به مجموعه اختلافات و دعاوی که محوریت و سر منشا آن مربوط به ملک یا مسائل ملکی می باشد دعاوی ملکی گفته می شود. دعاوی ملکی با توجه به اعمال و رفتار طرفین نسبت به ملک مورد اختلاف میتواند جنبه حقوقی و کیفری داشته باشد و اگر اختلاف کیفری محسوب شود منجر به صدور حکم علیه متخلف به عنوان سابقه کیفری مواردی به حبس یا جریمه یا جبران خسارت سنگین و برگرداندن ملک به صاحب حق می شود ولی در جنبه حقوقی صرفاً اعاده حق و جبران خسارت ملاک می باشد.
در حالیکه در بحث کیفری دعاوی ملک قصد و نیت مجرمانه و آگاهانه ملاک می باشد.
طبق آمارهای رسمی از حدود ۱۵ میلیون پرونده مطروحه در دادگاه ها تقریباً ۵۰ درصد پرونده ها مربوط به اختلافات ملکی است.
به دلیل پیچیدگی و زمانبر بودن رسیدگیهای امور ملکی و همچنین عدم وجود قاضی و وکیل متخصص ملک و همچنین عدم وجود قوانین و بخشنامه های ثبتی متعدد مراجعه به وکیل یکی از ملزومات و ضروریات پرونده های ملکی است.
انواع دعاوی ملکی
دعاوی ملکی در سه دسته حقوقی، کیفری و ثبتی تقسیم بندی می شوند. به طور مثال دعاوی ملکی حقوقی، دعاوی هستند که در آن الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد. یک نمونه از دعاوی ملکی کیفری فروش غیرقانونی یک ملک به چند نفر است، که جرم محسوب می شود. یک نمونه از دعاوی ثبتی ابطال سند رسمی است که جز دعاوی ملکی حقوقی محسوب می شود. از دیگر دعاوی ملکی می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
- الزام به تحویل ملک قولنامه ای
- اثبات شراکت در ملک
- فروش ملکی که حکم تخریب دارد
- مزاحمت ملکی در ملک مشاع
- شکایت عدم تحویل ملک
- فروش ملک مشاع بازداشتی
- ابطال مبایعه نامه ملک مشاعی
- الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
- الزام به تحویل ملک
- تأیید و اثبات وقوع بیع
- مطالبه ما به تفاوت کسری مساحت پیش فروش
- استرداد ثمن معامله
- خسارت تأخیر در انجام تعهد
- الزام به تنظیم سند پیش فروش
- مطالبه ثمن قرارداد
- مطالبه اجرت المثل ملک
- مطالبه سرقفلی
- حکم تخلیه مستأجر
- الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
- مطالبه اجور معوقه اجاره بها
- تعدیل اجاره بها
- الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه
- الزام مالک ملک به ارائه اصل سند مالکیت
- الزام به اخذ پایان کار
- افراز ملک توسط دادگاه
- ابطال سند رهنی
- بطلان معامله به جهت فضولی بودن
- الزام به رفع ممانعت از حق
- الزاام به رفع مزاحمت
- الزام به تنظیم سند رسمی
- تأیید فسخ قرارداد
- دستور فروش ملک مشاع
- دعوی خلع ید
- تأیید رجوع از هبه
وکیل متخصص امور ملکی
وکیل ملکی، وکیلی است که در حل و فصل دعاوی حقوقی و کیفری مربوط به اموال غیر منقول تخصص دارد. وکیل ملکی به قوانین متعدد انواع دعاوی ملکی از جمله دعاوی ملکی حقوقی، کیفری و ثبتی اشراف کامل دارد. وکیل ملکی می تواند بر اساس قوانین املاک و مستغلات در این نوع دعاوی، حق موکل خود را احیا کند.
