دعاوی تخلیه از معروفترین دعاوی در دادگاه های حقوقی می باشد تا جایی که حدود ۳۰ الی ۴۰% از دعاوی حقوقی مطرح در دادگاه های حقوقی را در دعوی تخلیه ملک مسکونی استیجاری و سایر دعاوی ناشی از روابط موجر و مستاجر تشکیل میدهد. دعاوی تخلیه ملک ناشی از روابط استیجاری است، یعنی وقتی دعوی تخلیه مطرح میشود قاضی باید به دنبال احراز رابطه استیجاری بین طرفین باشد.
عدهای از افراد دارای واحدهای آپارتمانی یا محل های تجاری هستند و بنا بر عدم نیاز طی قراردادی به صورت کوتاه مدت یا بلند مدت آن را به اشخاص دیگر اجاره میدهند. موجر انتظار دارد که مستاجر در مدت قرارداد اجاره بهای محل استیجاری را سر موقع پرداخت کند و پس از پایان مدت قرارداد در صورت عدم تمدید مدت آن محل را تخلیه و در اختیار موجر یا همان صاحب ملک قرار دهد.
گاهی اوقات مستاجر به دلایلی مانند عدم قدرت مالی یا اختلاف حساب با صاحب ملک از تخلیه محل اجاره ای در پایان مدت قرارداد خودداری می کند که در این صورت موجر ناگزیر از طرح دعوا در مراجع قضایی مثل دادگاه و یا شوراهای حل اختلاف برای تخلیه آن محل میشود.
اگر میخواهید در پایان مدت اجاره دردسر زیادی برای تخلیه ملکی که اجاره داده اید نکشید تا پایان این مقاله با ما همراه باشید.
اجاره چیست؟
اول از تعریف اجاره شروع می کنیم. در قانون اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود از همینرو اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره یعنی همان ملک خانه یا محل مورد اجاره را عین مستاجره می گویند.
اجاره همانطور که گفته شد یک عقد یا به قول معروف قرارداد محسوب می شود که دارای دو طرف می باشد. موضوع یا چیزی که اجاره داده می شود باید به گونه ای باشد که در مدت اجاره از بین نرود مانند اجاره خانه و آپارتمان و اجاره خودرو. در عقد اجاره منفعت آن مال برای استفاده به مستاجر در مدت اجاره انتقال داده می شود و مالکیت عین و خود آن مال در مالکیت موجر باقی میماند . برخلاف عقد بیع یعنی فروش که هم عین و هم منفعت آن به خریدار منتقل می شود.
برای مثال در اجاره یک دستگاه آپارتمان مسکونی که به مدت یکسال اجاره داده شده است مستاجر به مدت یکسال مالک منفعت (یعنی امکان سکونت در آن) میشود که پس از پایان مدت اجاره باید آن را تخلیه کرده و به موجر تحویل دهد.
نکته مهمی که باید به آن توجه کنید اینکه اجاره جزء عقود لازم محسوب می شود یعنی عقدی که پس از امضای آن توسط موجر و مستاجر تا پایان مدت اجاره قابل فسخ به صورت یک طرفه نیست. به عبارتی صاحب ملک نمی تواند به واسطه فروش آپارتمان یا نیاز شخصی نسبت به فسخ اجاره نامه و تخلیه آن اقدام کند و یا در مقابل مستاجر نیز نمی تواند هر زمانی که بخواهد برای مثال وسط زمستان قبل از پایان مدت اجاره آپارتمان یا محل تجاری را به اختیار خود تخلیه کند و بگوید از این به بعد من اجاره ماهانه پرداخت نمی کنم. حتی در صورت تخلیه و تحویل کلید آن به شورای حل اختلاف باز هم در صورت عدم رضایت موجر باید اجاره بهای آن را تا پایان مدت اجاره به موجر پرداخت کند هرچند عملاً از منفعت آن مکان برای سکونت یا کسب و کار استفاده نکرده باشد مگر اینکه در اجاره نامه امکان فسخ یک طرفه پیش بینی شده باشد.
حالا شاید بپرسید آیا طرفین قرارداد اجاره با توافق یکدیگر هم نمیتوانند آن را فسخ کند؟
پاسخ داده میشود بله، می توانند با توافق آن را اقاله و فسخ کنند. موجر و مستاجر هر زمانی که موافق باشند حتی قبل از پایان و انقضای مدت قرارداد میتواند طی تنظیم صورتجلسه در پشت قرارداد یا اجاره نامه و یا در برگه جداگانه آن را فسخ کنند.
اگر شما هم میخواهید از تمام مسائل و جزئیات تنظیم قرارداد اجاره اطلاعات کافی و مفید پیدا کنید قبل از هرگونه اقدام از طریق مشاوره تلفنی و یا حضوری با وکیل از امور حقوقی خود آگاهی پیدا کنید و سپس اقدام نمایید.
نکات مهم در مورد اجاره نامه املاک مسکونی
- نکته بسیار مهم دیگر در مورد اجاره ها اینکه اجاره نامه ممکن است به صورت عادی و یا به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود که هر کدام از آنها از نظر شکل و شیوه تنظیم و چه از نظر اجرایی در زمان تخلیه ملک تفاوت هایی با هم دارند.
- اجاره نامه های تنظیمی در دفتر مشاورین املاک حتی با اخذ کد رهگیری هم اجاره نامه های عادی محسوب می شوند.
