وکیل کمیسیون ماده 100 کیست؟
وکیل کمیسیون ماده 100 عبارت از شخصی است که سالیان طولانی در خصوص پرونده های تخصصی مربوط به حوزه شهرداری ها و به خصوص ماده 100 شهرداری مطالعات فراوان نموده و تجربیات گسترده و فراوانی کسب کرده است و علت کسب تجربیات فراوان و انجام مطالعات و کسب دانش گسترده در این زمینه، جهت رفع مسائل حقوقی مربوط به این حوزه و پرونده های مرتبط با این ماده قانونی می تواند راه حل های حقوقی بسیار خوبی ارائه نماید.
وکیل کمیسیون ماده 100 علاوه بر تخصص در این حوزه، مهارت کافی جهت دفاع جانانه از حقوق موکل خود در کمیسیون ماده 100 شهرداری را داشته و از طرفی سطح دانش و سواد حقوقی وی نیز بسیار بالا بوده و تسلط و اشراف کامل حقوقی نسبت به قوانین و مقررات و آرای موجود حقوقی در این زمینه را دارا می باشد. وکیل کمیسیون ماده 100 در تهران فردی است که در چهارچوب حقوقی اسناد لازم را تهیه نموده و در اختیار کمیسیون قرار داده و اقدام به تنظیم لوایح مستند و مستدل حقوقی می نماید تا دفاعیات خود را به صورتی مطلوب و کاملاً تخصصی و حرفه ای ارائه نماید تا نظر کمیسیون را به نفع موکل خود جلب نماید.
ضرورت وجود وکیل کمیسیون ماده 100
ساخت و ساز املاک و ساختمان ها در تمامی کشورهای جهان، قوانین مخصوص به خود را دارد و اگر فرد سازنده، قوانین مربوط به ساخت و ساز ساختمان را رعایت ننماید، طبیعتاً مطابق قوانین و مقررات با وی برخورد لازم به عمل آمده و مشمول جریمه قانونی خواهد شد. در کشور ما، بر اساس ماده 100 قانون شهرداری ها مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. بنابراین تمامی افرادی که قصد ساخت و ساز املاک و ساختمان در محدوده یا حریم شهر را دارند مکلف هستند پیش از هرگونه اقدام در این زمینه، اقدام به دریافت پروانه ساخت از شهرداری نمایند. شهرداری پس از بررسی های لازم نسبت به صدور پروانه ساخت، چنانچه موردی وجود داشته باشد از ساخت و ساز آن ملک یا بنا جلوگیری خواهد نمود. بر اساس ماده قانونی فوق الاشعار هیچ مالکی حق ندارد بدون اخذ مجوز شهرداری در محدوده شهری و یا حریم آن، به تفکیک زمین خود اقدام نموده و یا اقدام به تخریب یا ساخت و ساز نماید.
چنانچه افراد بدون مجوز و پروانه اقدام به این موارد (تفکیک ، تخریب و هرگونه ساخت و ساز) نمایند، شهرداری اختیار دارد که این عملیات را متوقف کند و از طرفی در کمیسیون ماده 100 شهرداری در خصوص تخریب و یا جریمه شخص خطاکار نیز تصمیم گیری خواهد شد. بنابراین اشخاصی که بدون اخذ پروانه ساخت از شهرداری اقدام به ساخت وساز یا هرگونه تخریب ملک نمایند، مشمول جریمه از سوی کمیسیون ماده 100 شهرداری می شوند که محاسبه دقیق این جریمه در پروژه های ساختمانی بزرگ از اهمیت بسزایی برخوردار بوده و می تواند سبب کاهش قابل توجه هزینه ها شود. درست همینجاست که نقش وکیل کمیسیون ماده 100 در تهران بسیار حائز اهمیت بوده تا بتواند از ضررهای مالی هنگفت در این زمینه جلوگیری نموده و ضررهای مالی را تا جای ممکن کاهش دهد.