موارد ذیل بخشی از موضوعات متنوع اختلافات ملکی است که وکیل متخصص ملکی در آن تخصص و درایت کافی را دارد:
- تقسیم ملک مشاع و استرداد ثمن ( مبلغ معامله)
- الزام به تنظیم سند رسمی
- افراز ملک مشاع
- تصرف عدوانی حقوقی
- تصرف عدوانی کیفری
- تایید فسخ معامله
- مطالبه وجه التزام قراردادی
- ابطال قرارداد اجاره تعدیل اجاره بها
- الزام به تحویل مبیع (ملک)
- الزام به اخذ پایان کار تخلیه ملک استیجاری مشمول قانون ۵۶ و ۷۶
- دستور فروش ملک مشاع
- اثبات مالکیت ملک
- اخذ صورتجلسه تفکیکی و سایر دعاوی ملکی
وکیل ملکی دعاوی خلع ید
هنگامی که مالک بر حق یک مال غیر منقول مانند زمین و خانه، ادعا می کند که ملک او به طور غیرقانونی توسط شخص دیگری تصرف شده است، نیاز دارد تا از یک وکیل امور ملکی دعاوی خلع ید کمک بگیرد. در اینگونه دعاوی وکیل می تواند علاوه بر گرفتن حکم خلع ید، اجرت المثل روزهایی که ملک به طور غیر قانونی در تصرف شخص متصرف بوده است را نیز مطالبه نماید.
وکیل دعاوی ملکی ملک مشاع
ملک مشاع به ملکی گفت می شود که به صورت شراکت در اختیار چند مالک باشد. اداره، تصرف و خرید و فروش ملک مشاع دارای احکام و قوانین ویژه و پیچیده ای است. وکیل ملک مشاع می تواند با توجه به تخصص خود دعاوی که مربوط به املاک مشاع است را به نحو احسن حل و فصل کند.
وکیل دعاوی ملکی تصرف عدوانی
وکیل دعاوی ملکی تصرفی عدوانی در پرونده هایی بیشترین تخصص را دارد که بحث بر سر تصرف به زور یک ملک باشد. به طور مثال یک شخص با تصرف یک ملک مدعی می شود که یک شخص دیگر که سند مالکیت ملک مذبور را دارد آن ملک را به زور و عدوان از او گرفته است. در اینگونه دعاوی وکیل می بایست بر اساس ادله معتبر مالکیت به حق موکل خود را اثبات کند.
وکیل ملکی دعاوی سرقفلی
دعاوی ملکی سرقفلی دارای ابهامات و پیچیدگی های بسیاری است که حل و فصل آن نیاز به یک وکیل سرقفلی زبده و متخصص در این امر دارد. بر اساس قانون موجر و مستأجر حق سرقفلی باید در اجاره نامه قید شده باشد. سرقفلی مبلغی است به میزان سه چهارم ارزش ملک اجاره شده که مستأجر به مالک پرداخت می کند. قرارداد سرقفلی سه نوع مختلف دارد. وکیل دعاوی ملکی سرقفلی بر شرایط و قوانین هر سه نوع سرقفلی اشراف کامل دارد.
گرفتن دستور تخلیه توسط وکیل ملک
هنگامی که مستأجر بر خلاف قراری که در اجاره نامه قیدشده است، ملک را خالی نمی کند. مالک می تواند برای تخلیه ملک خود وکیل بگیرد. وکیل ملکی
می تواند با توجه به شرایط مستأجر موکل خود، حکم تخلیه ملک را در کمترین زمان ممکن بگیرد. گرفتن حکم تخلیه شرایط خاصی دارد که وکیل تخلیه به آنها آگاه است:
• قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1376 باشد.
• قرارد کتبی میان موجر و مستأجر موجود باشد.
• قرارداد توسط دو نفر شاهد امضا شده باشد.
• مدت اجاره طبق قرارداد کتبی منقضی شده باشد.
• مورد اجاره غیر تجاری باشد.
وکیل برای اجاره عقب افتاده موجر
در صورتی که مستأجر طبق قرارداد کتبی که با موجر بسته است اجاره بهای خود را در موعد مقرر پرداخت نکند، موجر حق دارد برای مطالبه اجاره بهای عقب افتاده وکیل بگیرد و دادخواست بدهد. وکیل می تواند با ارائه مدارک معتبر حکم دریافت اجاره بهای معوقه را از دادگاه بگیرد.
