سرقفلی چیست؟
سرقفلی یا همان حق کسب و پیشه یا حق تجارت، حقوقی است که از طرف قانون برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته شده است. توجه کنید که قانون سرقفلی مختص املاک تجاری است و هیچ ربطی به امکلاک مسکونی ندارد. در واقع این قانون از جایی نشات میگیرد که املاک تجاری با توجه به فعالیتی که در آنها صورت میگیرد، ارزش و اعتبار پیدا میکنند. بنابراین مستاجر صاحب کسب و کار، حقی در این ارزش و اعتبار دارد که باید به موقع پرداخت شود.
توضیح سرقفلی به زبان ساده
تصور کنید که شما یک مغازه ساده را اجاره کرده و در آن یک کسب و کار جدید راه میاندازید. با گذشت مدت زمانی از شروع فعالیت شما، کسب و کارتان نیز رونق گرفته و مغازه موردنظر توسط مردم شناخته میشود. مثلا ده سال بعد از راه اندازی یک کسب و کار در یک ملک تجاری، امکان زیادی وجود دارد که حداقل مردم منطقه به خوبی آن را شناخته و مشتری ثابت آن باشند. این ارزش و اعتبار فقط و فقط به دلیل کسب و کار شما به ملک تجاری مورد نظر داده شده است. بنابراین حق این اعتبار و ارزش یا همان ارزش افزده ی پنهان این ملک متعلق به شما است.
قانون سرقفلی این حق را برای شما محفوظ میدارد. بنابراین صاحب ملک تجاری نمیتواند بدون پرداخت حق مستاجر، ملک تجاری را از مستاجر پس گرفته و از اعتبار آن به نفع خود استفاده کند. یعنی مالک ملک تجاری موظف است حق و حقوق کامل شما را به عنوان شخصی که باعث ایجاد اعتبار در ملک موردنظر شده است، پرداخت کند.
انواع دعاوی سرقفلی
انواع دعاوی سرقفلی شامل موارد زیر است:
- دعاوی ثبتی
- دعاوی ملکی
- اعتراضات ثبتی
- اثبات سرقفلی
- اجاره سرقفلی به غیر
- تغییرات در سرقفلی ملک
- رسید اجاره سرقفلی
قوانین حقوقی سرقفلی
قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ تدوین شد. اما در سال ۱۳۷۶ این قوانین دچار تغییرات چشمگیری شد. یکی از این تغییرات تصویب قوانین حقوقی سرقفلی بود. به این ترتیب قوانین حقوقی سرقفلی مربوط به سال 1376 به بعد به شرح زیر است:
- قانون سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه به طور خودکار و بدون نیاز به ذکر در قرارداد محفوظ نیست. در واقع بدون عنوان کردن حق سرقفلی در قرارداد، اجاره خود به خود تمدید نمیشود. پس در صورتیکه حق سرقفلی در قرارداد اجاره ملک تجاری عنوان نشود، بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر و مالک با یکدیگر توافق نکنند، باید ملک تخلیه شود.
- در صورتیکه حق سرقفلی در قرارداد اجاره ملک تجاری عنوان نشود، مستاجر با پایان مدت اجاره نمیتواند هیچ ادعایی نسبت به اعتبار ملک داشته باشد. بنابراین مستاجر بعد از پایان مدت زمان قرارداد موظف به تخلیه ملک است، مگر اینکه توافقی میان مستاجر و موجر رخ دهد.
- در نهایت حق سرقفلی و میزان مبلغ سرقفلی توسط شخص مالک تعیین میشود. یعنی مستاجر هیچ نقشی در تعیین حق سرقفلی ندارد.
سرقفلی و حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه اصطلاحی است که در قوانین سال 1356 از آن استفاده میشده است. این قانون با قانون سرقفلی که از سال 1376 تصویب شد تفاوتهایی دارد. برای مثال برطبق قانون حق کسب و پیشه، لازم نبود در قرارداد هیچ اشارهای به آن شود. یعنی با عقد قرار داد اجاره هر ملک تجاری، به طور خودکار حق کسب و پیشه برای مستاجر ملک تجاری محفوظ بود. اما در قانون سرقفلی که بعدا در سال 1376 تصویب شد، عنوان کردن حق سرقفلی در قرار داد اجاره ملک تجاری لازم است و فقط در این صورت حق سرقفلی برای مستاجر محفوظ خواهد شد.