از طرف دیگر صدور حکم تخریب ساختمان از سوی کمیسیون ماده 100 شهرداری می تواند برای مالک خسارت های مالی فراوانی به همراه داشته باشد که در این زمینه نیز وکیل ماده 100 می تواند با پیگیری صحیح پرونده و استفاده از دانش و مهارت خود و تسلط بر قوانین و مقررات مربوطه نظر و رأی کمیسیون ماده 100 را تغییر داده و از موکل خود دفاع جانانه ای نماید و حتی می تواند در مواردی مانع از تخریب ملک موکل خود و نیز مانع ضررهای مالی وارده شود. لذا با توجه به پیچیدگی های فراوان این حوزه از علم حقوق و با توجه به دعاوی گوناگونی که در این حوزه وجود داشته و گستردگی موضوعات آن که نیاز به تسلط کافی وکیل متخصص در این زمینه دارد، بی شک بهره مندی از وکیل ماهر و حرفه ای در حوزه کمیسیون ماده 100 امری حائز اهمیت بوده و ضرورت آن بر کسی پوشیده نیست.
ویژگی های وکیل کمیسیون ماده 100
درخصوص وکیل کمیسیون ماده 100 با توجه به تخصصی بودنِ این موضوع بایستی برخی ویژگی های خاص و ممتاز در این وکیل وجود داشته باشد و به نظر می رسد هر وکیلی نمی تواند در این زمینه خاص و حرفه ای وکالت نموده و صرفاً وکلایی که سابقه وکالت حرفه ای در کمیسیون ماده 100 شهرداری را دارا می باشند امکان وکالت و دفاع از حقوق موکل را در این خصوص خواهد داشت . در ادامه برخی از مهم ترین ویژگی های وکیل کمیسیون ماده 100 را بیان می نماییم:
- وکیل کمیسیون ماده 100 بایستی تحلیل های علمی و حرفه ای خود را در اختیار موکل خود قرار دهد.
- از تخصص و تجربه کافی و لازم برخوردار باشد.
- امانت دار بوده و در هر صورت نباید اسرار و اطلاعات و اسناد موکل خود را افشا نماید.
- از شخصیت و موقعیت اجتماعی مطلوبی برخوردار باشد.
- درخصوص هزینه های انجام وکالت منصفانه برخورد نماید.
- تسلط کامل به کلیه قوانین کمیسیون ماده 100 داشته باشد.
نحوه رسیدگی به پرونده در کمیسیون ماده 100
اگر ساخت و ساز ساختمان یا ملکی بدون پروانه ساخت از شهرداری یا مخالف مفاد پروانه ساخت باشد، شهرداری مکلف است جلوی ساخت و ساز و یا ادامه علمیات را گرفته و مانع از ادامه ساخت و ساز شود. به همین منظور، شهرداری این موضوع را در کمیسیونی به نام کمیسیون ماده 100 مطرح می نماید.
چنانچه مالک ساختمان یا ملک نسبت به این موضوع اعتراضی داشته باشد، می تواند اعتراض خود را به نحو کتبی به این کمیسیون مطرح نموده و دفاع خود را ارائه نماید. جریمه مالک هیچ مبلغ مشخصی ندارد بلکه مطابق شرایط ساخت و ساز مشخص و معین خواهد شد؛ بدین نحو که درخصوص متراژهای پایین تر جریمه ای با مبلغ کمتر لحاظ می گردد ولی هر مقدار که پروژه ساخت و ساز بزرگ تر باشد، مبلغ جریمه هم طبیعتاً سنگین تر خواهد بود لذا در این زمینه می توانید برای مشاوره بیشتر با وکیل کمیسیون ماده 100 در تهران مشورت نموده و از راهنمایی وی بهره مند شوید.
همچنین لازم به ذکر است اعضای کمیسیون ماده 100 شهرداری متشکل از چندین نماینده نهادهای مختلف کشور بوده که در خصوص تخلفات مختلف ساختمانی تصمیم گیری می نمایند. این اعضا مشتمل بر نماینده شهرداری، نماینده فرمانداری، نماینده دادگستری و نماینده شورای شهر می باشند. این اعضا به صورت کامل دارای حق رأی هستند و تنها نماینده شهرداری دارای حق رأی نبوده و صرفاً برای ارائه یکسری توضیحات در کمیسیون حضور پیدا می کند.
