقد سند هستند. این املاک معمولا سالیان سال توسط افراد استفاده میشده بدون اینکه مشکلی برایشان به وجود بیاید. هنگام تصرف ملک بدون سند، مالک باید از یکی از روشهای زیر مالکیتش را اثبات کند:
- به وسیله قرارداد یا عقود و تعهدات
- از طریق اثبات احیای اراضی موات و آبادنی زمین بدون صاحب
- ارث
- اخذ به شفعه منظور از شفعه شراکت دونفر در ملکی خاص می باشد. حال یکی از این دو شریک سهم مشاع زمین خود را ( مثلا سه دانگ) را به مشتری ملک میفروشد. در این موارد قانونگذار به شریک دیگر ملک این اختیار را داده است که به واسطه پرداخت پول به مشتری (همان پولی که مشتری، زمین را به وسیله ان مالک شده است) سه دانگ دیگر ملک را صاحب گردد.
دعوای اثبات مالکیت
زمانی که سر ملک قولنامه ای دعوایی برای اثبات مالکیت مطرح میشود، شخصی که خود را مالک میداند باید نسبت به طرف مقابل اقامه دعوا کند. بنابراین او خواهان است و باید دلایلش برای اثبات مالکیت را اقامه کند. خواهان باید به دادگاه محل قرارگیری ملک مراجعه کرده و اقدام به دادخواهی نماید.
گرفتن وکیل برای اثبات مالکیت ملک قولنامه ای در تهران و شهرستانها
بهتر است تا آنجایی که میتوانید معاملات و قراردادهایتان را به صورت رسمی ثبت کنید. اما اگر ناچار ملک قولنامه ای معامله کردید و با مشکلاتی مواجه شدید میتوانید برای رفع تصرف از ملک قولنامه ای و اثبات مالکیت ملک قولنامه ای وکیل ملکی بگیرید. خوشبختانه بعد از راهاندازی سامانه ثنا همه کسانی که در تهران و شهرستانها زندگی میکنند، میتوانند به راحتی از خدمات وکیل حقوقی برخوردار باشند.
مزایای وکیل برای رفع تصرف ملک قولنامه ای
از آنجایی که پروندههای مربوط به تصرف ملک قولنامه ای پیچ و خمهای زیادی دارد اثبات آن ممکن است زمان زیادی به طول انجامد. به همین جهت شاید فرد با ضرر و زیانهای غیرقابل جبرانی روبهرو شود. مهمترین مزیت استفاده از وکیل در این گونه پروندهها این است که میتوانند با رفع تصرف در کوتاهترین زمان ممکن، جلوی این خسارات را بگیرید. همچنین سختی بار اثبات دعوا با داشتن وکیل بسیار آسان میشود و میتوان به راحتی از ادله اثبات دعوا استفاده کرد.
مدارک لازم برای اثبات مالکیت ملک قولنامه ای
بر اساس دلایلی که مالک و متصرف برای اثبات ادعای خود استفاده میکنند، نیاز به ارائه مدارکی است. این مدارک و اسناد باید به مرجع قضایی تحویل داده شود تا با توجه به آنها حکم نهایی مالکیت را ثابت نماید. این مدارک عبارتند از:
- اصل و کپی قولنامه دستی تنظیم شده میان خریدار و فروشنده. برای مواقعی که قولنامه دستی است.
- اصل اقرارنامه برای زمانهایی که فرد از اقرار برای اثبات مالکیت خود استفاده کرده است.
- اصل استشهادیه. برای زمانی که فرد از شهادت شهود در دعوای مالکیت بهره برده است.
- اصل سند تنظیم شده در دفاتر رسمی در مواردی که قولنامه محضری است.
البته افراد میتوانند از هر سند و مدرکی که برای اثبات مالکیت کمک میکنند، استفاده نمایند. هرچه مدارک معتبر بیشتر باشد، احتمال اینکه رای دادگاه به نفع خواهان باشد نیز بیشتر خواهد بود.
روش های اثبات مالکیت بدون قولنامه و با قولنامه
در قانون ایران اسناد به طور کلی به دو دسته اسناد عادی و اسناد رسمی تقسیم میشوند. هر کدام از این اسناد جایگاه حقوقی متفاوتی دارند. سندهای رسمی به دلیل ثبت در دفاتر اسناد رسمی، یک مدرک محکم به شمار آمده و نیازی به ادله دیگر نیست. در صورتی که اسناد عادی وجاهت قانونی کمتر دارند. قولنامهها در دسته اسناد عادی جای میگیرند و زمان اثبات مالکیت با این اسناد فرد با چالشهایی روبهرو خواهد شد. برای اثبات مالکیت ملکهای قولنامهای دو فرض متصور است:
- اثبات مالکیت بدون قولنامه
گاهی مدعی مالکیت حتی قولنامه نیز ندارد که بتوانید مالکیتش را اثبات کند. ممکن است قولنامه از بین رفته باشد یا ملک به او ارث رسیده است. در این صورت از دو روش میتواند مالکیت را اثبات نمود:
- شهادت شهود
بهترین دلیل اثبات مالکیت خواهان استفاده از شهادت شهود است. افرادی که در گذشته مالکیت خواهان را دیده باشند و بتوانند آن را تایید کنند.