- موجر به عنوان طرف اصلی قرارداد اجاره لزومی ندارد که حتماً مالک اصلی آپارتمان یا مغازهای که قصد اجاره دادن آن را دارد باشد چون ممکن است موجب خودش زمانی که آن محل را اجاره کرده در قراردادش با مالک اصلی شرط کرده که در مدت اجاره می توان آن را به شخص دیگری اجاره بدهد . در این حالت اگر مستاجر فوق بخواهد آن را به غیر اجاره بدهد خودش می شود موجر و آن شخص ثالث یعنی فرد سوم میشود مستاجر. اما در اکثر اوقات موجر مالک محل استیجاری است. لذا در هنگام اجاره کردن ملک بررسی کنید که آیا موجر مالک ملک است یا خیر ؟ اگر خودش مستاجر است آیا حق انتقال به غیر دارد یا خیر و ثانیاً نباید مدت اجاره خودش با مالک تمام شده باشد والا مالک میتواند به واسطه پایان مدت اجاره درخواست تخلیه آن محل را بنماید.
- موجر باید بررسی کند که فردی که خود را به عنوان مستاجر معرفی کرده است آیا مشخصات وی که در اجاره نامه درج می شود با مشخصات ظاهری و شناسنامه ای هم موافقت میکند یا خیر؟ چرا که مستاجر ممکن است یک شخص حقیقی مانند هریک از انسانها باشد و یا یک شخص حقوقی مانند یک شرکت تجاری و یا موسسه غیر تجاری باشد.
تخلیه ملک و چالش های حقوقی اجاره بها
سالهای زیادی از پدیده آپارتمان نشینی گذشته و در این سالها قراردادهای اجاره فراوانی میان موجر و مستاجران نوشته شده است . در طول سال ها چالش های حقوقی بسیاری میان دو طرف قرارداد اجاره یعنی موج و مستاجر شکل گرفته و همین موضوع باعث شده قرارداد اجاره شکل قانونی پیدا کند. پرداخت اجاره بها بر اساس توافقی است که بین صاحب ملک و مستاجر صورت گرفته و معمولا در متن اجاره نامه مشخص و تصریح شده است و میتواند به صورت نقد در قبال دریافت رسید از موجر و یا واریز به حساب مشخصی که صاحب خانه به مستاجر معرفی نموده به صورت روزانه، ماهانه و یا سالیانه صورت پذیرد.
تفاوت اجارهبهای معوقه و اجرت المثل ایام تصرف
تفاوت اجارهبهای معوقه و اجرت المثل ایام تصرف در این است که در دعوای اجاره بهای معوقه، قرارداد اجاره ای فیمابین دو طرف یعنی صاحب ملک و مستاجر تنظیم گردیده و بهای اجاره در آن مشخص شده و طریقه پرداخت آن نیز تصریح گردیده .
اما اگر مستاجر اجاره بها را به موجر پرداخت نکرده باشد در اینجا اجرت المثل ایام تصرف مطرح می شود در واقع مطرح شدن این امر در مواقعی است که مدت آن به اتمام رسیده و مستاجر از تحویل مورد اجاره بها امتناع ورزیده و تصرف وی غاصبانه و بدون اذن صاحب ملک یا همان موجر بوده است.
تخلیه اماکن استیجاری و نکات آن
فلسفه وضع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ مبتنی بر اصل تخلیه فوری محل استیجاری اعم از مسکونی تجاری، اداری ، آموزشی و یا غیره با انقضا و پایان مدت اجاره است . برخلاف قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶.
به این ترتیب منازل و محل های استیجاری که برای سکونت یا فعالیت تجاری آماده شده به اجاره داده میشود باید بدون هرگونه دغدغه خاطر برای مالکین و موجرین که ناشی از عدم تخلیه به موقع آنهاست به صورت فوری و در اسرع وقت ظرف مدت ۷ روز که در ماده ۳ قانون اجاره سال ۱۳۷۶ مطرح شده تخلیه و در اختیار موجر قرار بگیرد.
بنابراین پس از پایان مدت اجاره یا سایر موارد فسخ اجاره که موجر حق درخواست تخلیه محل استیجاری را مطرح میکند مستاجر باید بدون معطلی و بدون فوت وقت آن محل یا ملک را تخلیه کرده و تحویل موجر دهد. اما اگر قرار باشد با هرگونه بهانهتراشی مانند ادعای جعل امضا یا تاریخ اجاره نامه یا ادعای تمدید شفاهی یا در نوشته ای جداگانه یا ادعای خریدن سرقفلی یا خریدن محلی استیجاری و غیره از سوی مستاجر عملیات تخلیه به صورت فوری قابل تخلیه نباشد، در این صورت مالکین و موجرین رغبت و علاقه ای به اجاره دادن اماکن مسکونی، تجاری، اداری و یا غیره را به مستاجرین نخواهند داشت.
در ادامه مطالب به شیوه تنظیم اجاره نامه به صورت رسمی و عادی و سپس راهکارهای حقوقی و قانونی تخلیه اماکن استیجاری در ظرف مدت ۷روز، مراحل و مدارک آن می پردازیم تا در پایان مدت اجاره نگرانی و دغدغه ای بابت تخلیه محله استیجاری خود که مستاجر از تخلیه آن خودداری میکند نداشته باشید.
دعوای تخلیه ملک مسکونی و تحویل عین مستاجره
دعاوی تخلیه و تحویل عین مستاجره در قالب دادخواست حقوقی مطرح می شود که می تواند به علت از جمله انقضای مدت اجاره و یا تصرفات غیرقانونی از جانب موجر به طرفیت مستاجر یا متصرف مطرح گردد.
فسخ قرارداد از سوی مستاجر به چه صورت است؟
معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و به هم زدن اجاره باشد ۱ ماه قبل از به هم زدن اجاره به موجر اعلام کند و با توافق طرفین با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می رسد و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا چک تضمینی ، خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل میگیرد اما گاهی ممکن است خانه یا مغازه معیوب و ناقص باشد مانند این که موجر اعلام کند خانه اش سیستم گرمایشی و سرمایشی دارد در حالی که چنین نبوده یا موجر اعلام کند خانه ۱۰۰ متری است در حالی که ۷۰ متری بوده است در این مورد مستاجر حق دارد اجاره را برهم بزند اما توجه کنید برای فسخ اجاره مراجعه به دادگاه لازم میباشد.
