ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع به ملکی اطلاق میشود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک باشد. مالکین ملک مشاع در جزء به جزء ملک با یکدیگر سهیم هستند، به گونهای که هیچ کدام نمیتوانند سهم خود را به طور واضح و شفاف مشخص کنند. سند اینگونه املاک به گونهای تنظیم میشود که نام تمام مالکین در آن ذکر شده باشد. در ضمن هچیکدام از مالکین نمیتوانند بدون رضایت دیگر شرکا دخل و تصرفی در ملک مشاع داشته باشند. در دعاوی ملک مشاع گرفتن وکیل ملک مشاع متخصص و با سابقه در این حوزه میتواند گره گشای مشکلات ملکی این چنینی باشد.
افراز ملک مشاع یعنی چیه؟
افراز ملک مشاع به معنی تقسیم بندی ملک موردنظر بین مالکین است. افراز ملک مشاع فرآیندی است که بعد از به نتیجه رسیدن آن سهم هر کدام از شرکا ملک مشاع به طور شفاف و مجزا مشخص میشود. شرکاء ملک مشاع بعد از به نتیجه رسیدن افراز، صاحب سند مجزا شده و حق دخل و تصرف نسبت به سهم خود را بدست
میآورند.
با افراز ملک مشاع هر کدام از مالکان میتوانند سهم خود را بفروشند و یا به وثیقه بگذارند.
وکیل ملک مشاع
وکیل ملک مشاع همانطور که از اسمش پیداست، در زمینه حل مسائل و مشکلات ملک مشاع مهارت و تخصص دارد. یعنی وقتی مشکلی در تقسیمبندی یا هر مسئله مربوط به ملک مشاع پیش میآید، مالکان میتوانند به وکیل ملک مشاع برای حل مشکل مورد نظر مراجعه کنند. در برخی مواقع شرکا برای دخل و تصرف در ملک مشاع به مشکل بر میخورند. به طور مثال ممکن است ملک مشاع توسط یکی از شرکا تصرف، یا فروخته و یا اجاره داده شود. و یا حتی ممکن است یک شخص ثالث اقدام به تصرف ملک مشاع موردنظر کند. در این صورت هرکدام از شرکا میتوانند با مراجعه به وکیل ملکی که در حل دعاوی ملکی مشاع تخصص دارند، به طور قانونی اقدام به رفع مشکل نمایند.
وکیل افراز ملک مشاع
وکیل افراز ملک مشاع در تنظیم درخواست افراز ملکهای مشاع تخصص دارد. این وکلا با استفاده از سواد و تجربه کاری خود به افرادی که میخواهند برای افراز ملک مشاعی خود اقدام کنند، کمک میکنند. با استفاده از راهنمایی و کمک وکیل افراز ملک مشاع، مالکان میتوانند پرونده افراز ملک مشاع را به نتیجه برسانند، بدون این که حق هیچ کدام از شرکا ضایع شود. وکیل ملک مشاع با استفاده از راههای قانونی در مدت زمان کوتاه و صرف کمترین هزینه ممکن افراز ملک مشاع را انجام داده و یا اگر ملک موردنظر غیر قابل افراز باشد، آن را وارد مرحله بعدی که دستور فروش است، میکند.
وکیل برای فروش ملک مشاع
وکیل برای فروش ملک مشاع هنگامی وارد عمل میشود، که ملک مشاع قابل افراز نیست. یعنی موقعیت و یا شرایط ملک به گونهای است که یا قابلیت تفکیک ندارد و یا اگر افراز شود، از ارزش قسمتی از ملک و یا همه آن به میزان قابل توجهی کاسته میشود. در این گونه مواقع وکیل فروش ملک مشاع با ارائه مدارک لازم به دادگاه مربوطه، دستور فروش ملک مشاع را دریافت میکند. بعد از دریافت دستور فروش، ملک مورد نظر به مزایده گذاشته میشود و به فروش میرسد. در نهایت بهای سهم هر کدام از شرکا بدستشان میرسد.
وکیل تقسیم ملک مشاع
وکیل تقسیم ملک مشاع همانطور که از عنوانش پیداست کار تقسیم ملک موردنظر را بر عهده دارد. از طرفی عمل تقسیم در هنگام تفکیک ملک مشاع صورت میگیرد. بعد از تقسیم ملک هرکدام از مالکین میتوانند ملک خود را براساس قوانین تفکیک، تقسیم کنند. در ضمن حضور همه شرکا در هنگام تفکیک در دادگاه ضروری نیست. در واقع بدون حضور هر کدام از شرکا نیز دادگاه تفکیک انجام گرفته و رأی نهایی اعلام میشود.