وظایف وکیل کمیسیون ماده 100
با توجه به ماهیت کمیسیون ماده 100 شهرداری که ماهیتی نیمه قضایی و نیمه اداری یا نیمه دولتی دارد، لذا وکیل متخصص و حرفه ای در این حوزه بایستی بتواند در مسیری خارج از مسیر صرف قضایی نیز کار کند و کارآیی مؤثری در مسیرهای اداری و دولتی داشته باشد. وکیل کمیسیون ماده 100 میبایستی توانایی لازم جهت دفاع از حقوق موکل خود بر اساس قوانین و مقررات شهرداری و سایر قوانین و مقررات مربوطه را داشته باشد پس علاوه بر اینکه بایستی بر کلیه قوانین حقوقی و کیفری اشراف و تسلط کامل و کافی داشته باشد که لازمه حرفه هر وکیلی است، بایستی به خوبی از زیر و بم قوانین و مقررات و دستورالعمل های موجود در رویه های شهرداری نیز مطلع بوده و تسلط کاملی برآنها داشته باشد و در یک کلام متخصص این حوزه باشد.
هزینه وکیل ماده ۱۰۰ شهرداری چقدر می باشد؟
معمولاً در پرونده های مرتبط با تخلفات شهرداری، هزینه وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری بیش از 8 تا 10 درصد مبلغ خواسته نیست. به همین دلیل نیز امروزه در دفتر وکالت دادفر امکان مشاوره با وکلای متخصص در این حوزه مهم فراهم است تا مردم عزیز پیش از هرگونه اقدام در این زمینه با کارشناسان خبره حقوقی مشورت کرده و اقدامات لازم را با مشورت حقوقی لازم انجام دهند.
چه تخلفاتی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بررسی می شوند؟
در میان کلیه تخلفاتی که در حوزه ساخت و ساز انجام می گیرد، صرفاً تعدادی از این تخلفات در کمیسیون ماده 100شهرداری بررسی می شوند و وکیل کمیسیون ماده 100 می تواند بدانها رسیدگی نماید که در ادامه به بررسی این تخلفات خواهیم پرداخت:
- عدم احداث پارکینگ
- تجاوز به معابر شهری نداشتن مجوز یا پروانه ساخت
- عدم رعایت اصول فنی ساخت
- عدم وجود استحکام ساختمان
- تغییر کاربری غیرمجاز
- تخلف مهندس ناظر ساختمان
در ادامه به بررسی تفصیلی هریک از این تخلفات می پردازیم.
عدم احداث پارکینگ
یکی از تخلفات رایجی که در کمیسیون ماده 100 شهرداری بدان رسیدگی می شود، مقوله عدم احداث و یا کسری پارکینگ می باشد؛ چراکه عدم احداث پارکینگ یا کسری پارکینگ سبب می شود خودروی ساکنین در پیاده رو یا کوچه ها پارک شده و موجب سد معبر برای مردم شود و نیز به زیبایی شهر آسیب وارد نماید یا سبب سختی رفت و آمد مردم شود. از این رو، اگر فردی ساختمان بدون پارکینگ احداث نماید ، کمیسیون ماده 100شهرداری برای مالک تخلف عدم احداث یا کسری پارکینگ را ثبت نموده و نسبت به دریافت جریمه از متخلف اقدام می نماید.
تجاوز به معابر شهری
گاهی مالک ساختمان هنگام ساخت بنا به فضای معابر شهری تجاوز می نماید به عنوان مثال نصب لوله ناودان یا ساخت ایوان به نحوی که رو به معابر باشد و سبب تجاوز به معابر شهری باشد از نمونه تخلفاتی هستند که به منزله تجاوز به معابر تلقی می شوند و چنانچه تخلف جدی باشد، شهرداری حتی ممکن است به جای جریمه، حکم تخریب بنا را صادر نماید. از طرفی طبق ماده 12 شهرداری ریختن مصالح بنایی در محدوده خارج ملک و در قسمت حریم ملک در مدت زمانی که بیشتر از حد ضرورت باشد، به گونه ای که سد معبر نماید ممنوع است. طبق ماده 13 ریختن خاک بنایی در قسمت پیاده رو ممنوع بوده و باید به مکانی که شهرداری تعیین نموده است حمل گرد. متخلفین از این ماده به پرداخت جزای نقدی محکوم خواهند شد.