آیا اجاره طولانی مدت املاک حقی برای مستاجر ایجاد می کند؟
گاهی این نگرانی برای موجب و یا مالک وجود دارد که اگر مالک ملک خود را به مدت طولانی به شخصی اجاره دهد وی مالک ملک می شود و یا اینکه تخلیه امکان پذیر نمی باشد؟
موضوع را در خصوص دو ملک “مسکونی” و “تجاری” قابل بررسی است.
در املاک مسکونی حتی اگر چندین سال متوالی هم مستاجر در یک ملک ساکن باشد هیچ حقی برای مستاجر نسبت به ملک ایجاد نخواهد شد.
قوانین املاک تجاری
۱- قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ که به موجب این قانون اگر قرارداد ملک تجاری بعد از سال ۷۶ منعقد شده باشد مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ می شود و طبق این قانون اگر مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت نکرده باشد در هنگام تخلیه و تمام شدن مدت قرارداد چیزی به او تعلق نخواهد گرفت و مالک میتواند با پرداخت مبلغ ودیعه مستاجر تخلیه وی را بخواهد. ولی اگر مستاجر در هنگام انعقاد قرارداد اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر داده باشد موجر یا مالک میتواند با پایان مدت قرارداد اجاره تخلیه فوری را بخواهد منتها باید سرقفلی را به قیمت روز به مستاجر بپردازد. برای آشنایی با موضوع سرقفلی و امور مربوط به آن مقاله وکیل سرقفلی را مطالعه کنید.
۲- قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ به موجب این قانون اگر قرارداد اجاره ملک تجاری قبل از سال ۷۶ منعقد شده و بعدها تمدید شده باشد مشمول قانون سال ۵۶ می باشد و به مستاجر حق کسب و پیشه تعلق میگیرد بدون اینکه مبلغی را بابت این موضوع به موجر پرداخته باشد در این موارد تخلیه مستاجر ساده نبوده و در شرایط خاصی امکان پذیر است که معمولاً مربوط به تخلفات مستاجر می شود.
تکلیف مستاجر هنگام فروش ملک چیست؟
اگر ملکی که مستاجر دارد به فروش برسد تکلیف مستاجر به چه صورت است آیا باید تخلیه کند یا نه؟
دو حالت وجود دارد:
- مستاجر با مالک قبلی قرارداد دارد و هنوز قراردادش تمام نشده باشد.
- قرارداد مستاجر با مالک قبلی به اتمام رسیده باشد.
در حالت اول مالک جدید یا همان خریدار باید قرارداد اجاره را به نامش تغییر دهد و تمام مفاد قرارداد قبلی بدون هیچ تغییری انتقال پیدا کند.
در حالت دوم اگر مستاجر قراردادش تمام شده باشد یا حتی رو به اتمام باشد باید ملک را تخلیه کند.
تخلیه ملک مسکونی استیجاری: اختلاف همیشگی
سوال پرتکرار خیلی از موکلین اینکه هزینه های کلی و جزئی و هزینه هایی که در طول مدت اجاره بر عهده موجر یا مالک میباشد؟
به طور کلی تعمیرات کلی ساختمان شامل موارد زیر می باشد:
- تعمیرات عمرانی مثل دیوار، در و پنجره، سقف ، حیاط، پشت بام
- تعمیرات مربوط به تاسیسات و تجهیزات اصلی مانند کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه
- تعمیرات لوله کشی آب و گاز فاضلاب
- تعمیرات نشتی سرویسها، سیم کشی، برق و تعمیر آسانسور
هزینه هایی که در طول مدت اجاره به وجود می آید به دو دسته تقسیم می شوند:
“دسته اول” هزینه هایی که مربوط به نگهداری ملک و تعمیرات کلی و اساسی ملک است مثل تعویض موتور شوفاژ خانه و یا عایق بندی پشت بام و یا رفع مشکلات فاضلاب ساختمان هزینه بر عهده موجر یا همان مالک است.
“دسته دوم” هزینه های جزئی و هزینه های مربوط به استفاده از ملک مورد اجاره است مثل هزینه پرداخت سرویس سالیانه شوفاژ و سایر هزینههای جاری ساختمان که این هزینه را بر عهده مستاجر می باشد البته اگر در خصوص تخصیص این هزینهها اختلاف نظر بین موجر و مستاجر به وجود بیاید حل این مسائل قاعدتا از طریق دادگاه و برحسب عرف صورت میگیرد البته این نکته را در نظر داشته باشید که اگر هزینه ای که بر عهده موجر است مستاجر انجام بدهد، مستاجر نمیتواند این مبالغ و هزینهها را از اجاره بهای ماهیانه خودش کسر کند در صورتی که در این خصوص رضایت و توافقی از سوی موجر وجود داشته باشد این امکان برای مستاجر وجود دارد.
توضیحات تکمیلی در رابطه با این موضوع که دقت لازم را بایستی به آن داشته باشید اینکه برای مثال اگر در ابتدا مالک کولر و آبگرمکن و شیر آلات و .. را سالم به مستاجر تحویل دهد و در اثنا مدت اجاره خراب شود تعمیر آن ها بر عهده مستاجر است نه مالک. یا اگر دیوارها تمیز و رنگ شده باشد و تحویل مستاجر داده شود ولی مستاجر در طول مدت اجاره استفاده نامتعارف نموده و باعث تخریب و خرابی غیر معمول در دیوارها شود باید در پایان مدت اجاره میزان خسارت وارده بر ملک را لحاظ کند.