وکیل تخلیه ملک
یکی از معمولترین دعاوی، دعوای تخلیه ملک است. هنگامی که مستأجر بر خلاف قراردادی که با موجر بسته است ملک را تخلیه نمی کند، موجر می تواند با کمک وکیل تخلیه دادخواست تنظیم کرده و به مراجع قضایی تسلیم کند. موجر می تواند با واسطه وکیل حکم فوری تخلیه ملک را بگیرد. وکیل تخلیه فوری با استناد به قوانین حقوقی در رابطه با دعاوی ملکی می تواند با ادله و مدارک کافی حق موکل خود را احقاق کند.
وکیل زمین شهری
طبق قانون زمین شهری ماده 12 تشخیص احیا، عمران و تعیین نوع زمینهای شهر و تشخیص بایر بودن و یا دایر بودن این نوع زمینها به وظیفه وزارت مسکن و شهرسازی است. چنانچه شخصی به اعلام نظر وزارت مسکن و زمین شهری نسبت به زمینی که دراختیار دارد اعتراض داشته باشد، می تواند با اختیار کردن یک وکیل متخصص در این امور، حق خود را احیا نماید. برای اقدام به ارائه شکایت مربوط به زمینهای شهری مشاوره و کمک گرفتن از یک وکیل ملکی بسیار حائز اهمیت است. وکلایی که دراین زمینه فعالیت می کنند و دانش کافی و مهارت لازم را دارند، می-توانند در به نتیجه رساندن پرونده مثمر ثمر واقع شوند.
وکیل زمین خواری
زمین خواری یک اصطلاح عامیانه است که به عمل تصرف غیر قانونی یک زمین گفته می شود. زمین خواری در لیست جرایم و دعاوی کیفری قرار دارد. تصاحب غیرقانونی هر نوع زمینی جرم محسوب می شود. زمین خواری های کلان در لیست مفاسد اقتصادی قرار می گیرند. بهترین راه برای افرادی که درگیر اینگونه پرونده ها هستند اختیار کردن یک وکیل متخصص و با تجربه در امور زمین خواری است.
بهترین وکیل ملکی کیست؟
بهترین وکیل ملکی، باید ویژگی هایی داشته باشد که به او در رسیدن به نتیجه مطلوب کمک کند. صداقت، صبوری و پیگیری بدون وقفه پرونده از خصوصیات یک وکیل ملکی خوب است. علاوه بر موارد ذکر شده، بهترین
- وکیل ملکی باید بتواند با انجام عملیات مربوط به پرونده آن را به سرانجام مطلوب برساند. از بارزترین مشخصات وکیل ملکی خوب میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- اشراف کامل نسبت به قوانین متعدد و پیچیده دعاوی ملکی داشته باشد.
- انواع راه های قانونی برای دست یافتن هرچه سریعتر به نتیجه منطقی، قانونی و مطلوب را بشناسد.
- ادله معتبری که باعث پیشرفت پرونده می شود را بشناسد و آنها را جمع آوری کند.
- همزمان با ارائه مدارک به دادگاه بتواند با کلامی صریح و بیانی شیوا و قابل فهم خواسته موکل خود را دردادگاه توضیح دهد.
وکیل املاک و مستقلات ماهر
یک وکیل ماهر در دعاوی املاک و مستغلات می تواند با بررسی دقیق همه زاویای پرونده گره های قانونی موجود در آن را حل کند و از تضییع حق قانونی موکل خود جلوگیری کند. یک وکیل ماهر املاک و مستغلات قوانین، آیین نامه ها و رویه قضایی را به درستی شناخته، می داند چگونه باید ادله کافی برای رفع ابهامات پرونده را جمع آوری کرده و اثبات حقانیت موکل خود را به سرانجام برساند.
قبول وکالت انواع امور ملکی
وجود قوانین و آیین نامه های مختلف در رابطه با دعاوی ملکی باعث شده است اینگونه پرونده ها بسیار پیچیده و پرهزینه باشند. وکلای دعاوی ملکی بنا به رشته تحصیلی خود در مورد انواع دعاوی اطلاعات لازم را دارند. اما اکثر وکلا سعی می کنند در یک رشته خاص از دعاوی ملکی مهارت و دانش بیشتری کسب کنند. وکلای دعاوی ملکی می توانند انواع دعاوی ملکی را قبول کنند، اما قبول وکالت انواع امور ملکی از سمت یک وکیل امر بابی نیست.
