دسته ای از املاک به علت برخی مشکلات مانند عدم وجود گواهی پایان کار یا عدم وجود صورت مجلس تفکیکی و مقدمات دیگر، فاقد سند رسمی بوده و از این رو، معامله آنها به شکل قولنامه ای صورت می گیرد. املاک قولنامه ای که معاملات مربوط به آنها به علل مختلف بدون سند رسمی انجام می گیرد، معمولاً مشکلاتی متعدد را به همراه دارند و اگر این نوع ملک به عنوان بخشی از ماترک متوفی باشد که نیاز به انحصار وراثت نیز داشته باشد، مشکل دوچندان خواهد شد.
اگر صاحب ملک قولنامه ای فوت کند، وراث وی جهت انتقال ملک قولنامه ای در مواردی چون تقسیم یا فروش، باید انحصار وراثت اخذ نمایند. لذا این نوشتار شما را با اهم مسائل حقوقی مرتبط با تقسیم ملک قولنامه ای و انحصار وراثت آن از قبیل نحوه تقسیم آن بین ورثه، مشکلات فروش آن، مالیات بر ارث املاک قولنامه ای و غیره آشنا خواهد کرد. از این رو، ابتدا به بررسی مفهوم ملک قولنامه ای و تفاوت آن با ملک موضوع مبایعه نامه خواهیم پرداخت و سپس درخصوص مراحل انحصار وراثت املاک قولنامه ای ، مدارک لازم در این خصوص، مالیات مترتب بر تقسیم املاک قولنامه ای و تمامی مسائل حقوقی مرتبط با این موضوع خواهیم پرداخت.
تفاوت مبایعهنامه و قولنامه در چیست؟
معمولاً افراد مردم دو عبارت قولنامه و مبایعه نامه را با یکدیگر مترادف دانسته و اشتباهاً به جای یکدیگر به کار می برند درحالی که این دو عبارت با یکدیگر متفاوت بوده و از حیث آثار حقوقی و ماهیت با هم تفاوت دارند. تفاوت آنها در پاسخ به این سوال نهفته است که اگر متعهد از تعهد خود در مبایعه نامه یا قولنامه استنکاف نمود چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟ مطابق مقررات قانون مدنی مبایعه نامه همان عقد بیع است که در قانون مدنی تملیک عین به عوض معلوم نامیده می شود و بنابراین اگر عقد بیع در قالب مبایعه نامه انجام شده باشد و سپس متعهد به تعهد خود عمل نکند، می تواند الزام متعهد را به تسلیم مبیع یا تسلیم ثمن از دادگاه مطالبه نمود. اما قولنامه ، نوعی تعهد است و هیچ معامله یا بیعی به موجب آن انجام نمی شود و اگر تعهد موضوع قولنامه توسط متعهد انجام نشود، صرفاً می توان از دادگاه صالح الزام یا اجبار متعهد به انجام موضوع تعهد را تقاضا و مطالبه نمود مثلاً اگر در قولنامه ، فروشنده تعهد به حضور در دفتر اسناد رسمی مشخصی داده باشد و سپس استنکاف نماید، خریدار می تواند از دادگاه ذیصلاح الزام فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمی مشخص شده را بخواهد و دادگاه در صورت تشخیص ذیحقی خریدار در این موضوع، حکم مقتضی را نسبت به الزام فروشنده به حضور در دفتر رسمی مذکور صادر خواهد نمود.
انحصار وراثت املاک قولنامه ای
اگر ماترک متوفی مشتمل بر املاک قولنامه ای باشد؛ به این معنا که متوفی چند ملک را به صورت قولنامه ای خریداری کرده باشد و هنوز سند رسمی درخصوص آن املاک تنظیم نشده باشد، باید بررسی کنیم که مراحل انحصار وراثت این املاک قولنامه ای به چه شکل می باشد؟
در پاسخ به این سوال بایستی نسبت به دو فرض و حالت قائل به تفکیک شویم:
حالت اول زمانی که متوفی چند ملک را به صورت قولنامه ای خریداری نموده و هنوز سند رسمی درخصوص آن املاک تنظیم نشده است: در این حالت امکان دریافت گواهی انحصار وراثت و تقسیم این املاک قولنامه ای وجود ندارد چراکه وراث ابتدا باید جهت انجام انحصار وراثت نسبت به این املاک قولنامه ای مقدمه ای را به انجام برسانند و آن این است که الزام فروشنده ملک را به تنظیم سند رسمی از دادگاه صالح درخواست نمایند و پس از صدور سند رسمی درخصوص ملک مذکور، ملک مورد نظر به میزان سهم الارث بین وراث تقسیم می گردد و پس از پرداخت خسارات و عوارض مربوط به دارایی و شهرداری، هریک از وراث می تواند با توجه به میزان سهم الارث خود نسبت به دریافت سند رسمی اقدام نماید.