تخلیه ملک مسکونی: نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره
شرایط مهم برای بهره مند شدن موجر از امکان تخلیه فوری ملک پس از پایان مدت اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ این است که :
- قرارداد اجاره حتماً در دو نسخه تنظیم شده باشد.
- دو نفر شاهد ذیل قرارداد را امضا کرده باشند.
نکته: در صورتی که در قرارداد اجاره به تعداد نسخهها اشاره ای نشده باشد اصل بر این است که قرارداد همان یک نسخه است و بار اثبات خلاف این موضوع با مدعی آن است . بنابراین اگر این قرارداد را در دو نسخه یا بیشتر تنظیم کردید حتما این موضوع در قرارداد تصریح شود تا اثبات آن در آینده دشوار نباشد.
آیا ارسال اظهارنامه قبل از درخواست تخلیه مستاجر ضروری است؟
سوال بسیاری از مراجعین این روزها در رابطه با درخواست تخلیه مستاجر و موجر این است که باید حتماً این موضوع از طریق اظهارنامه به مستاجر اطلاع داده شود و یا نیازی به این کار نیست؟
طبق نظریه اداره کل حقوقی چنانچه اجاره نامه شما عادی باشد حتماً باید این موضوع از طریق ارسال اظهارنامه به مستاجر اطلاع داده شود و چنانچه اجاره نامه شما رسمی باشد باید با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارسال اخطاریه این موضوع را به مستاجر اطلاع دهید.
تخلیه ملک مسکونی: نکات کلیدی برای مستأجر ها
اگر خانه ای را اجاره کرده باشید ولی بعدش به دلیلی بخواهید قرارداد اجاره را فسخ کنید با توجه به شرایطی این امکان برایتان وجود دارد:
- در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشند مستاجر میتواند قرارداد را فسخ کند.
- اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع و یا بهره بردن خارج کند و رفع عیب مقدور نباشد مستاجر میتواند تقاضای فسخ اجاره را داشته باشد.
- اگر مستاجر در قرارداد بین موجر و مستاجر شرط شده باشد که هر موقع که تمایل داشت می تواند قرارداد را فسخ کند.
- در صورت فوت مستاجر در اثنای مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه فسخ قرارداد امکان پذیر است.
چرا باید در پایان مدت اجاره به تخلیه ملک اکتفاء نکرد؟
غالباً در قراردادهای اجاره قید می شود در صورتی که مستاجر در تاریخ مقرر در قرارداد اقدام به تخلیه مورد اجاره نکند به ازای هر روز تاخیر در تخلیه به عنوان مثال ۵۰۰هزارتومان به میزان خسارت و یا وجه التزام می بایست به موجر پرداخت نماید و یا قید می گردد اگر در موعد تخلیه مستاجر ملک را تخلیه کند ولی موجر اقدام به استرداد ودیعه ننماید به ازاء هر روز تاخیر در پرداخت ودیعه موجر می بایست به عنوان مثال ۵۰۰ هزار تومان به عنوان خسارت و یا وجه التزام به مستاجر پرداخت نماید.
ولی در عمل ممکن است مشکلاتی برای موجر و مستاجر به وجود بیاید. یعنی گاهی اوقات ممکن است مستاجر در تاریخ مقرر اقدام به تخلیه مورد اجاره نماید ولی موجر حاضر به تحویل گرفتن کلید و استرداد مبلغ ودیعه دریافتی به مستاجر نشود، در اینجا مستاجر برای دریافت آن مبلغ خسارت قراردادی یا وجه التزام می بایست:
- از طریق ارسال اظهارنامه از موجر درخواست نماید برای تحویل مورد اجاره و کلید حاضر شود.
- اگر با وجود ارسال اظهارنامه موجر حاضر نشود مستاجر می بایست از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید یا به عبارتی درخواست کند.
- مستاجر کلید مورد اجاره را به دفتر شورا تسلیم نماید.
نکته حائز اهمیت این است که گاهی اوقات مستاجر به ارسال اظهارنامه و تامین دلیل جهت اثبات تخلیه اکتفا می کند و کلید را تحویل شورا نمی دهد. در اینجا موجر می تواند ادعا کند که علی رغم تخلیه ملک توسط مستاجر ایشان حاضر به تحویل کلید نشده است و به تخلیه اکتفا نموده تا تخلیه را بهانهای برای دریافت خسارت قراردادی قرار دهد.
لذا مستاجر می بایست ضمن درخواست تامین دلیل کلید محل مورد اجاره را نیز تحویل شورا دهد و از این پس مستاجر میتواند ادعا کند که وی به تعهدات قراردادی خود عمل نمود و خواهان دریافت خسارت قراردادی از موجر گردد. مضاف بر اینکه موجر هم دیگر نمی تواند به بهانه اینکه مستاجر بعد از پایان مدت اجاره به تصرف خود ادامه داده است از وی وجهی مطالبه نماید.
قوانین حاکم بر تخلیه آپارتمان های مسکونی
علاوه بر قانون مدنی مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ که قواعد کلی و عام مرتبط با عقد اجاره را بیان نموده است قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲ و آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ هیئت وزیران، قانون حاکم بر اماکن مسکونی می باشد. البته باید توجه شود که پس از وضع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ تخلیه اماکن مسکونی تابع قانون سال ۷۶ گردید. بنابراین قراردادهای اجاره ای که پس از تصویب این قانون در آن سال منعقد شده اند تابع این قانون بوده و تنها در صورتی که قرارداد اجاره فاقد شرایط مقرر در این قانون باشد تابع قانون مدنی خواهد بود.