چرا وکیل تخصصی ملک؟
وکیل تخصصی ملک بنا به تحصیلات مربوطه و تجارب کاری به زیر و بم پرونده-های مربوط به دعاوی ملکی آشنا است. چنین وکیلی در این رابطه قوانینی را می شناسد که اشخاص عادی هیچ شناختی نسبت به آن قوانین ندارند. وکیل تخصصی ملک می تواند در کوتاهترین زمان ممکن، با روش هایی قانونی، جمع آوری ادله کافی و متقاعدکردن دادگاه پرونده را به نتیجه برساند. بنابراین بهترین راه برای پیش بردن پرونده های ملکی انتخاب یک وکیل متخصص ملکی است.
نقش وکیل در حل مشکلات ملکی
از آنجایی که دعاوی ملکی انواع مختلف دارد و این نوع پرونده ها ساده نیستند، پیگری آنها و به سرانجام رساندنشان به تبحر خاصی نیاز دارد. یکی از نقشهای وکیل دراینگونه پرونده ها مشاوره دادن به موکل و توضیح راه های قانونی رسیدن به حقوقش است. جمعآوری ادله معتبر و کافی و تحویل به موقع این ادله به دادگاه برای احقاق حق موکل از دیگر نقشهای وکیل است. وکیل ملکی در پیگیری و استفاده از قوانین برای به نتیجه رسیدن هر چه زودتر پرونده نقش بسزایی دارد. نقش مهم دیگری که وکیل دارد، تفهیم و شفافسازی خواسته موکل خود با بیانی سلیس در جلسات دادگاه است.
بهترین وکیل در تهران کیست؟
بهترین وکیل ملکی در تهران وکیلی است که در ابتدا بتواند یک مشاوره منطقی در اختیار موکل خود قرار دهد. سپس این وکیل باید با استفاده از مدارک معتبر و راه های قانونی در کمترین زمان و با به صرفه ترین هزینه پرونده را به سرانجام برساند. در دسترس قرارداشتن و صبور بودن در مقابل موکلین کم سواد و نا آگاه از دیگر مشخصه های یک وکیل خوب است.
وکیل ملکی غرب تهران
وکیل ملکی غرب تهران باید علاوه بر تبحری که در زمینه قوانین ملکی دارد، نسبت به ساخت و سازهای منطقه غرب و جریانهای حاکم برآن آگاهی کامل داشته باشد. وکیل ملکی غرب تهران مناسبتها و ضوابط این منطقه را به خوبی میشناسد و میتواند بر اساس آن، پرونده های موجود را به بهترین شکل ممکن پیش ببرد.
مشاوره حقوقی ملکی
عموم مردم از بسیاری از قوانین خاصی که در مورد ملک و املاک وجود دارد، بی اطلاع هستند. مشاوره حقوقی ملکی می تواند به اشخاص درگیر دعاوی ملکی کمک کند تا نسبت به حق و حقوق و روشهای احقاق حق خود آگاهی پیدا کنند. مشاوره حقوقی می تواند فرد مراجعه کننده را نسبت به سختی و تخصصی بودن امر پیگیری دعاوی ملکی آگاه کرده و او را برای اختیار نمودن وکیل ملکی مجاب کند.
مشاوره حقوقی ملکی تلفنی
هنگامی که مراجعه حضوری به وکیل ملکی امکانپذیر نیست، اشخاص نیازمند به مشاوره حقوقی ملکی می توانند به صورت تلفنی پرسش های خود را مطرح کرده و پاسخهای خود را دریافت کنند. مشاوره های حقوقی ملکی تلفنی مسیر کوتاهی هستند تا افراد درگیر دعاوی ملکی بتوانند نسبت به قوانین مربوطه آگاهی پیدا کنند. اینگونه مشاوره ها برای افراد مقرون به صرفه است، زیرا می توانند هم در زمان هم در هزینه رفت و آمد صرفه جویی کنند.
وکیل ملکی آنلاین
وکیل ملکی آنلاین وکیل پایه یک دادگستری که به صورت کاملاً تخصصی و در زمینه دعاوی کیفری و حقوقی مربوط به حل و فصل دعاوی ملکی فعالیت دارد، میتواند جلسات مشاوره را به صورت آنلاین برگزار کند. تنظیم قرارداد و ارسال مدارک و بقیه امور مربوط به اختیار وکیل ملکی را می توان به صورت آنلاین انجام داد.
