سرقفلی عنوانی است که صرفاً در مورد املاک تجاری استفاده می شود و این واژه بین کسبه بازار رایج می باشد و عموما در بعضی از اماکن تجاری یا مغازه ها دیده میشود که مغازه با سرقفلی به فروش میرسد و این سوال پیش می آید که ماهیت سرقفلی چیست؟
به بیان سادهتر سرقفلی حقی است که مالک ملک تجاری در آغاز اجاره مبلغی را علاوه بر مبلغ اجاره ماهانه و پول رهن از مستاجر دریافت می کند تا ملک را به مستاجر تحویل دهد و یا مستاجری که حق انتقال اجاره را به غیر دارد و به مالک سرقفلی پرداخت نموده است در زمانی که مورد اجاره را به مستاجر دوم اجازه میدهد از وی مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت میکند.
در واقع سرقفلی حقی است که به موجب آن مستاجر متصرف در اجاره کردن مجدد محل کسب خود بر دیگران دارای اولویت می باشد و زمانی که گفته میشود تاجری سرقفلی مغازه اش را فروخت یعنی ملک تجاری را تخلیه کرده و به غیر واگذار نموده است .
سرقفلی دارایی نامشهود می باشد و معمولاً توافقی است و با اراده مالک می باشد همچنین در قالب یک قرارداد توافقی مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت می شود و منافع محل تجاری با کمترین مبلغ اجاره واگذار میگردد.
حق سرقفلی به شرایط و امکانات ملک تعلق می گیرد ولی حق کسب و پیشه با نوع کسب و فعالیت مستاجر ارتباط مستقیم دارد .
سرقفلی و مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت
حق کسب و پیشه و تجارت به این معنی است که اگر مستاجری در یک ملک اجارهای فعالیت داشته باشد بعد از پایان مدت اجاره صاحب ملک نمی تواند مستاجر را از ملک بیرون کند به نوعی مستاجرحق اب وگل پیدا میکند چرا که بر اثر کار و فعالیت و نوع شغل مستاجر ملک مذکور رونق پیدا میکند و جابجایی مستاجر لطمه به سابقه شغلی و شهرتی کسب وی میشود.
البته حق کسب و پیشه مربوط به قانون سال ۱۳۵۶ می باشد و کسانی که قرارداد اجاره آنها مابین سال ۵۶ و ۷۶ منعقد گردیده مشمول حق کسب و پیشه می باشند.
در واقع صاحب این حق تا هر زمان که اراده کند می تواند در ملک مورد اجاره بماند و نیاز به تمدید قرارداد نمی باشد نکته مهم در مورد اجاره سال ۵۶ به بعد این است که برای ایجاد حق کسب و پیشه نیاز به تنظیم قرارداد یا درج آن در قرارداد اجاره نمی باشد بلکه به صرف انعقاد قرارداد اجاره این حق مستقر می شود و با استفاده مستاجر ملک و فعالیت وی در گذر زمان این حق تثبیت می گردد.
چه زمانی مالک مکلف به پرداخت سرقفلی به مستاجر می باشد؟
زمانی که مالک قصد برهم زدن قرارداد با مستاجر را به یکی از سه دلایل ذیل داشته باشد لزوماً باید حق کسب و پیشه مستاجر را پرداخت نماید تا بتواند الزام وی را به تخلیه ملک نماید.
البته لازم به ذکر است که به جز این سه دلیل مالک حق درخواست تخلیه ملک را دارد ولی نحوه پرداخت و عدم پرداخت حق کسب و پیشه متفاوت میباشد.
۱- تخلیه به دلیل نیاز شخصی مالک به کسب و کار در ملک تجاری:
اگر مالک کسب و کار نداشته باشد به عبارتی دارای شغل نباشد و درآمد عایدی نداشته باشد می تواند بعد از اینکه در دادگاه نیاز شخصی خود را به کسب و کار به اثبات برساند باپرداخت کامل سرقفلی مغازه را تخلیه کند .
البته لازم به ذکر است تعیین مقدار مبلغ سرقفلی با کارشناس رسمی دادگستری است.
نکته مهم اینکه اگر مالک از تامین اجتماعی مستمری بگیرد و دارای حقوق بازنشستگی باشد جزء افرادی محسوب نمیشود که دارای عایدی و درآمد باشد و می تواند درخواست حکم تخلیه را مطرح نماید .
مالک نمی تواند درخواست تخلیه برای نیاز شخصی و همزمان جهت سکونت را بدهد چرا که این دو ادعا در تعارض هستند و بیانگر عدم صحت ادعاهای مالک میباشد.
اگر مالک حرفه یا کار معین و مستمری دائم داشته باشد نمی تواند درخواست تخلیه به جهت نیاز شخصی برای کسب و کار را داشته باشد حتی اگر میزان درآمدش کم باشد ولی اگر مالک نیاز مالی نداشته باشد ولی نیاز به کسب داشته باشد و صرفاً برای تفنن و سرگرمی بخواهد مشغول کار شود نیز می تواند درخواست تخلیه را مطالبه کند.
