یکی از مهمترین قراردادهایی که هر روزه افراد با آن سروکار دارند، قراردادهای اجاره است. قانونی به عنوان روابط میان موجر و مستاجر وجود دارد که حقوق و تعهدات طرفین با توجه به آن مشخص میشود. چنانچه مستاجر یکی از این تعهدات را نادیده گرفته و کاری خلاف قرارداد انجام داد، موجر یا مالک میتواند برای گرفتن حکم تخلیه ملک استیجاری اقدام کند.
حکم تخلیه ملک مسکونی و تجاری نیز مانند دیگر دعاوی حقوقی بوده و باید تشریفات قانونی آن را رعایت نمود. به همین جهت گرفتن وکیل برای تخلیه مستاجر میتواند تا حد قابل توجهی راهگشا بوده و باعث تسریع روند دادرسی و تخلیه مستاجر شود. در اینجور مواقع هزینه وکیل برای تخلیه ملک، دغدغه افراد بسیاری است. در ادامه به چگونگی گرفتن حکم تخلیه توسط وکیل و هزینه وکیل تخلیه ملک خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید.
مراحل تخلیه مستاجر با توجه به عرف و قانون
هنگامی که موجر قصد دارد مستاجر خود را فورا از ملک بیرون کند، باید حتما مراحل قانونی و عرفی آن را طی کند. مراحل گرفتن تخلیه حکم به شرح زیر است:
- مراجعه به یک وکیل و متخصص
برای دریافت حکم تخلیه ملک میتوان به دو صورت اقدام کرد، یکی مراجعه به شورای حل اختلاف و دیگری دادگاه حقوقی محل وقوع ملک. برای اینکه بدانید به کدام شیوه میبایست اقدام کنید، پس باید در قدم اول به یک وکیل متخصص در امور تخلیه ملک مراجعه کنید. وکیل تخلیه ملک به صورت تخصصی روی این پروندههای کار کرده و میداند چطور باید پرونده را مطرح کند.
- طرح دادخواست
در مرحله دوم تخلیه ملک، باید دادخواستی تهیه و تنظیم شود. تخلیه ملک به دلایل گوناگونی ممکن است رخ دهد. اگر هنوز زمان قرارداد اجاره تمام نشده است، دادخواست باید با ذکر دلیل موجه موجر برای گرفتن حکم تخلیه باشد.
- ارائه مدارک لازم و تشکیل پرونده
برای تشکیل پرونده میبایست حتما برخی مدارک ضمیمه دادخواست شوند. بخشی از این مدارک مربوط به دلایل موجر و نقض تعهدات توسط مستاجر است. و بخش دیگر آن نیز عبارتند از:
- برگه دادخواست
- سند مالکیت ملکی که موضوع دعوا است.
- قرارداد اجاره ملک
- مدارک هویتی خواهان مانند شناسنامه و کارت ملی
- سپس باید به یکی از شعب دفاتر خدمات قضایی الکترونیک مراجعه کرده و نسبت به ثبت آن اقدام کنید.
- ارجاع پرونده به شعبه مدنظر
سامانه عدل ایران که پرونده را در آن ثبت کردهاید، با توجه به موضوع پرونده و محل قرار گیری ملک، پرونده را به شعبه صالح ارسال میکند. دادگاه به پروندههای مربوط به تخلیه ملک بدون نوبت رسیدگی میکند. به همین جهت بعد از بررسی دادخواست و مدارک درخواستی، در صورتی که تشخیص دهد، رای نهایی که حکم تخلیه ملک اجاره ای است را صادر میکند.
- صدور ابلاغیه برای تخلیه ملک
به محض صدور رای، وکیل تخلیه ملک آن را از منشی شعبه مربوط دریافت میکند. همچنین یک ابلاغیه اخطار برای تخلیه ملک ظرف 72 ساعت برای مستاجر نیز ارسال میشود. مستاجر موظف است که در زمان مقرر حکم تخلیه را اجرا کند. البته مستاجر میتواند به حکم مربوطه اعتراض کند. در این صورت زمان تخلیه ملک ممکن است به تعویق بیفتد.