چه کسانی می توانند تقاضای تخلیه ملک کنند؟
در حالت عادی اگر موجر مالک محله استیجاری باشد خودش و یا وکیل تخلیه ملک او میتواند برای تخلیه از طریق اجرای ثبت و یا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اقدام کند. اما اگر موجر خودش مالک رسمی محل استیجاری نباشد و به عبارتی مستاجر اول باشد و با توجه به شرط مندرج در اجاره نامه حق اجاره دادن آن محل را به غیر داشته باشد، او نیز با اثبات رابطه استیجاری با مستاجر دوم یعنی ارائه اجاره نامه می تواند اقدام به تخلیه آن محل کند. برای اقدام به تخلیه محل استیجاری مالکیت محل شرط نیست بلکه مالکیت منافع شرکت است.
ضمن اینکه منظور از وکیل کسانی هستند که دارای پروانه دائمی وکالت بوده و به اصطلاح وکیل پایه یک دادگستری می باشند. لذا با وکالت محضری صادره از سوی دفترخانه اسناد رسمی نمیتوان به کسی وکالت داد تا از جانب شما در شورای حل اختلاف اقدام به ارائه درخواست تخلیه نماید.
شیوه صحیح تنظیم اجاره نامه برای تخلیه فوری چیست؟
در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ شرایط و ضوابطی از نظر شکلی و ظاهری برای تنظیم اجاره نامه در نظر گرفته شده است. در ماده ۳ این قانون شرط استفاده از ویژگی تخلیه فوری پس از پایان مدت اجاره منوط به رعایت این شرایط است. بنابراین هر نوشته تحت عنوان اجاره نامه یا قرارداد اجاره نمی تواند به عنوان اجاره نامه عادی پیوست درخواست دستور تخلیه اماکن استیجاری قرار بگیرد تا بتوان از طریق شورای حل اختلاف در ۷ روز ملک را تخلیه نمود.
چرا که با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و آیین نامه اجرایی آن مصوب سال ۱۳۷۸ اجاره نامه کلیه اماکن استیجاری اعم از تجاری، مسکونی، اداری، آموزشی و غیره را میتوان یکی از دو شیوه رسمی و یا عادی منعقد نمود که در قوانین مربوط به هر یک از آنها شرایطی از نظر تنظیم شکلی و از نظر اجرایی یعنی تخلیه پیشبینی شده است که در ادامه مبحث به آن اشاره خواهیم کرد.
۱. شرایط تنظیم اجاره نامه رسمی
قبل از هر چیز لازم است سند رسمی را تعریف کنیم.
اسناد در سه حالت رسمی محسوب می شود در غیر اینصورت سند عادی به حساب می آیند.
• کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی مانند وکالت نامه، مبایعه نامه، اجاره نامه
• کلیه اسناد تنظیمی توسط اداره ثبت اسناد و املاک
• کلیه اسناد تنظیم توسط یکی از ماموران ذی صلاح دولتی
توجه کنید یک اجارهنامه زمانی رسمی محسوب میشود که توسط یکی از دفاتر اسناد رسمی مطابق شرایط قانونی در تنظیم این گونه اسناد نوشته و تنظیم شده باشد و مطابق ماده ۹ قانون جدید شورای حل اختلاف که از ابتدای سال ۱۳۹۵ اجرایی شده است ، دعاوی اجاره مربوط به اماکنی که دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه هستند از طریق دادگاه ها و محاکم دادگستری قابل رسیدگی هستند و از مزیت تخلیه فوری در شوراهای حل اختلاف نمی توان استفاده کرد.
نکته: اجاره نامه های تنظیمی در دفاتر مشاورین املاک یا بنگاه های معاملات ملکی جزء اسناد عادی هستند و اخذ کد رهگیری هم تاثیری در تبدیل آن به عنوان یک سند رسمی ندارد.
۲. شرایط تنظیم اجاره نامه عادی
بر خلاف اسناد رسمی، اسناد عادی و اجاره نامه های عادی توسط طرفین قرارداد یعنی موجر و مستأجر یا وکلای آنها و یا نمایندگان قانونی آنها تنظیم و امضاء می شود که برای تنظیم صحیح و قانونی آنها و بهره مندی از ضمانت اجرایی تخلیه فوری اماکن استیجاری پس از پایان مدت اجاره باید چهار شرط رعایت شود که در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به آن اشاره شده است. در ادامه طی چهار بند به توضیح آن ها به طور مختصر می پردازیم. شروط چهارگانه اجاره نامه عادی عبارتند از
تعیین مدت اجاره
در این خصوص موضوع انتقال منفعت است و برای معلوم کردن میزان منفعت در اجارهنامه مدتی را تعیین می کند که در طی این مدت مستاجر میتواند از منافع محل استیجاری برای سکونت و تجارت و امور و فعالیت اداری و آموزشی استفاده نماید. لازم به ذکر است که منظور از مدت یعنی تعیین زمان شروع و پایان قرارداد و نه تاریخ تنظیم آن .
تنظیم اجاره نامه در دو نسخه
اجاره نامه هایی که در دفاتر و آژانس های املاک تنظیم می شوند در سه نسخه نوشته میشوند که علاوه بر طرفین یک نسخه متعلق به مشاور املاک است که آن را به عنوان سند باید برای مدت پنج سال بایگانی و نگهداری کند. برای اینکه اجاره نامه های عادی مشمول قوانین موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باشد باید حداقل در دو نسخه تنظیم شده باشد و پس از امضای طرفین و شهود در اختیار آنها قرار گیرد.
درج امضای موجر و مستاجر در اجاره نامه
در ماده ۲ قانون سال ۱۳۷۶ مقرر شده که اجاره نامه باید به امضای موجر و مستاجر برسد. یک سند وقتی اعتبار قانونی پیدا میکند و بر علیه شخصی قابل استفاده است که امضا شده باشد. اگر هم کسی بی سواد است یا به واسطه شرایط جسمی و معلولیت امکان امضاء ندارد باید از اثر انگشت یا مهر اسم استفاده کند.