هزینه وکیل دعاوی ملکی
هزینه وکیل ملکی هر ساله بر اساس تعرفه های اعلام شده، تعیین می شود. اما به طور معمول وکیل و موکل میتوانند گذشته از تعرفه با مذاکره با یکدیگر به یک رقم توافقی برسند. نحوه پرداخت هزینه وکیل نیز می تواند توافقی باشد که باید به طور دقیق در قرارداد ذکر شود. فاکتورهای متعددی همچون رزومه پرونده های موفقیت آمیز وکیل و ابعاد پرونده در هزینه وکیل ملکی دخیل هستند. موکل موظف است طبق قراردادی که با وکیل می بندد حق مشاوره، هزینه سفرهای احتمالی وکیل و حق الوکاله او را مطابق با قرارداد پرداخت کند.
وکیل پایه یک دادگستری ملکی
وکیل پایه یک دادگستری به شخصی اطلاق می شود که با کسب مجوزهای قانونی توانایی خود را در امر وکالت ثابت کرده است. وکیل پایه یک دادگستری به عنوان نایب و نماینده امور حقوقی از طرف فرد و یا افراد حقیقی و حقوقی می تواند نسبت به احیای حقوق موکل خود وارد عمل شود. وکیل پایه یک دادگستری ملکی نسبت به قوانین متعدد دعاوی ملکی اشراف کامل دارد.
ویژگی وکیل متخصص دعاوی ملکی
وکیل متخصص دعاوی ملکی در حل و فصل پرونده های ملکی ماهر است. آشنایی کامل نسبت به قوانین املاک و مستغلات، صداقت، تعهد و مسئولیت پذیری از دیگر ویژگی های وکیل متخصص دعاوی ملکی است. وقت شناسی، هوشمندانه عمل کردن و این که چگونه باید از حق موکل خود دفاع کند نیز، از ویژگی های برجسته یک وکیل متخصص دعاوی ملکی است.
کارهایی که یک وکیل ملکی مجرب ومتخصص باید در آنها خبره باشد
یک وکیل مجرب و متخصص باید در اموری که مربوط به دعاوی ملکی است خبره باشد. این شخص باید به صورت زیر عمل کند:
- با دقت گوش دادن به خواسته فرد مراجعه کننده و نکته سنجی
- بررسی دقیق مدارکی که فرد مراجعه کننده ارائه می دهد
- مشاوره به فرد مراجعه کننده و پیشنهاد بهترین راه برای رسیدن به حق
- جمع اوری هرگونه مدرکی که به احقاق حق موکل کمک کند
- ارائه به موقع و دراسرع وقت مدارک لازم به دادگاه
- پیگیری مداوم پرونده
- دریافت حکم
- کمک به اجرای حکم
مواردی که وکیل مجرب ملکی باید در آنها تجربه کافی داشته باشد
وکیل امور ملکی مجرب باید در این زمینه ها تجربه بالایی داشته باشد:
- رأی دادگاه بدوی و تجدید نظر
- رأی اصرار
- نظریههای مشورتی
- رأی وحدت رویه
- تنظیم دادخواست و معرفی دعوی
- نشست های قضایی
- رأی دیوان عالی
- تنظیم قراردادهای مربوطه و قوانین مربوط به آن
- تسلط بر قوانین مدنی، ثبتی، شهرداری و قوانین مجازات اسلامی
شماره تماس وکیل ملکی
شماره تماس وکیل ملکی در دفتر وکالت دادفر وکیل 09122281245 می باشد. شما میتوانید برای مشاوره و کمک گرفتن از وکیل برای امور و دعاوی ملکی خود با این شماره تلفن تماس بگیرید.
الزام به تحویل ملک
یکی از مسائل مهم بعد از وقوع معامله ملکی و تنظیم و امضای مبایعه نامه تخلف فروشنده ملک جهت تحویل ملک به خریدار است که خودداری فروشنده از تحویل ملک غالباً به دلایلی از جمله بالا رفتن ارزش ملک بعد از معامله و یا تخلف خریدار در عدم پرداخت مبلغ مورد توافق می توان اشاره کرد.