قانون افراز و فروش املاک مشاع
شرکای یک ملک مشاع برای افراز ملک مشاع مورد نظر باید درخواست خود را به واحد ثبتی محل وقوع ملک تحویل دهند. این در صورتی است که ملک مشاع مورد نظر قبلاً ثبت شده باشد. دراین صورت واحد ثبتی میتواند طبق قوانین و مقرارات ملک مورد نظر را افراز کند. در صورتی که ملک مورد نظر مراحل ثبت را به اتمام نرسانده باشد، شریک و یا شرکای متقاضی افراز باید درخواست خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک ارائه دهند.
در صورتی که ملک مشاع سند مالکیت معارض داشته باشد تا زمانی که رفع تعارض نشود اقدام به افراز نخواهد شد. در مواقعی که ملک مشاع غیرقابل افراز باشد، دستور فروش صادر میشود. قانون فروش ملک مشاع بدینگونه است که ملک مشاع مذکور به مزایده گذاشته شده و مبلغ نهایی فروش طبق سهم هر یک از شرکا بین آنها تقسیم میشود. در ضمن هرکدام از شرکا که مایل باشند، میتوانند در مزایده شرکت کنند.
موانع افراز ملک مشاع
در صورت وجود شرایط زیر، امکان افراز ملک مشاع وجود ندارد:
- چنانچه افراز باعث سقوط ارزش قسمتی و یا تمام ملک شریک یا حصه همان سهم یک و یا چند نفر شود.
- چنانچه فراز باعث تقسیم مال وقفی بین موقوف علیه شود.
- در صورتیکه افراز باعث ضرر برای یک و یا چند تن از شرکا شود.
بررسی موضوعات کیفری وحقوقی مربوط به ملک مشاع
دعاوی مربوط به ملک مشاع میتواند در زمره دعاوی حقوقی و یا کیفری قرار بگیرند. به این ترتیب:
- اگر ملک مشاع توسط یکی از شرکا تصرف شود، شریک و یا شرکای دیگر میتوانند بر علیه شریک غاصب، دعوای تصرف عدوانی ملک مشاع حقوقی و یا کیفری مطرح نمایند.
- چنانچه تصرف عدوانی توسط شخصی غیر از شرکاء ملک مشاع انجام شود، شرکا میتوانند از طریق ارائه شکایت به دادگاه کیفری برای رفع تصرف ملک مشاع خود اقدام نمایند. عمل تصرف عدوانی ملک مشاع توسط شخص خارج از شرکا پرونده کیفری محسوب شده و برای شخص متصرف جرم حساب میشود. بر اساس این قانون فرد مشمول پانزده تا شش ماه زندان میشود.
- حق مالکیت ملک مشاع برای همه شرکا محفوظ است. هیچ کدام از شرکا نمیتوانند بدون اجازه شریک و یا شرکای دیگر اقدام به فروش ملک مشاع نماید. این امر جرم بوده و مسئولیت کیفری به دنبال دارد. معامله ملک مشاع تا زمانی که از حالت مشاع خارج نشده باشد، قابل فسخ است. طبق ماده 581 قانون مدنی شخصی که بدون اجازه شریک و یا شرکای خود ملک مشاع را بفروشد، مستوجب ضمانت اجرای کیفری است و باید خسارت وارده به شریک و یا شرکای خود را نیز جبران کند.
وکیل برای فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
هر کدام از شرکا میتوانند بدون اجازه شریک و یا شرکای دیگر نسبت به فروش سهم خود اقدام نماید، که در اصطلاح به آن تصرفات حقوقی گفته میشود. اما هیچ کدام از شرکا نمیتوانند بدون اجازه شریک خود نسبت به فروش کل ملک و یا سهم دیگری اقدام نمایند. وکیل برای فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک نمیتواند همه ملک را بفروشد. این وکیل فقط میتواند سهم فرد را از ملک مشاع در معرض فروش قرار دهد.
وکیل برای تصرف عدوانی در ملک مشاع
وکیل برای تصرف عدوانی ملک مشاع با استفاده از مهارت و تخصصی که دارد، میتواند مسائل و چالشهای ملک مشاع را برطرف کند. وکیل برای تصرف عدوانی ملک مشاعکلیه جرائم رخ داده شده را بررسی کرده و حقوق شرکای ملک را به آنان برمیگرداند.