گرفتن حکم اجرائیه و تخلیه ملک با مامور کلانتری
چنانچه مستاجر از اجرای حکم تخلیه خودداری کرد، میتوان اجرائیه آن را از دادگاه دریافت کرد. به محض صدور اجرائیه، هیچ زمانی برای تخلیه ملک به مستاجر داده نمیشود. همچنین ممکن است مستاجر از باز کردن در نیز خودداری کند. به همین دلیل میتوان با حکم اجرائیه به کلانتری محل مراجعه کرد از ماموران خواست تا با باز کردن در خانه، مستاجر را ملزم به تخلیه کنند.
دریافت حکم تخلیه فوری مستاجر توسط وکیل تخیله
احتمالا افراد زیادی این سوال را بپرسند که آیا میتوان حکم تخلیه را فورا و در کمترین زمان ممکن گرفت؟ پاسخ مثبت است. همانطور که گفته شد، دو شیوه مهم برای گرفتن حکم تخلیه وجود دارد، یکی مراجعه به دادگاه حقوقی که در بالا ذکر شد و دیگری مراجعه به شورای حل اختلاف است.
چنانچه موجر قصد داشته باشد که حکم تخلیه را در مدت یک هفته بگیرد، میتواند به شورای حل اختلاف محل قرار گیری ملک مراجعه کرده و دادخواستش را به صورت حضوری مطرح کند. شورای حل اختلاف نیز در اسرع وقت به آن رسیدگی کرده و نهایتا در یک هفته حکم نهایی را صادر میکند.
تفاوت مهمی که میان رای صادره از دادگاه و شورای حل اختلاف وجود دارد این است که رای شورا قابل اعتراض نیست و مستاجر نمیتواند به آن اعتراض کند. به همین دلیل نیز فورا اجرایی میشود. در این شیوه شورا 3 روز به مستاجر مهلت میدهد تا ملک را تخلیه کند. البته در صورت تقاضای وی، ممکن است شورا تا حداکثر 1 ماه به او مهلت دهد.
مدت زمان دریافت حکم تخلیه
برای گرفتن حکم تخلیه نمیتوان مدت زمان مشخصی را تعیین کرد. مثلا در کلانش هرهایی مثل تهران ممکن است این روند طولانیتر باشد. از آنجایی که حکم تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر است، معمولا باعث طولانی شدن این فرآیند میشود. با فرض اینکه مستاجر به رای دادگاه بدوی و دادگاه تجدیدنظر اعتراض کند، ممکن است بین 1 تا 5 ماه روند رسیدگی به حکم تخلیه ملک طول بکشد. ضمن اینکه اماکن تجاری به طور کلی مدت زمان بیشتری پرونده تخلیه آنها به طول میانجامد.
مواردی که منجر به گرفتن حکم تخلیه میشود
همانطور که گفته شده حکم تخلیه را میتوان به دلایل مختلفی گرفت. بر اساس پروندههای مطروحه در دادگاهها، مهمترین دلایلی که باعث گرفتن حکم تخلیه میشود عبارتند از:
- تمام شدن مدت زمان اجاره
یکی از شایعترین دلایل گرفتن حکم تخلیه، تمام شدن مدت زمان اجاره است. این مورد مخصوصا درباره ملکهای تجاری بیشتر رخ میدهد. گاهی قرارداد مدتها به پایان رسیده است، اما مستاجر از تخلیه ملک خودداری میکند. در این مواقع وکیل تخلیه ملک میتواند ضمن گرفتن حکم تخلیه ملک، اجرت المثل دورانی که بدون قرارداد از ملک استفاده کرده را نیز دریافت کند.
- پرداخت نکردن اجاره
یکی دیگر از موارد مهم برای گرفتن حکم تخلیه، پرداخت نکردن اجاره است. اگر مستاجر به مدت 3 ماه از پرداخت اجاره بها خودداری کند، موجر میتواند از وکیل بخواهد حکم تخلیه را دریافت کند.