موضوع بسیار مهم در طرح دعوای الزام به تحویل ملک این است که در حالتی که ملک با سند رسمی به خریدار منتقل شده باشد با طرح دعوای تحویل ملک با ارائه سند رسمی می توان حکم علیه خریدار صادر شود.
ولی اگر بعد از معامله فروشنده سند رسمی را به خریدار انتقال نداده باشد طرح دعوا با مشکل روبرو شده چرا که دادگاه ها تنها زمانی حکم به نفع خریدار می دهند که سند رسمی ملک به نام خریدار باشد پس ضروری است قبل از طرح دعوای الزام به تحویل ملک دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود.
در اینجا دادگاه صالح به رسیدگی به کلیه دعاوی ملکی دادگاهی که ملک در حوزه آن واقع شده است.
نکات مهم در ارتباط با طرح دعوای الزام به تحویل ملک
اگر در قولنامه یا مبایعه نامه زمان خاصی برای تحویل ملک ذکر شده باشد خریدار حق درخواست تحویل ملک راتا قبل از رسیدن تاریخ مورد توافق طرفین ندارد.
- اگر در قولنامه یا مبایعه نامه طرفین، بابت تخلف فروشنده در تاریخ مقرر برای تحویل ملک خودداری کند و خسارت وجه التزام درج شده باشد در
- صورت درخواست خریدار در دعوای الزام به تحویل ملک به پرداخت خسارت محکوم میشود.
- در دعوی تحویل ملک هرچیزکه عرفا جزء ملک محسوب شود قابل پیگیری قانونی است.
- هزینه های تحویل ملک با فروشنده است و خریدار میتواند این هزینه ها را از فروشنده مطالبه نماید.
- اگر در قرارداد زمان مشخصی برای تحویل ملک پیش بینی نشده باشد اصل بر فوری بودن تحویل ملک است.
- همچنین اگر قبل از تحویل ملک عیب و نقصی در ملک پدید آید خریدار حق فسخ معامله را دارد.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک
یکی از بیشترین اختلافات بین طرفین معاملات ملکی خودداری فروشنده از تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار است که این کار یکی از تعهدات اصلی فروشنده می باشد. علت این تخلف هم معمولاً اعتقاد فروشنده مبنی بر فروش با قیمت کم یا بالا رفتن قیمت ملک در تاریخ معامله است یا اینکه ملک در رهن بوده و فروشنده قادر به پرداخت رهن بانکی نشده و قاعدتاً زمانی می تواند سند رسمی تنظیم کند که تمامی بدهی های شهرداری و بدهی بانکی ملک تصفیه شده باشد.
مرجع صالح به رسیدگی دعوا دادگاه محل استقرار ملک است.
همچنین باید توجه داشت که اگر در موقع الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن باشد حتماً باید همراه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دعوای الزام به فک رهن هم علیه فروشنده مطرح شود. ولی اگر فروشنده بعد از فروش و امضای مبایعه نامه قبل از تنظیم سند رسمی در رهن بانک گذشته باشد خریدار باید دعوای ابطال قرارداد رهن و ابطال سند رهن را مطرح کند.
بهتر این است در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی الزام فروشنده به انتقال سند، توابع ملک مثل پارکینگ و انباری را هم مطرح کند.
نکتهای که در اینجا مطرح است این است که اگر ملک موردنظر بازداشت باشد، چون مغایر با حق بازداشت کننده ( شخص ثالث ) می باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بی فایده ورد خواهد شد.
استرداد ثمن معامله(مبلغ معامله)
در مواردی ممکن است بعد از اتمام معامله ملکی و انعقاد مبایعه نامه فروشنده در قبال تحویل ملک مبلغی را از خریدار بگیرد و بعد از آن بر اساس توافق مجدد، معامله ملکی فسخ و یااقاله شود و ملک به فروشنده و مبلغ پرداخت شده به خریدار برگردانده شود یا اینکه بعد از معامله معلوم شود که عقد از همان اول به دلایلی باطل بوده است، در این مواقع در صورت درخواست خریدار و امتناع فروشنده از برگرداندن پول معامله خریدار ناچار طرح دعوای استرداد ثمن معامله (پول) علیه فروشنده را در دادگاه عنوان می کند.
توصیه می شود که طرح دعوای استرداد ثمن معامله (وجه معامله) به همراه دادخواست تایید فسخ و یا بطلان معامله مطرح شود.