سرقفلی : تخلیه به دلیل سکونت مالک یا پدر و مادر یا اولاد مالک
اگر مالک طبق قانون ملک را اجاره داده و دارای سرقفلی باشد ونیاز باشد ملک مورد اجاره که از آن به عنوان محل سکونت استفاده نماید و ملک تجاری قابلیت سکونت را داشته باشد. میتواند با پرداخت کامل سرقفلی تخلیه ملک را از دادگاه مطالبه کند و این حق را مالک میتواند برای خود یا برای سکونت پدر یا مادر یا والدین خود نیز بخواهد .
۳– تخلیه به جهت تخریب و نوسازی
از راحت ترین راه های تخلیه توسط مالک این مورد می باشد البته این درخواست باید بعد از اتمام مدت قرارداد اجاره باشد. اگر مغازهای ۱۵ متر باشد این درخواست مسموع نیست مگر اینکه متصل به ملک مسکونی باشد که در این صورت بعد از گرفتن حکم تخلیه که با ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوطه می باشد دادگاه حکم تخلیه می دهد .
تعمیرات جزئی و یا اساسی جز،ء این شرط نمی باشد و اینکه نوساز و کلنگی بودن ملک نیز تاثیری در این خواسته ندارد.
ضمانت اجرای عدم تخریب بعد از تخلیه مستاجر چیست ؟
برابر ماده ۱۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ اگر مالک ظرف مدت ۶ ماه از تاریخ تخلیه شروع به تخریب و احداث بنا ننموده باشد به تقاضای مستأجر محکوم به پرداخت اجاره بهای اجرت المثل یک سال همان ملک تجاری می شود.
موارد تخلیه با پرداخت نصف حق سرقفلی
اگر در قرارداد اجاره انتقال به غیر سلب شده باشد و مستاجر ملک را به مستاجر دیگری بدون اجازه کتبی و شفاهی مالک انتقال دهد مالک ملک میتواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه طبق نظر کارشناس درخواست فسخ اجاره دوم و صدور حکم تخلیه مستاجر را بنماید .
موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی
۱- تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها
در ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ مستأجر مکلف است اجاره را در آخر هر ماه تا ظرف مدت حداکثر ۱۰ روز به مالک پرداخت نماید و در صورت عدم پرداخت و ارسال دو فقره اخطاریه یا اظهارنامه از طرف مالک در مدت یکسال موجر می تواند حکم تخلیه را مطالبه کند.
۲- تخلیه به جهت تغییر شغل
طبق ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر هر وقت قرارداد ملک برای شغل معین به مستاجر اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون رضایت مالک فعالیت شغلی فعلی را تغییر بدهد موجر میتواند تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد مگر اینکه شغل جدید مشابه شغل سابق باشد.
۳- تخلیه به جهت تعدی و تفریط مستاجر
اگر مستاجر در ملک مورد اجاره تعدی وتفریط کند مالک میتواند با اثبات تخلف مستاجر تخلیه او را از ملک بگیرد اگر مستاجر تفریط کند به این معنی که در نگهداری و مراقبت ملک کم کاری و سهل انگاری کند، مرتکب تخلف شده است و یا اگر تعدی کند به این معنی که مثلاً در ملک درب مغازه را جابجا کند و یا در مغازه بالکن درست کند تعدی محسوب میشود . در واقع با اثبات تعدی و تفریط می تواند تخلیه مستاجر را مطالبه نماید.
چه مشاغلی حق کسب و پیشه تعلق نمی گیرد؟
۱- شغل وکالت
۲- مطب پزشکان
۳- به دفاتر اداری که جنبه انتفاعی ندارند و هدف از آن ها جنبه معنوی و فرهنگی می باشد.
انواع سرقفلی
سرقفلی به دو نوع سرقفلی «مجازی» یا همان حق کسب و پیشه و سرقفلی «واقعی»تقسیم می گردد.
سرقفلی مجازی
همان قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می باشد که به نام حق کسب و پیشه معروف می باشد . این سرقفلی در اثر کار و فعالیت تاجر به عمل می آید و در واقع با فعالیت کسبی و تجارتی و برند ایجاد شده ملک ارزش پیدا میکند و در واقع باعث شهرت و شناخت ملک و ارزش افزوده به مورد اجاره می باشد.