امضای دو شاهد در ذیل اجاره نامه
براساس ماده ۲ قانون اجاره سال ۱۳۷۶ قراردادهای عادی اجاره باید به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد و فرقی نمیکند از دوستان و آشنایان باشند و یا از اقوام طرفین و ضمنا در قانون فوق الذکر فرقی میان زن و مرد قائل نشده است.
برای تخلیه فوری ملک مسکونی چه زمانی و به کجا باید مراجعه کنیم؟
اگر مطالبی که در رابطه با شیوه صحیح تنظیم اجاره نامه و شرایط چهارگانه مقرر در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ رعایت شود هیچ شکی نیست که پس از پایان مدت اجاره چه مدت کوتاه گذشته باشد و چه مدت طولانی در ظرف مدت ۷ روز به طور سریع و فوری دستور تخلیه اجرا و محل استیجاری طی صورتجلسه مأمور اجرا تحویل نماینده یا وکیل موجر خواهد شد.
همانطور که گفتیم اجاره نامه ممکن است رسمی و یا عادی باشد و به همین علت شیوه عملی و مرجع تخلیه اماکن استیجاری با توجه به نوع اجاره نامه متفاوت هستند که در ادامه به مرجعی که برای تخلیه باید مراجعه شود اشاره میکنیم.
۱. تخلیه ملک از طریق اجاره نامه رسمی
اگر محل استیجاری (مسکونی، تجاری، اداری و غیره) با سند رسمی و محضری که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده است، اجاره داده شود و مدت آن به اتمام رسیده باشد در صورت تقاضای موجر، محل فوق باید فورا ظرف ۷ روز توسط دایره اجرای ثبت تخلیه شود. در ادامه روش تخلیه فوری اماکن استیجاری با سند رسمی را در ۵ قسمت به اختصار توضیح میدهیم.
درخواست صدور اجراییه تخلیه ملک مسکونی
در مورد اجاره نامه رسمی درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه فوری محل استیجاری از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل خواهد آمد. در اینجا موجر باید فرم تقاضای صدور اجراییه را که در دفترخانه اسناد رسمی موجود است تهیه و آن را تکمیل نماید و به همراه اجاره نامه رسمی که در همان دفترخانه تنظیم شده است، تحویل آن دفترخانه بدهد.
صدور اجراییه تخلیه ملک مسکونی
سردفتر بعد از بررسی اسناد و مدارک و احراز هویت درخواست کننده که ممکن است خود موجر و یا وکیل یا نماینده قانونی باشد، اوراق اجرایی را ظرف ۲۴ ساعت در ۳ نسخه با قید تخلیه محل عین مستاجره (محل اجاره شده)
که در اجاره نامه درج شده است، تهیه کرده و ممهور به مهر ویژه اجرا می نماید و آن را به دایره اسناد رسمی اداره ثبت محل که در مبحث اول اشاره کردیم ارسال می کند.
ابلاغ اجراییه تخلیه ملک مسکونی
دایره اجرای ثبت موظف است بعد از دریافت اوراق اجراییه از دفترخانه ظرف حداکثر ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام کند و مامور ابلاغ مکلف است ظرف ۷۲ ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت آخر ماده ۶ و مواد ۷و ۸ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶عمل نماید. مأمور ابلاغ باید اجراییه را ظرف ۲۴ ساعت به شخص مستاجر ملک ابلاغ و در نسخه دوم رسید و امضاء از وی دریافت کند و اگر مستاجر و نماینده او از دادن رسید خودداری کند، این موضوع توسط مأمور در نسخه دوم ابلاغ نامه قید می شود و ظرف ۳ روز پس از آن باید نسبت به اجرای مفاد دستور که همان تخلیه محل استیجاری است با هماهنگی کلانتری تری محل اقدام شود.
ممکن است مستاجر در زمان ابلاغ اجراییه در محل نباشد در این حالت مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خدمه او که دارای اهلیت قانونی و شایستگی و صلاحیت ظاهری و سنی دارد ابلاغ می شود.
نکته اول: توجه کنید با توجه به مهلت های ذکر شده در آیین نامه اجرایی قانون سال ۱۳۷۶ قابل ذکر است که مجموع مهلت دفترخانه و دایره اجرا و مامور اجرا برای صدور اجراییه و تشکیل پرونده و ابلاغ اجراییه معادل ۹۶ ساعت یعنی ۴ روز است. بنابراین اگر سه روز مقرر در قسمت آخر ماده ۶ یا سه روز مندرج در تبصره ماده ۸ آیین نامه را هم به آن اضافه کنیم کل زمان تخلیه از ۷ روز مورد نظر قانون گذار که در ماده ۳ قانون اجاره سال ۱۳۷۶ اشاره گردیده فراتر نخواهد رفت.
نکته دوم: اگر موجر هستید دقت کنید که همه آنچه که در خصوص نحوه ابلاغ اوراق تخلیه گفته شد رعایت شود و مشخصات دقیق و کامل که در خصوص نحوه ابلاغ اوراق تخلیه گفته شد رعایت شود و مشخصات دقیق و کامل مستاجر یا بستگان او که در محل حاضر هستند در ابلاغیه قید شود و گرنه ممکن است دایره اجرا یا سایر متولیان تخلیه از سر دلسوزی یا مهلت دادن به مستاجر ایرادات موجود در ابلاغیه را دستاویز قرار داده و باعث عدم تخلیه فوری شوند.