افراز ملک
افراز ملک فقط در مورد املاکی است که دو شریک یا بیشتر دارد به عبارتی افراز تعیین سهمالشرکه هر شریک و مجزا کردن و تسلیم فیزیکی و تسلط مادی بر سهم است ولی در تفکیک ملک به درخواست شرکا مال مشاع حالت اشاعه و شراکت از بین نرفته و تمام شرکادر تمام مقامات تفکیکی شریک هستند ، ولی در افراز اگر ملکی افراز شود نسبت به قسمت افراز شده شریک دیگر ، هیچ شریکی حقی ندارد چون با افراز، اشاعه(مشاع) بودن از بین میرود.
اگر ملک مشاع دارای سند رسمی باشد درخواست افراز با واحد ثبت محلی است که ملک در حوزه آن مستقر شده و اگر بدون سند رسمی باشد این درخواست باید در دادگاه مطرح شود.
نکته: زمین های کشاورزی مشاع که از نظر جهاد کشاورزی کمتر از حد نصاب باشند،به عبارتی مقیاس و مساحت آن کم باشد قابل تفکیک و افراز نیستند.
باید توجه داشت که درخواست تفکیک با موافقت همه شرکا صورت گیرد ولی درخواست افراز با تقاضای یکی از شرکا انجام میپذیرد.
دستور فروش ملک مشاع
دستور فروش ملک مشاع از طرف یکی از شرکا یا تمام شرکا قابل طرح است.
دلیل درخواست دستور فروش می تواند از جمله زمانی باشد که اداره ثبت به موجب تصمیم قطعی ملکی را غیرقابل افراز تشخیص میدهد و گواهی عدم افراز ملک صادر میکند که در اینجا برای شرکای ملک مشاع چارهای جز فروش ملک و زمین نمی ماند و یا وقتی موضوع افراز ملک در دادگاه مطرح شده و به دلایلی دادگاه ملک را غیر قابل افراز تشخیص داد به درخواست یکی از شرکا دستور فروش صادر می گردد.
مرجع صالح به رسیدگی دادگاه محل استقرار ملک می باشد و بدون تعیین وقت رای صادر می شود.
دو نکته ضروری در رابطه با دستور فروش ملک مشاع
۱: برای ملک بازداشتی یا رهنی دستور فروش صادر نمی شود.
۲: تصمیم دادگاه در دستور فروش قطعی و غیر قابل اعتراض است.
ابطال قرارداد اجاره
اگر به هر دلیلی استفاده از ملک اجاره داده شده مقدور نباشد و این موضوع مربوط به مستاجر نیزنباشد،قرارداد اجاره از طریق بروز مشکل منفسخ (ازبین) میشود. مثلا اگر ملکی جهت استفاده تجاری اجاره داده شود ولی شهرداری اجازه استفاده تجاری به مستاجر ندهد اجاره باطل یا منفسخ می شود.
در اینجا دادگاه صالح دادگاهی است که ملک اجاره ای در حوزه مستقر است.
بهتر است مستاجر زمان ارائه دادخواست ابطال اجاره نامه، دادخواست الزام موجر (مالک) به استرداد ودیعه ی اجاره (پول پیش) را نیز مطرح کند.
تخلیه ملک استیجاری
گرفتن دستور تخلیه مستاجر با توجه به اینکه قرارداد اجاره مربوط به سال ۵۶ به بعد باشد یا بعد از سال ۷۶ به بعد تفاوت اساسی در مرحله رسیدگی و صدور حکم دارد.
در اجاره نامه هایی که مربوط به اماکن غیر تجاری (مسکونی اداری)و اماکن تجاری که حق کسب و پیشه و سرقفلی ندارند، مرجع صالح برای تخلیه شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشدولی اماکن تجاری که دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه هستند گرفتن حکم تخلیه از طرف دادگاه است.
نکته: اجرای حکم تخلیه مشروط به سپردن مبلغ ودیعه یا چک ضمانتی است که از مستاجر اخذ شده که باید به اجرای احکام تحویل گردد.