سرقفلی واقعی
در این حالت مالک در بدو امر مبلغی را به عنوان سرقفلی مغازه از مستاجر میگیرد که این سرقفلی در واقع انتقال مالکیت به مستاجر نمی باشد ولی این حق را میدهد که مستاجر میتواند ملک را به شخص دیگری انتقال دهد در این صورت ملک دارای دو دارایی می باشد هم قیمت ملک و هم قیمت سرقفلی مغازه
در واقع در سرقفلی واقعی نوع کسب و کار ملاک نمی باشد و سرقفلی مربوط به استعداد و امکانات ملک میباشد.
عوامل تعیین کننده میزان سرقفلی واقعی محل ملک،نوع و مساحت و امکانات از قبیل برق آب و تلفن و موقعیت تجاری ملک می باشد.
تفاوت حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی
حق سرقفلی با تخلف مستاجر نسبت به شروط عقد اجاره ساقط نمیشود ولی در حق کسب و پیشه با تخلف مستاجر و اثبات آن حق کسب و پیشه ساقط می شود.
حق سرقفلی قابل انتقال به دیگران است و نیاز به رضایت مالک ندارد ولی انتقال حق کسب و پیشه مشروط به رضایت مالک می باشد.
همچنین سرقفلی قابل اسقاط است و می توان به عنوان ضمانت از آن استفاده کرد و قابل توقیف می باشد ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست و قابلیت ضمانت را ندارند.
معیار محاسبه حق سرقفلی
۱- نوع ساختمان مساحت و محل وقوع ملک
۲- متعلقات ملک مانند پارکینگ
۳- شروط مصرح در عقد اجاره
۴- میزان اجاره بها و مدت اجاره
۵ – داشتن یا نداشتن حق انتقال به غیر یا تغییر حق شغل
۶- سرقفلی پرداختی اولیه توسط مستاجر
۷- نوع سند مالکیت
نحوه محاسبه سرقفلی
میزان ارزش سرقفلی بسته به نوع و کیفیت و موقعیت محل و امکانات ملک توسط مالک پیشنهاد میشود و با قبول مستاجر سرقفلی تعیین میشود و اگر در مورد مبلغ سرقفلی اختلاف پیش بیاید دادگاه از طریق نظر کارشناسی مبلغ سرقفلی را معین می نماید.
معیار محاسبه حق کسب و پیشه و تجارت
میزان حق کسب و پیشه و تجارت با توجه به عناوین ذیل و نظر کارشناسان از طرف دادگاه تعیین می گردد.
- موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت
- مزایای که در عقد اجاره برای طرفین در نظر گرفته شده است.
- طول مدت اشتغال مستاجر به کسب وحسن شهرت تاجر
- وضع محل مورد اجاره از نظر نوع بنا
- مخارجی که مستاجر در ملک نموده است.
- نوع کسب و پیشه و تجارت
وجه اشتراک سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟
1- هر دو قابلیت انتقال به غیر دارند.
2- در قالب ارث به شکل قهری منتقل میشوند.
هر دو مال غیر ملموس و اعتباری محسوب میشوند و دارای ارزش اقتصادی می باشند.
*توقیف حق کسب و پیشه
با توجه به اینکه حق کسب و پیشه امری است که به مرور زمان به وجود میآید و معلق به گذر زمان و تعیین آن توسط کارشناس میباشد و متعلق به شخص دیگری است قابل توقیف نمیباشد.
*توقیف سرقفلی مغازه
سرقفلی واقعی قابل توقیف می باشد یعنی مبلغی که در ابتدای اجاره مالک از موجر دریافت می کند یا مستاجر اول از مستاجر دوم به عنوان سرقفلی دریافت میکند قابل توقیف میباشد ولی سرقفلی مجازی که همان حق کسب و پیشه و تجارت است قابل توقیف نمی باشد .
آیا اجاره انبار مشمول حق کسب و پیشه می گردد ؟
بسته به نوع استفاده از انبار مبنی بر اینکه برای نگهداری وسایل اضافی محل مسکونی باشد مشمول حق کسب و پیشه نمی باشد ولی اگر برای نگهداری وسایل و لوازم اضافی تجاری باشد مشمول حق کسب و پیشه و تجارت می باشد.
تعمیرات مغازه دارای سرقفلی
تعمیرات سطحی نیاز به رضایت مالک ندارد ولی توصیه می شود برای جلوگیری از طرح دعوای تخلیه از طرف مالک قبل از تعمیرات جزئی سطحی و بنابر احتیاط از طریق شورای حل اختلاف تامین دلیل گرفته شود تا در آینده بهانه ی تخلیه از طرف مالک نباشد.
انواع انتقال سرقفلی
1- انتقال اختیاری : در این روش سرقفلی با سند رسمی و با رضایت مالک صاحب سرقفلی به مالک جدید منتقل میشود.
2- انتقال غیر ارادی: در صورتی که صاحب سرقفلی فوت کند سرقفلی به وراث وی منتقل میشود.
3- انتقال از طریق دادگاه: در صورت بروز اختلاف دادگاه تصمیم به انتقال سرقفلی میگیرد.