حالت دوم آن است که اگر ملک قولنامه ای به دلایل مانند عدم وجود پایان کار یا خلافی و غیره قابلیت دریافت سند رسمی را نداشته میبایست ابتدا وراث نسبت به دریافت پایان کار و انجام مقدمات تنظیم سند رسمی اقدام کنند و پس از دریافت سند رسمی، نسبت به انحصار وراثت آن ملک اقدامات لازم را به انجام برسانند پس می توان گفت امکان دریافت گواهی انحصار وراثت نسبت به ملک قولنامه ای وجود نداشته و پس از فوت متوفی بایستی نسبت به دریافت سند رسمی درخصوص ملک قولنامه ای اقدام لازم صورت گرفته و سپس نسبت به ملک دارای سند رسمی گواهی انحصار وراثت دریافت گردد.
آیا فروش ملک قولنامه ای پیش از انجام انحصار وراثت ممکن است؟
ذکر این نکته لازم می باشد که فروش ملک قولنامه ای قبل از انجام مراحل انحصار وراثت غیر ممکن بوده و میبایست این مساله مهم را در نظر داشت که حتی پس از انجام انحصار وراثت املاک قولنامه ای تا زمانی که مالیات بر ارث درخصوص این املاک پرداخت نشده باشد، اجازه فروش آنها از سوی وراث و ذینفعان وجود نخواهد داشت.
مراحل انحصار وراثت املاک قولنامه ای
درخصوص مراحل انحصار وراثت املاک قولنامه ای، وراث میبایست نسبت به پرداخت عوارض شهرداری و دریافت گواهی پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و سپس دریافت سند رسمی اقدام نموده و کلیه مدارک لازم را در این خصوص تهیه نمایند چراکه همانطور که در قسمت قبل گفته شد امکان صدور گواهی انحصار وراثت درخصوص املاک قولنامه ای با توجه به ماهیت آنها وجود نداشته و بایستی ابتدائاً سند رسمی درخصوص این املاک اخذ شده و سپس درخصوص حصر وراثت آنها اقدام گردد. جهت انحصار وراثت پس از تهیه مدارک فوق بایستی وراث نسبت به تکمیل فرم مخصوص استشهادیه انحصار وراثت در یکی از دفاتر اسناد رسمی از حداقل 3 نفر شاهد که وراث را به خوبی بشناسند اقدام نموده و با گواهی این فرم به تنظیم دادخواست مربوط به صدور گواهی حصر وراثت و ارسال آن به شورای حل اختلاف آخرین اقامتگاه متوفی از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی بپردازند. شورای حل اختلاف نیز پس از دریافت دادخواست و بررسی آن، نسبت به انتشار آگهی حصر وراثت نامحدود در روزنامه رسمی اقدام نموده و یک ماه به افراد دیگر فرصت می دهد تا اگر شخصی مدعی حقی نسبت به اموال و دارایی شخص متوفی می باشد، به شورای حل اختلاف مراجعه نماید. پس از گذشت یک ماه، گواهی انحصار وراثت نامحدود نسبت به وراث درخواست کننده توسط شعبه شورای حل اختلاف رسیدگی کننده به موضوع صادر می گردد.
مدارک لازم جهت انحصار وراثت املاک قولنامه ای
به منظور دریافت گواهی انحصار وراثت درخصوص املاک قولنامه ای، پس از تکمیل مدارک و دریافت سند رسمی بایستی مدارک و اسناد ذیل به ضمیمه دادخواست مربوطه به شورای حل اختلاف آخرین اقامتگاه متوفی ارسال و تسلیم گردد:
- الف) گواهی فوت متوفی
- ب) استشهادیه محضری
- ج) شناسنامه متوفی
- د) عقدنامه یا رونوشت آن
- ه) شناسنامه وراث
- و) وصیت نامه متوفی (در صورت وجود)
هزینه حصر وراثت املاک قولنامه ای
هزینه دریافت گواهی انحصار وراثت در سال های مختلف بر اساس تعرفه اعلام شده از سوی قوه قضائیه متفاوت بوده و این هزینه در سال 99 حدود 200 هزار تومان مشخص شده بود که میبایست از سوی متقاضی در دفتر خدمات الکترونیک قضایی پرداخته شود اما انتشار آگهی مربوطه در روزنامه رسمی به صورت کاملاً رایگان باید انجام شود و هیج هزینه ای در پی نخواهد داشت. با این حال، هزینه های مرتبط با عوارض شهرداری و جرایم مربوط به آن با عنایت به شرایط ملک یا املاک قولنامه ای امری متفاوت است که نمی توان نرخ مشخصی برای آن لحاظ داشت.