- استفاده از اماره تصرف
بر اساس قانون، تصرف دلیل مالکیت است. اگر شخصی ملکی را تصرف کرده باشد میتواند ادعای مالکیت کند، مگر اینکه فرد مقابل سند قابل قبول داشته باشد. به این روش اماره تصرف گفته میشود. زیرا قانون مالکیت متصرف را به خودی خود قانونی میداند.
- اثبات مالکیت با قولنامه
بسته به اینکه قولنامه دستی یا محضری باشد، ممکن است تفاوتهایی میان آنها وجود داشته باشد.
- قولنامه دستی
از آنجایی که قولنامه دستی اعتبار چندانی ندارد، مدعی مالکیت باید در کنار قولنامه، از اقرار، شهادت شهود و سوگند نیز برای اثبات مالکیت استفاده کند.
- قولنامه محضری
قولنامه محضری در حکم اسناد رسمی است و دارای وجاهت قانونی است. در این موارد فرد میتواند صرفا با ارائه اصل قولنامه محضری، مالکیتش را اثبات کند. مگر اینکه ثابت شود که قولنامه جعلی است.
دادگاه مرجع برای پس گرفتن ملک تصرف شده
در ماده 12 آیین دادرسی مدنی، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تصرف در ملک قولنامه ای و پس گرفتن آن، دادگاه محلی است که ملک در آنجا واقع شده است. یعنی اگر ملک در شهر دیگر و مالک در جای دیگری باشد، باید برای اقامه دعوا به شهر محل وقوع ملک مراجعه نماید. البته در جاهایی که شورای حل اختلاف وجود دارد، باید برای طرح دعوا به این شورا مراجعه کرد.
مراحل شکایت و گرفتن حکم تخلیه
برای شکایت از متصرف ملک قولنامه ای و پس گرفتن ملک از او باید اقدامات زیر را انجام داد:
- تنظیم متن شکوائیه
در ابتدا فرد باید متن شکوائیه را تنظیم نماید. برای اینکار میتواند از یک وکیل یا نمونه شکوائیه استفاده کند.
- مراجعه به یکی از شعب دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
بعد از اینکه شکوائیه را تنظیم نمود، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و آن را ثبت نماید.
- حضور در جلسات دادگاه
بعد از اینکه شکوائیه به دادگاه صالح ارسال شد، جلساتی برای بررسی تعیین میشود و فرد باید در آن جلسات شرکت و کرده و ادعایش را ثابت کند.
اگر تصرف برای دادگاه محرز شد، متصرف به مجازات محکوم میشود. چنانچه در ماده 690 قانون مجازات اسلامی آمده است: «هر کس اقدام به هرگونه تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق نماید، به مجازات یک ماه تا یک سال حبس، محکوم میشود. دادگاه، موظف است، حسب مورد، رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق نماید.»
بنابراین فرد نه تنها به مجازات حبس محکوم میشود، بلکه باید ملک را برگردانده و خسارات وارده را نیز جبران نماید.
انواع تصرف ملک قولنامه ای
تصرف در اموال غیرمنقول را تصرف عدوانی مینامند. تصرف در ملک قولنامه ای شامل دو نوع میشود:
- تصرف عدوانی حقوقی
در تصرف عدوانی حقوقی، ارائه دادخواست تنها منجر به صدور رای رفع تصرف میشود و مجازاتی برای فرد اعمال نخواهد شد. این نوع تصرف با قهر، زور یا غلبه رخ میدهد. مبنای سابقه تصرف نیز با توجه به عرف میتواند کوتاه یا طولانی باشد. در تصرف حقوقی خواهان سابقه تصرف در ملک را داشته و خوانده سابقه تصرف در ملک را نداشته است.
- دعوای تصرف کیفری
برای اقامه دعوای کیفری تصرف، شرایط دقیقا مانند دعوای حقوقی است، با این تفاوت که خواهان میتواند با طرح شکوائیه در محاکم، علاوه بر رفع تصرف از ملک، تقاضای مجازات متصرف را نیز داشته باشد.