تخلیه ملک مسکونی
در خصوص عملیات فیزیکی تخلیه در آیین نامه اجرایی قانون اجاره سال ۱۳۷۶ هیچ گونه اشارهای نشده اما اینکه اگر مستاجر بخواهد مقاومت کند و ملک را تخلیه نکند یا آن جا را قفل کرده و در محل استیجاری حضور نداشته باشد یا با وجود ابلاغ تخلیه و گذشتن مهلت های قانونی اسباب و اثاثیه خود را از آن محل انتقال نداده باشد و مسائلی از این دست، باید گفت که اگر سند اجاره رسمی باشد مبنای تخلیه و سپردن اثاثیه مستاجر به امین و حافظ اموال مطابق آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و لازم الاجرا قابل اجرا خواهد بود. اما اگر سند اجاره عادی باشد با توجه به قانون اجرای احکام مدنی انجام خواهد شد که در مبحث بعدی به آن اشاره می شود.
نکته اول : مستاجرین باید دقت کنند که اگر کلیه اقدامات مربوط به تخلیه برابر مقررات و ضوابط قانونی انجام شده است از مقاومت در برابر عملیات تخلیه خودداری کنند چون در نهایت تخلیه ملک و تحویل آن به موجر انجام خواهد شد. اما ممکن است مقاومت در برابر عملیات تخلیه به واسطه درگیری و توهین به ضررشان تمام شود و علی رغم تخلیه درگیر تعقیب کیفری از طریق دادسرا نیز قرار خواهند گرفت که ناخوشایند می باشد.
نکته دوم: اگر به عنوان مستاجر می خواهید در پایان تخلیه به حق و حقوق قانونی خود برسید و به راحتی قرض الحسنه یا ودیعه مسکن یا سرقفلی پرداختی را از موجر دریافت کنید و اگر موجر نپرداخت بتوانید از تخلیه فوری محل اجاره شده جلوگیری به عمل آورید باید در زمان تنظیم اجاره نامه قبل از امضای آن با وکیل دادگستری مشورت نمایید تا با راهنماییهای لازم اقدامات پیشگیرانه را انجام دهد ولی متاسفانه بعضی از افراد رجوع به وکیل را یا ضروری نمی دانند و یا وقتی رجوع می کنند که کار از کار گذشته است و ورود وکیل نمی تواند جلوی ضرر و زیان آنها را بگیرد.
۲. تخلیه از طریق اجاره نامه عادی
اگر اجاره نامه در خارج از دفاتر اسناد رسمی توسط موجر و مستاجر یا توسط یکی از دفاتر مشاورین املاک تنظیم شده باشد جزء اسناد عادی محسوب میشود و روش تخلیه اماکن استیجاری که با اجاره نامه عادی به اجاره داده شده با تخلیه اجاره نامه های رسمی متفاوت است. طبق بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴/۸/۱۰ تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک استیجاری و توسط قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رای می شود.
بنابراین اگر مستاجر پس از پایان مدت اجاره به هر دلیلی به جز ادعای سرقفلی و حق کسب و پیشه از تخلیه ملک اعم از تجاری ، اداری، مسکونی و غیره خودداری کند با در دست داشتن اصل اجاره نامه عادی که دارای شروط چهار گانه ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باشد باید به شورای حل اختلاف محل به محل مراجعه کنید. دعوای تخلیه فوری اماکن استیجاری جز دعاوی غیر مالی است و با هزینه بسیار کمی پذیرفته شده و با ابطال تمبر قانونی تشریفات صدور دستور تخلیه صورت می گیرد که در ادامه در طی چهار بخش مراحل تخلیه فوری اماکن استیجاری با سند عادی را توضیح می دهیم.
درخواست تخلیه ملک
در ماده ۳ قانون آیین نامه اجرایی قانون اجاره سال ۱۳۷۶ گفته شده که درخواست تخلیه نیازی به تقدیم دادخواست ندارد اما عملاً برای طرح دعوای تخلیه و ارائه درخواست آن باید دادخواستی به خواسته صدور دستور تخلیه تنظیم شود که حاوی اطلاعات و مشخصات سجلی موجر و مستاجر و نشانی آن ها و مشخصات و تاریخ اجاره نامه به همراه کپی اجاره نامه که برابر اصل شده است باشد. در اینجا اگر مستاجر فوت کرده باشد موجر باید دعوای تخلیه را علیه کلیه ورثه او یعنی همسر و فرزندانش طرح کند. یا اگر مستاجر صغیر و یا محجور یا مجنون و دیوانه باشد باید علیه ولی یا قیم او اقامه دعوا شود.
همچنین اگر موجر فوت کرده باشد باید تمام ورثه او علیه مستاجر اقامه دعوا کنند و یا می توانند به یک نفر وکیل پایه یک دادگستری وکالت بدهند تا کلیه اقدامات تخلیه را از جانب کلیه وراثت انجام دهد. توجه کنید ورثه موجر نمیتوانند از طریق دفترخانه اسناد رسمی به یکی از میان خود وکالت بدهند تا تشریفات تخلیه را در شورای حل اختلاف انجام دهد زیرا وکالت مخصوص وکلای دادگستری است که دارای پروانه وکالت هستند.
وکیل تخلیه ملک در تهران
عدم مراجعه به وکیل در برخی از موارد ممکن است موجب ورود خسارت های مالی زیادی به شخص شود در همین دلیل بسیار مهم است که برای موفقیت در یک پرونده حقوقی و کیفری و امور ملکی ولو در تمامی حوزه های آن از یک وکیل املاک کمک بگیرید. برای دریافت مشاوره تلفنی و ۲۴ ساعته با وکیل ملکی می توانید با شماره درج شده در سایت با ما در ارتباط باشید.
خیر این باور غلط است که رایج شده. هیچ حقی برای مستاجر ایجاد نمی شود.
چک ضمانتی که بابت تخلیه مکان استیجاری از مستاجر دریافت می شود در صورتی قابل وصول است که در دادگاه حقوقی تخلف و عدم تخلیه مستاجر اثبات شود . آنگاه مبلغ مذکور قابل وصول است.