نحوه تقسیم ترکه املاک قولنامه ای
به منظور تقسیم ترکه متوفی که مشتمل بر املاک قولنامه ای می باشد، وراث بایستی با مشارکت یکدیگر در وهله نخست اقدام به دریافت سند رسمی املاک مذکور نمایند. بدین منظور میبایست عوارض و جرایم مربوط به شهرداری توسط وراث ذکور و اناث یا پسر و دختر به نسبت 2 به 1 پرداخته شود. چراکه پس از تقسیم ارث و فروش این املاک نیز ذکور یا پسران 2 برابر اناث یا دختران از ماترک متوفی ارث خواهند برد. لذا در پرداخت هزینه ها نیز باید پسران 2 برابر دختران تقبل هزینه نمایند.
مالیات بر ارث املاک قولنامه ای
در این قسمت با توجه به ضرورت پرداخت مالیات املاک قولنامه ای به مقوله مهم مالیات بر ارث درخصوص این املاک خواهیم پرداخت.
مبلغ و میزان مالیات بر ارث املاک قولنامه ای متوفی بستگی به تاریخ فوت متوفی، طبقه وراث و کاربری ملک قولنامه ای دارد. با عنایت به تغییرات واقع شده در مقررات و قانون در سال 1395 ، چنانچه متوفی پس از سال 1395 فوت کرده باشد، وراث وی مشمول قانون جدید شده و بر اساس مقررات قانون جدید نسبت به ایشان عمل خواهد شد. اما اگر سال فوت متوفی مربوط به پیش از سال 1395 باشد، وراث وی مکلفند بر اساس نرخ قانون قدیم مبلغ مالیات بر ارث ملک قولنامه ای را پرداخت نمایند. از طرفی قابل ذکر است وراثی که نسبت نزدیک تری به شخص متوفی دارند، میزان مالیات کمتری نسبت به وراثی که نسبت دورتری به شخص متوفی دارند پرداخت می نمایند. برای مثال میزان مالیات وراث طبقه اول (پدر، مادر، فرزند، نوه) از طبقه دوم (مادربزرگ، پدربزرگ، برادر، خواهر، فرزندان برادر و خواهر) کمتر بوده و وراث طبقه دوم نیز مالیات کمتری نسبت به وراث طبقه سوم (عمو، دایی، عمه، خاله، فرزندان عمو، دایی، عمه، خاله) پرداخت خواهند نمود. از طرف دیگر، کاربری املاک نیز تأثیر قابل توجهی بر میزان و نرخ مالیات بر ارث خواهد داشت بدین صورت که املاک قولنامه ای با کاربری تجاری طبیعتاً میزان و نرخ مالیات بر ارث بیشتری نسبت به املاک با کاربری مسکونی و اداری دارند. لذا برآنیم تا در جدول ذیل نرخ مالیات بر ارث املاک قولنامه ای را بر اساس قانون جدید بیان نماییم:
نوع کاربری ملک قولنامهای | وراث طبقه اول | وراث طبقه دوم | وراث طبقه سوم |
تجاری | 3% | 6% | 12% |
مسکونی | 7.5% | 15% | 30% |
اداری | 3% | 6% | 12% |
حال اگر وراث متوفی مشمول قانون قدیم یعنی قبل از سال 1395 باشند، میزان و نرخ مالیات بر ارث املاک قولنامه ای صرفاً بر اساس ارزش ملک قولنامه ای خواهد بود. از این رو، نرخ مالیات در قانون قدیم برای ورثه طبقه اول 35%، طبقه دوم 45%، و طبقه سوم 65% بوده است.
نکات مهم مالیات بر ارث املاک قولنامه ای
- بر اساس قانون سابق که مشمول متوفی قبل از سال 1395 می باشد، کلیه اموال و دارایی های متوفی از جمله املاک قولنامه ای متوفی به قیمت روز فوت وی محاسبه شده و مالیات آن بر اساس قیمت روز فوت دریافت می شود درحالی که مطابق قانون جدید بعد از سال 1395 درخصوص متوفی بعد از سال 1395 ارزش کلیه اموال و دارایی های متوفی به قیمت روز انتقال به وراث محاسبه و دریافت می شود.