تصرف ملک بدون قرار داد
اگر فردی ملک دیگری را به اجبار و بدون رضایت و بدون بستن قرارداد تصرف کند، مرتکب تصرف عدوانی شده است. برای طرح دعوای رفع تصرف از ملک بدون قرارداد، باید سه رکن را رعایت کرد:
- خواهان یا شاکی باید حتما سابقه تصرف در ملک خود را داشته باشد.
- خوانده در حال حاضر ملک را در تصرف خود داشته باشد.
- عدوانی بودن تصرف. یعنی تصرف بدون رضایت شاکی باشد.
تصرف ملک مشاع توسط شریک
ملک مشاع، ملکی است که چندین نفر به طور همزمان بر آن مالکیت دارند. بر اساس قانون تصرف، هیچ کدام از شرکا نمیتوانند بدون اجازه اقدام به تصرف در ملک کنند. هر کس تنها به میزان سهم خودش حق تصرف در ملک را دارد. اگر تصرف در ملک مشاع بدون رضایت شرکا باشد، هر کدام از مالکین میتوانند به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست تصرف و تخیله ملک را را مطرح نمایند. تا ملک مشاع از تصرف شریک خارج شود.
با توجه به ماده 581 قانون مدنی، تصرف ملک مشاع توسط یکی از شرکا، از آنجایی که تصرف در اموال دیگری است، فضولی محسوب شده و نیازمند اجازه بعدی آنها است. ضمنا در صورتی که تصرفات هر کدام از شرکات بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.
تصرف زمین توسط همسایه
یکی از مواردی که ممکن است زیاد اتفاق بیفتد تصرف زمین توسط همسایه است که شاید در آپارتمانها رایجتر باشد. گاهی فرد هنگام ساخت آپارتمان یک یا دو متر به ملک همسایه تجاوز میکند، در این صورت برای رفع تصرف احتمالا چندین واحد آپارتمان باید تخریب شود. در این مواقع اگر تجاوز به زمین همسایه در اثر اشتباه در محاسبات یا بیاطلاعی بوده و میزان ضرر مالک نیز جزئی باشد، میتوان با پرداخت خسارت از تخریب ساختمان جلوگیری کرد. تشخیص جزئی یا کلی بودن خسارت با دادگاه است. سپس بر اساس حکم دادگاه اسناد مالکیت طرفین اصلاح میشود.
تصرف ملک توسط شهرداری
گاهی شهرداری برای زیباسازی شهر یا احداث بنا اقدام به تصرف اراضی دیگر میکند. اگر تصرف بدون اجازه مالک یا حضور او باشد، میتواند به عنوان تصرف عنوانی از شهرداری شکایت کند. این نوع دعوا در دادگاههای عمومی حقوقی محل قرارگرفتن ملک مطرح میشود.
تصرف ملک قولنامه ای ورثه ای
تصرف ملک ورثهای میتواند هم توسط دیگر وراث و هم افراد دیگر رخ دهد. برخی از زمینها مخصوصا در روستاها بدون سند بوده یا دارای سند قولنامهای هستند. در این موارد فرد برای اینکه بتواند مالکیت خود را ثابت کند باید قولنامه را ارئه دهد.
نمونه دادخواست اثبات مالکیت با قولنامه
بسم تعالی
خواهان :
خوانده :
وکیل یا نماینده قانونی :
خواسته یا موضوع بهای آن :
(در اینجا باید اطلاعات دقیق به طور کامل ذکر شود.)
دلایل و ضمایم :
(در این قسمت از فرم باید مدارک مورد نظر خود را به صورت تیتر وار ذکر نمایید.)
شرح خواسته :
ریاست محترم دادگاه حقوقی …
با سلام احتراما به استحضار می رساند، اینجانب خواهان …………… متولده از …………. مورخ ………….، در تاریخ … اقدام به خرید ملک مورد مذکور، به شماره ثبتی … ..فرعی از اصلی …، واقع در بخش… استان ……… شهرستان …………. از خوانده ……………. نموده و ثمن معامله را نیز به طور کاملا از طریق ……………..(ذکر شیوه پرداخت . رسید پرداخت در ذیل دادخواست تقدیم شود) پرداخت نمودم. با این وجود ، از مورخ ……… تا حالا ، ملک موصوف، توسط خوانده، غصب شده و به تصرف اینجانب در نیامده است.
از آنجا که سند رسمی، میان اینجانب و خوانده تنظیم نشده و تنها مستند مالکیت بنده، بیع نامه ارائه شده در ذیل دادخواست می باشد، فلذا از ریاست محترم دادگاه درخواست اثبات مالکیت به استناد این قولنامه و سپس، خلع ید خوانده از ملک مورد ادعا، و همچین الزام به تنظیم سند رسمی، خسارات ناشی از غصب اموال اینجانب را استدعا دارم.
امضا.