بر طبق این قانون مالک نمیتواند بعد از اتمام مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند. در این قانون بعد از اتمام مدت قرارداد، این قرارداد به صورت خودکار تمدید میشود. پس مستاجر تا هر مدت زمانی که مایل باشد میتواند ملک تجاری مورد نظر را در اختیار داشته باشد. مگر اینکه مالک به یکی از 3 دلیل مایل به پس گزفتن ملک خود باشد. این سه دلیل به شرح زیر است:
- نیاز مالک به ملک تجاری برای راهاندازی کسب و کار
- نیاز مالک به ملک تجاری برای تخریب یا بازسازی ملک
- نیاز مالک به ملک تجاری برای سکونت مالک یا خویشاوندان نزدیک در آن
البته در این صورت نیز مالک موظف است بر اساس قانون، حق کسب و پیشه مستاجر را به او بپردازد.
انواع سرقفلی
حق سرقفلی خود دو نوع مختلف دارد که در ادامه شرح داده میشود:
- حق سرقفلی یا همان سرقفلی واقعی: حق سرقفلی واقعی امتیازی است که موجر به طور رسمی در قرارداد اجاره ملک تجاری به مستأجر میدهد. موجر در ازای این حق مبلغی دریافت میکند. در واقع مبلغ دریافتی بابت اعتباری است که پیش از عقد قرارداد اجاره وجود داشته و بعد از آن نصیب مستاجر میشود. از این پس مستأجر، به نوعی مالک سرقفلی محسوب میشود.
این حق هیچ ربطی به نوع کسب و کار و فعالیت تجاری که قرار است در ملک موردنظر انجام شود، ندارد. در واقع این حق مهارت و پتانسیلی است که برای افزودن ارزش تجاری برای ملک موردنظر، قائل شدهاند.
- حق کسب و پیشه یا همان سرقفلی مجازی: این نوع سرقفلی که با عنوان حقوق تجاری نیز شناخته میشود، به موفقیت کسب و کار و اعتبار آن که بسته به سرمایهگذاری اولیه و میزان درآمد متفاوت است، ارتباط دارد. حق کسب و پیشه با عقد قرارداد برای مستاجر ایجاد میشود. به علاوه حق کسب و پیشه متعلق به مستاجر بوده و میتوان آن را با سند رسمی به فرد دیگری منتقل کرد.
تفاوتهای حق کسب و پیشه و حق سرقفلی
همانطور که گفتیم حق کسب و پیشه متعلق به قوانین حقوقی سال 1356 و حق سرقفلی متعلق به قوانین حقوقی سال 1376 به بعد است. عمده تفاوتهای حق سرقفلی با حق کسب و پیشه عبارتنداز:
- حق کسب و پیشه متعلق به کسب وکار و یا صاحب تجارت و کسب و کار است و حق سرقفلی متعلق به ملک تجاری است.
- حق کسب و پیشه فقط به ملکی که کاسب دارد تعلق میگیرد، اما حق سرقفلی بدون توجه به کسب و کار و کاسب قابل اجرا است.
- حق کسب و پیشه برای حفظ حقوق حقیقی و حقوقی صاحب کسب و کار تعیین شده و توسط دادگاه مقدار دقیق آن مشخص میشود. اما حق سرقفلی بسته به عرف منطقه محل ملک تجاری و توسط موجر تعیین شده و مستاجر نمیتواند در تعیین آن نقش داشته باشد.
- حق کسب و پیشه فقط با سند رسمی به فرد دیگری منتقل میشود، اما حق سرقفلی با قرارداد عادی هم قابل انتقال است.
شباهتهای حق کسب و پیشه و حق سرقفلی
مهمترین شباهتهای حق کسب و پیشه و حق سرقفلی به شرح زیر است:
- حق کسب و پیشه و حق سرقفلی هر دو قابل انتقال به ورثه است. این قانون چه درباره مواردی که مستاجر حق انتقال به دیگری را دارد و چه در صورتی که این حق وجود ندارد، صادق است.
- حق کسب و پیشه و حق سرقفلی هر دو جنبه مالی و ارزش اقتصادی دارند. یعنی هر کدام از این حقوق را میتوان به پول تبدیل کرد.
- حق کسب و پیشه و حق سرقفلی هر دو قابل انتقال به دیگران هستند.
- حق کسب و پیشه و حق سرقفلی هر دو از نظر توقیف و اجرا دارای اصول یکسان هستند.
قانون موجر و مستاجر در مورد سرقفلی
از جمله مهمترین قوانین موجر و مستاجر میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- معیارهای تعین مبلغ برای سرقفلی واقعی که توسط مستاجر به موجر پرداخت میشود عبارتند از؛ منطقهای که ملک در آن واقع شده است، نوع ملک، سال ساخت، دکوراسیون داخلی ملک، مساحت و گنجایش ملک، تجهیزاتی مانند کولر گازی، پکیج و … و همچنین امکاناتی مانند برق، آب، تلفن و … .
- بر طبق قانون سرقفلی در صورتیکه موجر در زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی دریافت کرده باشد، موظف است هنگامی که مستأجر قصد تخلیه ملک را دارد، حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر پرداخت کند.