بله زیرا طبق ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ کلیه محل های استیجاری با هر کاربری مشمول این قانون هستند مشروط بر اینکه روابط استیجاری تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ نباشد و دعوا راجع به سرقفلی و حق کسب و پیشه نباشد.
خیر، از سال ۹۴ دیگر قابل توقیف نیست. اما ۲ استثناء که مبلغ ودیعه را قابل توقیف می کند در مورد خانه های پیش فروش است.
بله، هیچ فرقی نمی کند که اجاره نامه به صورت دستی تنظیم شده باشد و یا در بنگاه معاملات ملکی و هیچ فرقی ندارد که دارای کد رهگیری باشد یا نباشد.
به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کنید چون شوراهای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه را ندارند.
خیلی این امکان وجود ندارد بلکه بایستی دعوای تخلیه مطرح شود. خلع ید بر علیه کسی که تصرف من غیر حق به بدون دلیل دارد مطرح می شود. اگر ملکی مدت زیادی دست مشتری باشد آیا می توان به لحاظ قانونی حق داشته باشد؟
چک ضمانت بابت تخلیه ملک چه آثاری دارد؟
آیا اجاره اماکن با کاربری تجاری و اداری هم مشمول مقررات تخلیه فوری میشوند؟
آیا مبلغ پول پیش اجاره بابت بدهکاری مستاجر قابل توقیف است؟
اجاره نامه هایی که فاقد کد رهگیری هستند آیا از طریق شورا امکان پیگیری دارند؟
اگر یک محل تجاری که دارای سرقفلی است را بخواهیم تخلیه کنیم به کجا باید مراجعه کنیم؟
آیا امکان خلع ید از ملکی که مستاجر در آن است وجود دارد؟
با تشکر فراوان از اطلاعات داده شده نکته ای که نتوانستم پیدا کنم این مطلب است که اگر مستاجر بخواهد زودتر از موعد مقرر واحد مورد اجاره را تخلیه و تحویل دهد، بصورت قانونی چکار باید بکند؟ آیا موجر میتواند مخالفت و سپرده را باز پس ندهد؟ با سپاس و تشکر هوشنگ سبحانی
سلام وقت بخیر ، خواستم بدونم آیا قانونی وجود دارد مبنی بر اینکه یک ماه زودتر از موعد تخلیه موجر ۳۰درصد مبلغ ودیعه را به مستاجر پرداخت کند جهت اجاره ملک جدید؟
درود.احتراما ملکی را در خرداد۱۴۰۲ قولنامه کردیم که مستاجر تا تاریخ ۱ شهریور امسال با مبلغ رهن کامل ۷۰۰ میلیون دارد ودر دونوبت مالک پول از ما در دفتر مشاور املاک گرفته و مبلغ ودیعه مستاجر را هم به ما امنتقال داده ،قرار سند زدن ملک برای اول مرداد ۱۴۰۳ یعنی یکماه قبل از تخلیه ملک توسط مستاجر است.در روز انتقال ودیعه مستاجر به ما ،مستاجر معترض بوده که گرچه تاریخ قرارداد یکساله و تا اول شهریور است ولی دیرتر در ملک بخاطر تجهیز آن مستقر شده و مبالغی بابت تجهیز ملک مثل توری و ریموت و غیره هم خرج کرده که مالک قبلی قول پرداخت به او داده البته بعد از انتقال مستاجر به ما،ایشان این صحبتها را عنوان نمودند که در همان دفتر مشاور املاک به ایشان گفته شد بدهیشان را باید با مالک قبلی تادیه کنند ودر ضمن ۱۵ روز دیرتر یعنی تا ۱۵ شهریور به او فرجه برای تخلیه دادیم حال مجددا تماس گرفته که بدلیل بدهی مالک قبلی بابت هزینه ها توریها و ریموت ها و غیره را خواهد کند و خواهد برد.ودر عین حال مالک قبلی ۶ تا ۷ میلیون هم به مدیر ساختمان بدهی دارد.آیا راهکاری وجود دارد تا قبل از خوردن سند به نام ما( لازم بذکر است که تنها ۶۲۰ میلیون پول از کل ارزش ملک باقی مانده که در روز سند زدن باید به مالک بپردازیم) را ملزم به تادیه بدهی هایش در حق مدیر ساختمان و مستاجر نمود.راهکار قانونی چیست؟ سپاس
سلام مالک برای سال جدیدهم اضافه ودیعه رو گرفته وهم کرایه جدید رو ولی ازتنظیم قراردادجدید طفره رفته حال ۵ ماه از قرارداد جدیدمانده ایا مالک میتواند حکم تخلیه رو بگیرد.
با سلام پدرم ۵۰ سال پیش خانه ای را اجاره کرد و ما ۵۰ سال است که در این خانه مستاجر هستیم آن موقع پول خرید خانه ۸۰۰۰۰ هزار تومان بوده که پدرم نصف آن یعنی ۴۰۰۰۰ تومان رهن آن را داده حالا بعد از ۵۰ سال ورثه موجر حکم تخلیه گرفته آمد ما باید چه کار کنیم و پول پیشمان چه قدر شده به روز؟
سلام مشکل حقوقی بین مالک قبلی و مستاجر مربوط به شما نمیباشد و بهتر است درگیر این موضوع نشوید
سلام مالک برای سال جدیدهم اضافه ودیعه رو گرفته وهم کرایه جدید رو ولی ازتنظیم قراردادجدید طفره رفته حال ۵ ماه از قرارداد جدیدمانده ایا مالک میتواند حکم تخلیه رو بگیرد.
سلام جواب سوالی که دیروزکردم رو کجا بایدببینم
حساب توییتری هم دارید؟