وکیل برای خلع ید ملک مشاع
تصرو کنید که یکی از مالکین و شرکای ملک مشاع بدون جلب رضایت شریک و یا شرکای دیگر ملک مشترک را تصرف کرده و یا در تصرف خود نگه دارد. در صورتی که شخص متصرف بدون توجه به اخطار و اعتراض دیگر شرکا همچنان ملک را در تصرف خود نگه دارد، شرکای ناراضی میتوانند با کمک گرفتن از وکلای مجرب خلع ید ملک مشاع را بگیرند. برای اجرای خلع ید ملک مشاع تا زمانی که برای تصرف توافق حاصل شود، ملک مشاع مذکور از تصرف همه مالکین خارج میشود.
خلع ید ملک مشاع بر اساس ماده 43 از قانون اجرای احکام مدنی انجام میگیرد. دعوای خلع ید، دعوای مالی محسوب شده و بررسی این دعوا به عهده دادگاه محل وقوع ملک مشاع مورد نظر است. اگر اختلاف بین شرکا با اجرای خلع ید به پایان نرسد، دعوی دستور فروش تنها راه حل اختلاف بین شرکای ملک مشاع است. بنابراین ملک مشاع به فروش رسیده و طبق سهم هر کدام از شرکا بین آنها تقسیم میشود.
ساخت و ساز در ملک مشاع
برای ساخت و ساز در املاک مشاع باید همه مالکان شریک در ملک مذکور رضایت خود را اعلام کنند. در صورتی که هرکدام از شرکا بخواهند مستقل از دیگری عمل ساخت و ساز را در ملک مشاعی انجام دهد، باید پیش از هر اقدامی درخواست افراز ملک دهند. بعد از انجام افراز ملک و مشخص شدن سهم هر کدام از شرکا میتوانند در سهم خود شروع به ساخت و ساز کنند.
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
برای درخواست افراز یک ملک مشاع باید مدارک لازم تحویل مرجع ذی ربط داده شود. مدارک لازم برای افراز ملک مشاع به شرح زیر است:
- تنظیم دادخواست توسط وکیل استخدام شده از طرف همه شرکا
- مدارک شناسایی شرکا
- مدارک مالکیت ملک
- سایر دلایل و مدارک
دادگاه صالح برای شکایت مربوط به ملک مشاع
برای انتخاب و تشخیص دادگاه صالح برای شکایت مربوط به ملک مشاع، شرح اظهارت را تنظیم و مکتوب کرده و سپس آن را به یک وکیل مجرب و متخصص در این امور بدهید. سپس مراحل زیر به ترتیب طی میشود:
- وکیل متخصص دادخواست و شکوائیه را تنظیم میکند.
- دادخواست تنظیم شده باید در یکی از دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی ثبت شود.
- این دفتر خدمات الکترونکی قضایی براساس صلاحیتهای قانونی و صلاحیت دادگاه صالح مربوط به پرونده های ملکی مشاع را به مرجع قضایی مربوطه ارسال میکند.
- در صورتی که دعوای ملکی مطرح شده حقوقی باشد، دادگاه محل وقوع ملک به پرونده رسیدگی میکند.
- در صورتی که دعوا ملکی کیفری باشد، دادگاه محل وقوع جرم صلاحیت رسیدگی به پرونده را دارد.
وکیل برای تصرف عدوانی کیفری در مال مشاع
اثبات و جمع آوری دلایل تصرف عدوانی ملک مشاع ریزه کاریهای ویژه ای دارد که وکلای متخصص به آن اشراف کامل دارند. در برخی مواقع فرد و یا افرادی که هیچ گونه مالکیتی نسبت به ملک ندارند و جزء شرکا نیستند، اقدام به تصرف قسمتی و یا همه ملک مورد نظر میکنند. در این صورت تصرف عدوانی صورت گرفته است و فرد متصرف مرتکب جرم شده است. لازم است بدانید که برای رفع تصرف ملک مشاع شکایت یک نفر از شرکا کفایت میکند.
با ارائه مدارک لازم فرد مجرم مورد تعقیب قرار میگیرد. فقط مراکز قضایی ذی صلاح مانند دادگاهها و دادسراها میتوانند به اینگونه جرمها رسیدگی کنند.
موضوعات کیفری و حقوقی مربوط به ملک مشاع چیست؟
موضوعات کیفری و حقوقی مربوط به ملک مشاع عبارتند از اختلافات و درگیریهایی که بر سر مالکیت یا هر گونه دخل و تصرف در آن به وجود میآید. از آنجاییکه مالکیت اینگونه املاک در دست چندین نفر است، امکان ایجاد اینگونه اختلافات بسیار زیاد است. بنابراین موضوعات کیفری و حقوقی مربوط به ملک مشاع بسیار گسترده است.