- انتقال ملک به دیگری
یکی از تعهدات مستاجر که معمولا در قراردادها نیز ذکر میشود این است که مستاجر حق اجاره دادن ملک به شخص ثالث را ندارد. چنانچه اقدام به این کار کند، میتوان حکم تخلیه ملک به دلیل تخلف مستاجر را دریافت کرد.
- استفاده نامشروع از ملک
در صورتی که مستاجر از ملک مورد اجاره، استفاده نامشروع کرده باشد؛ میتوان قبل از اتمام قرارداد اجاره نیز حکم تخلیه را گرفت. استفاده نامشروع نیز میتواند مصادیق مختلفی داشته باشد که مالک باید بتواند آن را اثبات کند.
نقش وکیل در تخلیه ملک اجاره ای
وکیل تخلیه ملک، یک دانش آموخته حقوق است که در آزمون وکالت پذیرفته شده و دارای گواهی پایه یک وکالت است. وکیل تخیله مستاجر به دلیل تسلط بر قانون و تشریفات رسیدگی به پروندههای حقوقی، میتواند خدمات قابل توجهی برای گرفتن حکم تخلیه کند. برخی از مزایای استفاده از وکیل در پرونده تخلیه ملک عبارتند از:
- تسریع فرآیند رسیدگی به پرونده و گرفتن حکم تخلیه و اجرای آن
- حضور در جلسات دادرسی به جای موکل خود
- استفاده از راهکارهای قانونی برای پیش برد پرونده و اثبات ادعای موکل خود
هزینه وکیل برای گرفتن حکم تخلیه در سال 1403
از آنجایی که هر پرونده ویژگی و فرآیند مخصوص به خودش را دارد، نمیتوان برای تخلیه ملک در سال 1403 هزینه ثابتی تعیین کرد. مثلا پروندههایی که در شورا رسیدگی میشود، تشریفات کمتری دارند تا پروندههایی که در دادگاه بررسی میشوند. یا گرفتن حکم تخلیه منزل مسکونی به طور کلی پیچیدگی کمتری دارد. درحالی که برای تخلیه ملکهای تجاری هم مدت زمان بیشتری نیاز است و هم چالشهای زیادی ممکن است پیش روی فرد قرار داشته باشد. همچنین هزینه وکیل برای شهرهای مختلف، با همدیگر متفاوت است. در کلان شهری مثل تهران که پروندههای مدت زمان بیشتری به طول میانجامند، هزینه وکالت نیز بیشتر است.
توقف حکم تخلیه
زمانی که دادگاه حکم تخلیه را صادر میکند، 72 ساعت به مستاجر فرصت تخلیه میدهد. شورا نیز در ابتدا چنین مهلت زمانی را مقرر میکند که با توجه به درخواست مستاجر ممکن است این مهلت تا 10 روز یا 1 ماه نیز تمدید شود. اما در قانون راهکارهایی وجود دارد که میتوان با استناد به آن حکم تخلیه را متوقف کرد. مانند اینکه مستاجر قرارداد را به صورت شفاهی تمدید کرده باشد یا اینکه حکم تخلیه اصالت نداشته باشد. بنابراین در چنین شرایطی، مستاجران نیز میتوانند از اقدامات وکیل تخلیه ملک استفاده کرده و حکم تخلیه را متوقف کنند.
فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه
از منظر قانون، دستور تخلیه و حکم تخلیه دو مورد کاملا متفاوت هستند. دستور تخلیه ملک زمانی صادر میشود که شرایط زیر وجود داشته باشید:
- قرارداد مالک و مستاجر به صورت کتبی نوشته شده باشد.
- قرارداد اجاره از نوع اسناد عادی باشد.
- مدت زمان اجاره در قرارداد مشخص شده باشد.
- قرارداد دارای دو نسخه بوده و در هر دو امضای مالک و مستاجر وجود داشته باشد.
- قراردادها دارای امضای شاهد باشد.
- مبلغ اجاره در قرارداد ذکر شده باشد.