فرانک: توصیه می شود ضمن طرح دادخواست تخلیه تمام هزینه های پرداخت شده از طریق مستاجرازقبیل هزینه شارژ، هزینه آب برق گاز مشترک و اجاره های عقب افتاده و پرداخت نشده راهم همزمان درخواست نمود.
الزام به اخذ پایان کار
گواهی پایان کار ساختمان زمانی صادر میشود که ساختمان بدون تخلف در ساخت و ساز و یا بدون بدهی ساختمان به شهرداری باشد . گواهی پایان کار را مالک رسمی یا در قرارداد مشارکت در ساخت سازنده اخذ می کند. در مواردی که ملکی بدون گواهی پایان کار خریداری شده و فروشنده یا مالک یا سازنده از گرفتن پایان کار خودداری میکند و یا حتی شهرداری از اخذ یا صدور آن خودداری می کند مالک (خریدار) میتواند الزام متخلف را از دادگاه مبنی بر اخذ پایان کار مطالبه کند.
دادگاه صالح به این دعوا نیز دادگاه محل وقوع ملک میباشد.
دو نکته در رابطه با الزام به اخذ پایان کار
۱: تا زمانی که پایان کار صادر نشود گرفتن صورت مجلس تفکیکی و الزام به سند ممکن نیست.
۲: می توان هزینه دعاوی الزام به اخذ صورتجلسه تفکیکی، الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به اخذ پایان کار را با هم مطرح نمود.
اثبات مالکیت ملک
اگر ملکی در محلی واقع شده باشد که نقل و انتقال آن صرفاً با قولنامه انجام میشود و سند رسمی ندارد در صورتی که در مالکیت با شخص ثالث اختلاف پیش بیاید مالک باید جهت اثبات مالکیت خود دعوای اثبات مالک بودن را مطرح کند و دلایلی مثل تصرف مالکانه،مبایعه نامه عادی و یا شهادت شهود برای اثبات مالکیت کافی است.
مرجع صالح برای رسیدگی به این دعوا دادگاهی است که مالک در حوزه آن مستقر است.
باید توجه داشت که برای اثبات مالکیت وجود قولنامه یا قرارداد ضروری نیست چون امکان دارد مالکیت از طریق ارث منتقل شده باشد.
نکتهای که در اینجا مطرح است این است که اگر ملک شخصی توسط فرد دیگری تصرف و غصب شده باشد مالک میتواند همزمان دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را علیه متصرف غیرقانونی مطرح نماید.
الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
صورت مجلس تفکیکی بعد از صدور پایان کار جهت تعیین حدود چهارگانه هر یک از بخشهای اختصاصی و مشترک ساختمان مربوط میشود و تنظیم صورت مجلس برای تنظیم سند تفکیکی است صورت مجلس تفکیکی صرفاً در مورد املاکی می باشد که قابلیت تقسیم و افراز را دارند.
اگر فروشنده ملک نوساز بعد از فروش به خریدار از اخذ صورت مجلس تفکیکی خودداری کند خریدار میتواند طبق مبایعه نامه تنظیمی الزام وی را از دادگاه بخواهد. همچنین سازنده ملک یا پیش فروشنده (در معامله پیش خرید آپارتمان) موظف به گرفتن صورت مجلس تفکیکی میباشند.
دادگاه صالح به این موضوع دادگاه محل استقرار ملک است.
دعاوی تصرف عدوانی ملک
یکی از شایعترین دعاوی، دعوای تصرف در ملک می باشد که با توجه به شرایط و نحوه متصرف می تواند جنبه کیفری (جرم) یا حقوقی داشته باشد.
نکته ای که حائز اهمیت است این است که اگر متصرف ملک غیر از مالک باشد و بدون حق قانونی و یا قرارداد و با قصد مجرمانه و با علم و آگاهی اقدام به تصرف ملک دیگری بکند، این اقدام جنبه کیفری داشته و به عنوان دعوای تصرف عدوانی کیفری قابل طرح می باشد و اگر اعتقاد به مالکیت داشته و بدون سوء نیت باشد دعوای مالک علیه متصرف جنبه حقوقی داشته و در دادگاه حقوقی رسیدگی می شود.
محل رسیدگی به دعاوی ممانعت، مزاحمت و تصرف عدوانی حقوقی و تصرف عدوانی کیفری محل استقرار ملک در حوزه دادگاه مربوطه می باشد.