اعتراض به دستور فروش ملک مشاع
دستور فروش که از طرف دادگاه برای فروش ملک مشاع صادر میشود، بر خلاف حکم و یا رأی غیر قبل اعتراض و تغییر است. دستور فروش ملک، یک دستور از طرف قاضی است. این دستور لازم اجرا است و هیچ کدام از شرکای ملک مشاع نمیتواند نسبت به این دستور اعتراض کند.
جرم تصرف عدوانی در ملک مشاع
یکی از جرائم ثبت شده در این زمینه تصرف عدوانی ملک مشاع میباشد. قوانین در این زمینه به شرح زیر است:
- چنانچه یکی از شرکا اقدام به تصرف ملک مشاع کند، تصرف حقوقی صورت گرفته است و یک پرونده حقوقی تشکیل میشود. درصورتی که تصرف منجر به فروش بدون اجازه شود، جرم محسوب میشود و یک پرونده کیفری تشکیل میشود.
- چنانچه فردی بدون هیچ گونه حق قانونی نسبت به یک ملک مشاع اقدام به تصرف قسمت و یا همه ملک مشاع مورد نظر کند، مجرم شناخته شده و این عمل او پیگیرد قضایی دارد و شامل مجازات حبس میشود.
گرفتن وکیل برای ملک مشاع
دعاوی ملکهای مشاع شامل افراز ملک مشاع، تصرف خلع ید و دستور فروش است. پرونده های مربوط به اینگونه دعاوی دارای ریزه کاری و قوانین عدیده ای هستند. وکلای متخصص در امر ملک مشاع علاوه بر تسلط بر قوانین مربوط به املاک مشاع، دارای تجربه کاری در این زمینه نیز میباشند. در نتیجه تنظیم شکوائیه و به نتیجه رساندن پرونده بدون این که هیچگونه حقی از هیچکدام از شرکا ضایع نشود و پرونده با کمترین خسارت به نتیجه مطلوب برسد، انجام میگیرد.
هزینه دادرسی دعوی ملک مشاع
برآورد هزینههای دادرسی دعوی ملک مشاع به شرح زیر است:
- هزینه دادرسی خلع ید: خلع ید از جمله دعاوی مالی است. هزینه دادرسی دعاوی خلع ید بر اساس ارزش معامالاتی املاک در هر منطقه محاسبه
میشود. - هزینه صدور دستور فروش: در اینگونه شرایط دادگاه موظف به صدور دستور فروش است. چون دستور فروش حکم محسبوب نمیشود، علاوه بر این که شامل پرداخت هزینه دادرسی نمیشود، خارج از نوبت نیز مورد رسیدگی قرار میگیرد.
مزایای داشتن وکیل در دعوای ملک مشاع
یک وکیل متخصص در زمینه دعاوی املاک مشاع، میتواند با استفاده از تخصص خود راه رسیدن به نتیجه مطلوب را هموارتر کند. داشتن وکیل در دعوای ملک مشاع عبارتند از:
- کمک گرفتن و استناد به قوانینی که در حوزه تخصص وکیل دعاوی ملک مشاع وجود دارد.
- اقدام به موقع برای تنظیم درخواستها و ارائه آنها به مراجع ذی صلاح توسط وکیل.
- صرفه جویی در زمان
- کاهش استرس ناشی از مطمئن نبودن از نتیجه مطلوب دادرسی
- کاهش هزینه رفت و آمد به دادگاه
وکیل برای دستور فروش ملک مشاعی
وکیل برای دستور فروش ملک مشاع در مجموعه دادفر وکیل در خدمت شما است. شما برای حل و فصل کلیه مسائل و موضوعات مربوط به ملک مشاع میتوانید از مشاوره و راهنماییهای این پروه استفاده کنید. در این مجموعه وکلای مجرب پایه یک دادگستری با بیش از ۱0 سال سابقه وکالت حرفهای با تخصص و تجربه در زمینه پروندههای مرتبط با کلیه دعاوی حقوقی، کیفری و خانواده، مسائل مربوط به ملک مشاع شما را در کوتاهترین زمان ممکن حل میکنند.