دستور تخلیه ملک توسط شورای حل اختلاف صادر میشود. اما حکم تخلیه با تشریفات قانونی بوده و که توسط دادگاه صادر میشود. حکم تخلیه برای املاکی صادر میشود که دارای اجاره نامه رسمی بوده و در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم شده است. در حکم تخلیه، قاضی درباره منافع ملک که مستاجر در این مدت استفاده کرده نیز اظهار نظر میکند. اما دستور تخلیه ملک چنین نیست. در واقع دستور تخلیه، فقط برای تخلیه مستاجر در یک زمان مشخص است و عملا به موارد دیگر مثل اجاره به عقب افتاده و یا اجرت المثل دوران تمام شدن قرارداد کاری ندارد.
تفاوت دیگری که میان دستور تخلیه و حکم تخلیه وجود دارد این است که حکم تخلیه برای تمامی اماکن تجاری و مسکونی صادر میشود. ولی دستور تخلیه فقط برای اماکنی است که قراردادهایشان در سال 1376 به بعد منعقد شده است.
بد نیست بدانید که در ایران دو قانون برای روابط موجر و مستاجر وجود دارد، یکی قانون سال 1356 و دیگری قانون سال 1376 است. از آنجایی که هنوز قرارداد برخی املاک مربوط به قبل از تصویب قانون 1376 است، هنوز قانون قبلی نیز اعتبار دارد.
ضرورت گرفتن وکیل برای تخلیه مستاجر
یکی از مشکلات مهمی که ممکن است برای برخی از مالکین پیش بیاید، عدم تخلیه ملک توسط مستاجر است. در این زمان مالک نمیتواند بدون مجوز قانونی مستاجر را مجبور را تخلیه کند، بلکه باید تشریفات قانونی برای گرفتن حکم تخلیه را طی کند. املاک مسکونی و تجاری هرچند فرآیند رسیدگی یکسانی دارند، اما ممکن است در زمان متفاوتی بتوان حکم تخلیه را برای آنها دریافت کرد. به همین جهت بهتر است از خدمات وکیل تخلیه ملک در تهران استفاده کرده تا بتوان در سریعترین زمان ممکن، حکم تخلیه را دریافت نمود. هزینه وکیل تخلیه ملک نیز با توجه به عوامل و شرایط گوناگون و همچنین توافقات میان وکیل و موکل تعیین میشود.
نمونه دادخواست تخلیه حکم فوری
خواهان : آقا/ خانم
خوانده: آقا/ خانم
وکیل یا نماینده قانونی : مشخصات وکیل یا وکلای دعاوی
خواسته یا موضوع و بهای آن : تقاضای صدور حکم بر تخلیه عین مستاجره به لحاظ اتمام مدت اجاره به شرح متن با احتساب کلیه خسارات ناشی از عدم تخلیه به موجب قرار داد شماره ….. و هزینه های دادسی
دلایل و منضمات دادخواست(مدارک): وکالت نامه، سند مالکیت، فتوکپی مصدق سند اجاره عادی شماره ….
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه عمومی ….
سلام علیکم
با عرض ادب و احترام اینجانب …… وکیل پایه یک دادگستری به شماره پروانه …….. به وکالت از خواهان جناب آقای ……… مالک ملک واقع در استان……..شهر ………… به آدرس………… مراتب تقاضای زیر را استدعا دارم.
- به موجب یک جلد سند مالکیت به شماره پلاک ثبتی …. بخش ….. موکل اینجانب آقای ……….. مالک شش دانگ یک باب آپارتمان مسکونی به مساحت ……… متر مربع در استان تهران …………. می باشد.
- به موجب قرارداد اجاره به شماره …… منعقده در تاریخ ……. به مدت یکسال لغایت تاریخ ………. در ……………. منافع ملک به خوانده اجاره داده شد.
- با توجه به انقضای مدت اجاره در تاریخ ……………. آقای ……… از تخلیه ملک موکل بنده امتناع می نماید علی هذا با تقدیم این دادخواست از محضر جناب عالی تقاضای تخلیه ملک مذکور را استدعا دارم.
با تجدید احترام
امضا