- در صورتیکه در قرارداد سرقفلی ملک حق انتقال منافع عین مستأجره به مستاجر داده شود، مستأجر میتواند حق سرقفلی را با دریافت مبلغ مشخص به مستاجر دیگری انتقال دهد.
وکیل سرقفلی
وکیل سرقفلی با توجه به تخصص خود و با کمک تسلط به قوانین حقوقی سرقفلی و کسب و پیشه میتواند چالشها و موضوعات مربوط به این حوزه را برطرف کند. چه شما مستاجر باشید و چه موجر میتوانید با کمک وکیل سرقفلی مسائل پیش آمده را حل کرده و به حق قانونی خود بدون دردسر دست پیدا کنید.
مزایای گرفتن وکیل سرقفلی در تهران
مزایای گرفتن وکیل سرقفلی در تهران بسیار زیاد است. تسلط وکیل سرقفلی به کم و کیف مناطق مختلف تهران از نظر ارزش سرقفلی ملکهای تجاری یکی از این مزایا محسوب میشود. وکیل سرقفلی در تهران با توجه به رونق تجاری و اقتصادی در این منطقه یک ضرورت محسوب میشود. انواع ملکهای تجاری و پاساژهایی که به صورت سرقفلی واگذار میشوند، در تهران فعالیت میکنند. با توجه به این موضوع و همچنین اهمیت استراتژیک شهر تهران، برای صاحبان و مستاجران ملکهای تجاری کمک گرفتن از وکیل سرقفلی ضروری است.
- آگاه شدن از حق و حقوق قانونی شما به عنوان موجر یا مستاجر با توجه به قوانین حقوقی سرقفلی و کسب و پیشه
- کوتاه شدن زمان رسیدگی به مشکل و دعوای حقوقی در زمینه سرقفلی
- تسلط وکیل متخصص سرقفلی به قوانین حقوقی سرقفلی و موضوعات تخصصی که باعث تسهیل در روند حل مسائل میشود
- تجربه وکیل در رفع پیچیدگیهایی که در پروندههای سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود دارد
- تسلط وکیل به قوانین تخصصی و جزییات ریزی که در زمینه حق سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود دارد
بهترین وکیل سرقفلی تهران
بهترین وکیل سرقفلی تهران را میتوانید در مجموعه دادفر وکیل پیدا کنید. در این مجموعه جمعی از وکلای پایه یک دادگستری گردآوری شده و با تخصص و مهارت بالای خود در زمینههای مختلف آماده خدمات رسانی به شما هستند.
وکیل متخصص سرقفلی کیست؟
وکیل متخصص سرقفلی دارای تخصص، مهارت و تجربه در زمینه حل پروندههای سرقفلی و کسب و پیشه است. این شخص به کلیه قوانین مربوط به سرقفلی و کسب و پیشه تسلط دارد. حقوق موجر و مستاجر براساس قوانین رسمی کشور یکی دیگر از موضوعات تحت تسلط وکیل متخصص سرقفلی است.
وکیل برای تخلیه سرقفلی
وکیل برای تخلیه سرقفلی میتواند با توجه به قوانین رسمی سرقفلی اقدام به تخلیه مستاجر کند. همانطور که گفتیم موجر میتواند با پرداخت حق سرقفلی و البته با دلیل موجهی مانند بازسازی ملک، سکونت در ملک و یا راهاندازی کسب و کار اقدام به تخلیه سرقفلی به طور قانونی کند.
وکیل سرقفلی مغازه
وکیل سرقفلی مغازه یا همان ملک تجاری وکیلی است که با تسلط به قوانین حقوقی و ملاحظاتی که برای سرقفلی مغازه وجود دارد، حقوق موجر و مستاجر را محفوظ دارد. وکیل سرقفلی مغازه در حل پروندههای مربوط به حقوق کسب و پیشه هم تسلط داشته و اینگونه موارد را نیز حل میکند.
دادگاه صالح برای دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه
شما برای دسترسی به دادگاه صالح برای دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه میتوانید از مجموعه دادفر وکیل کمک بگیرید. مجموعه دادفر وکیل با دسترسی به منابع معتبر و با کمک تیم وکلای زبده و کاربلد خود آماده ارائه مشاوره در کلیه موضوعات مربوط به سرقفلی است.
هزینه وکیل سرقفلی
هزینه وکیل سرقفلی براساس فاکتورهای مختلف تعیین میشود. از محل قرار گرفتن ملک، سال ساخت، مساحت، امکانات و تجهیزات گرفته تا حق سرقفلی که برای ملک تعیین میشود، در برآورد هزینه وکیل سرقفلی نقش دارد. اما شما میتوانید با کمک مشاوران متخصص دادفر وکیل از هزینه وکالت پرونده سرقفلی خاص خود مطلع شوید.