دستور فروش چیست؟
هنگامی که یک ملک بر اساس دلایلی قابل افراز نیست، دادگاه با توجه به مدارک مستند دستور فروش صادر میکند. دستور فروش بدین منظور است که ملک مشاع مورد نظر به مزایده گذاشته شود. مبلغ فروش با توجه به سهم هرکدام از شرکا بین آنها تقسیم میشود. شرکا میتوانند در مزایده شرکت نمانید. در ضمن دستور فروش غیرقابل تغیر است.
مراحل اخذ دستور فروش با وکیل یا بدون وکیل چگونه است؟
مراحل اخذ آن با وکیل یا بدون وکیل عبارتند از:
- مراحل اخذ دستور فروش بدون وکیل: هر کدام از شرکاء میتوانند برای دریافت دستور فروش اقدام نمایند. در ضمن دادگاه به واسطه گواهی عدم فراز ملک، دستور فروش را صادر میکند. مراحل اخذ دستور فروش بدون وکیل به قرار زیر است:
- تهیه مدارک مورد نیاز
- ثبت نام متقاضی دستور فروش در سامانه ثنا
- تحویل مدارک مالکیت مانند سند رسمی و مبایعه نامه عادی
- دریافت گواهی عدم افراز ملک از اداره ثبت محل وقع ملک
- کپبی احراز هویت شامل شناسنامه و کارت ملی
- کپی گواهی انحصار وراثت برای املاک ورثهای
سئوالات متداول ملک مشاعی
هزینه تفکیک ملک مشاع چقدر است؟
برای برآورد هزینه تفکیک ملک مشاع میتوانید از وکلا و مشاوران زبده و کاربلد مجموعه دادفر وکیل کمک بگیرید. مشاوران دادفر وکیل میتوانند از صفر تا صد تفکیک ملک مشاع از نظر هزینه و دیگر ملزومات بررسی کرده و اطلاعات لازم را در اختیار شما قرار دهند.
آیا شریک می تواند ملک مشاع را بدون اجازه اجاره دهد؟
ملک مشاع متعلق به همه شرکاء است. بنابراین حق استفاده از ملک مشاع برای همه شرکا محفوظ است، اما اجاره دادن بدون اجزای شریک مستلزم رعایت قوانین خاص خود است. این قوانین به شرح زیر است: اجاره ملک مشاع بدون رضایت شریک و یا شرکای دیگر صحیح است. اما در صورتی که مستأجر به ملک خسارت وارد کند، شرکای دیگر میتوانند حکم خلع ید مستأجر را بگیرند. طبق قرارداد بین موجر و مستأجر باید ملک به مستأجر تحویل داده شود. چنانچه شرکا ناراضی باشند و مانع تحویل ملک به مستأجرشوند و اگربابت این ممانعت زیانی به موجر برسد، جبران ضرر به عهده شرکای ناراضی است. به طور کل اجاره بدون اجاره شرکای دیگر صحیح است، اما فرد اجاره دهنده بدون رضایت دیگر شرکا و یا حکم دادگاه نمیتواند ملک را به مستأجر بدهد.
آیا ملک مشاع جزء مستثنیات دین محسوب میشود؟
چنانچه شخصی توانایی پرداخت دین خود را نداشته باشد، فرد طلبکار با معرفی اموال شخص بدهکار میتواند طلب خود را بعد از طی مراحل لازم وصول نماید. طلبکار میتواند با معرفی اموال بدهکار، طلبش را درخواست کند. در صورتی که بدهکار مالی بجز ملک مشاع نداشته باشد، میتواند با کمک یک وکیل با تجربه ثابت کند ملک مشاع او جزء مستثنیات دین است.
با سلام واحترام در خصوص ملک مشاعی وتخلفات صورت گرفته در موضوعات حقوقی وکیفری اشخاص حقوقی وحقیقی وتخلفات ثبتی وشورا ها وامور مالیاتی نیاز به مشاوره وکیل ملکی را دارم
سلام 3 دانگ از 6 دانگ رو هنگام خرید خونه به نام همسرم کردم و 3 دانگ هم بنام خودم شد. کل ثمن معامله رو من پرداخت کردم . الان همسرم درخواست فروش مال مشاع کرده در صورتیکه 3 دانگ من جزء مستثنیات من در اداره پنجم ثبت تایید و هیئت 3 نفره هم تایید کرده . الان قاضی دستور فروش داده . این چطور میشه ؟؟؟
سلام چون فروش ملک از طریق مطالبه مهریه نمی باشد هرش یکی حق درخواست فروش ملک را دارد و بحث مستثنیات دین از این موضوع خارج می باشد.