- مطابق قانون جدید مالیات بر ارث، وراث متوفی می توانند نسبت به هریک از اموال متوفی به صورت جداگانه و مجزا گواهی پرداخت مالیات بر ارث را از اداره مالیات و دارایی اخذ کنند حال آنکه این امکان در قانون قدیم مالیات بر ارث فراهم نبوده و بر اساس قانون قدیم، وراث موظف بودند که مالیات کلیه اموال و دارایی های متوفی را قبل از انتقال آنها پرداخت نمایند.
- برای متوفی قبل از سال 1395 ، وراث مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی و پرداخت مالیات بر ارث حداکثر ظرف شش ماه از تاریخ انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه مالیاتی می باشند حال آن که مهلت مذکور مطابق قانون جدید مالیات بر ارث درخصوص متوفیان بعد از سال 1395 به یک سال بعد از تاریخ فوت افزایش پیدا کرده است یعنی وراث می توانند نسبت به ارائه اظهارنامه مالیات بر ارث تا یک سال پس از تاریخ فوت اقدام نمایند.
- بر اساس قانون جدید مالیات بر ارث دفاتر اسناد رسمی کل کشور و همه نهادهای مالی مکلف می باشند که پیش از اخذ گواهی پرداخت مالیات بر ارث، از تسلیم هرگونه دارایی و اموال متوفی به وراث ایشان خودداری نمایند و تخلف نهادهای مالی در این خصوص یا دفاتر اسناد رسمی، مشمول جریمه ای به ارزش دو برابر مالیات بر ارث تخصیص داده شده بر ماترک خواهد بود.
چگونگی ارزش گذاری املاک قولنامه ای
نحوه ارزش گذاری املاک قولنامه ای مسکونی بر اساس ارزش معاملاتی آن املاک انجام می گردد که این ارزش معاملاتی به صورت سالیانه توسط کمیسیون تقویم املاک برای مناطق مختلف شهرهای کشور تعیین و مشخص می گردد. ذکر این نکته خالی از اهمیت نیست که ارزش معاملاتی املاک قولنامه ای بدون سند رسمی به مراتب از ارزش واقعی آن املاک کمتر خواهد بود لذا مالیات مربوط به این املاک نیز مقدار چندانی نمی باشد اما درخصوص املاک قولنامه ای تجاری و اداری ، بر اساس نظر کارشناس سازمان امور مالیاتی و مطابق قیمت واقعی در تاریخ روز ، ارزش گذاری صورت میگیرد و به این ترتیب، مالیات این املاک هرچند قولنامه ای و بدون سند رسمی مبلغ قابل توجهی خواهد بود.
سوالات پرتکرار:
- برای اطلاع از املاک قولنامه ای متوفی چه اقدامی باید انجام داد؟
دو روش برای اطلاع و استعلام از املاک قولنامه ای متوفی وجود دارد: روش نخست این است که از شهرداری محل آخرین اقامتگاه متوفی استعلام کلیه املاک متوفی و میزان بدهی املاک گرفته شود تا اگر ملکی وجود داشته که بدهی یا عوارض داشته مشخص شود یا روش دوم آن است که از شورای حل اختلاف تحریر ترکه درخواست شود.
- مراحل تقسیم املاک قولنامه ای به چه صورت می باشد؟
به منظور تقسیم املاک قولنامه ای متوفی ابتدا میبایست دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده و ایادی سابق از سوی وارث داده شود. سپس با تنظیم سند رسمی به شرحی که در متن توضیح داده شد، جهت دریافت گواهی حصر وراثت از شورای حل اختلاف اقدام و سپس هریک از وراث بر اساس میزان سهم الارث خود سند رسمی دریافت نماید.
- اگر فروشنده ای ملک را با قولنامه به خریدار فروخته باشد و بعد از مدتی خریدار فوت نماید، تکلیف چیست؟
در این شرایط وراث خریدار با در دست داشتن قولنامه و گواهی انحصار وراثت بایستی الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را از دادگاه صالح درخواست نمایند.
نتیجه گیری
با توجه به مطالب گفته شده در این نوشتار و پیچیدگی و گستردگی موضوع انحصار وراثت درخصوص املاک قولنامه ای از قبیل اخذ سند رسمی و تشریفات قانونی آن و طی مراحل اخذ گواهی انحصار وراثت توصیه می شود حتما از مشورت با یک وکیل انحصار وراثت در تهران استفاده نموده و نسبت به انتخاب وکیل پایه یک دادگستری برای انحصار وراثت املاک قولنامه ای در تهران اقدام نمایید.