ساخت و ساز بدون پروانه ساخت
به منظور انجام هرگونه عملیات ساخت، افراد میبایست مجوز یا پروانه ساخت را از شهرداری بگیرند و درصورت عدم وجود این مجوز، ساختمان به عنوان یک ساختمان بدون پروانه یا مجوز ساخت تلقی می شود. همچنین چنانچه مالک کلیه مراحل صدور پروانه را انجام داده باشد و حتی اقدام به پرداخت همه عوارض ساختمانی نیز کرده باشد اما مجوز ساخت را دریافت نکرده باشد، بنای مورد نظر مالک بدون پروانه تلقی خواهد شد. از طرف دیگر چنانچه ساختمان واقع شده در حریم شهری فاقد سند باشد، در این وضعیت نیز ساختمان بدون پروانه ساخت می باشد. از این رو، کلیه ساختمان های بدون پروانه ساخت واقع شده در خارج از حریم شهرها مانند حریم فرودگاه ها و غیره حکم تخریب را از کمیسیون ماده 100 شهرداری خواهند داشت.
عدم رعایت اصول فنی
یکی از مواردی که در ساختمان سازی دارای اهمیت بسزایی بوده رعایت اصول فنی ساخت می باشد که در صورت عدم رعایت اصول فنی، ساختمان احداث شده فاقد استحکام کافی بوده و عمر چندانی نخواهد داشت به همین دلیل اصول فنی اهمیت فوق العاده مهمی در ساختمان سازی دارد و در صورت عدم رعایت اصول فنی در ساختمان سازی، کمیسیون ماده 100 شهرداری می تواند اقدام به اخذ جریمه نماید که این جریمه به ازای هر متر مربع محاسبه می گردد.
عدم استحکام ساختمان
چنانچه به علت عدم رعایت نکات و اصول فنی در ساخت و ساز بنا و ساختمان، ساختمان دارای استحکام لازم نباشد، کمیسیون ماده 100 شهرداری حکم تخریب را صادر خواهد نمود.
تغییر کاربری غیرمجاز
چنانچه مالک، قوانین و مقررات مندرج در پروانه ساخت را رعایت ننموده باشد و خلاف این مقررات عمل نماید و به عنوان مثال در منطقه ای مسکونی اقدام به راه اندازی کسب و کار تجاری نماید، درواقع اقدام به تغییر کاربری غیر مجاز زده است و شهرداری درصورت اطلاع و آگاهی از این موضوع، آن را به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده و کمیسیون اقدام به صدور رأی تعطیلی واحد مورد نظر خواهد نمود اما اگر محل تجاری به محلی مسکونی تبدیل شده باشد ، موضوع مشمول ماده 100 شهرداری نخواهد بود و در کمیسیون ماده 100 مطرح نمی گردد .
حال اگر با یکی از این موضوعات در کمیسیون ماده 100 روبرو شدید درخصوص دریافت بهترین راهکار در کوتاه ترین زمان ممکن بهتر است با یک وکیل متخصص در امر کمیسیون ماده 100 شهرداری مشورت نموده و از راهنمایی ایشان بهره مند شوید.
در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چگونه به پرونده رسیدگی می شود؟
چنانچه مالک مرتکب تخلف موضوع ماده 100 قانون شهرداری ها شود، ابتدا شهردای ادامه عملیات را متوقف کرده و سپس پرونده تخلف به کمیسیون ماده 100 ارجاع می شود. در کمیسیون ماده 100 شهرداری پرونده مورد بررسی واقع گشته و با توجه به نظر اعضای کمیسیون رأی مقتضی صادر می گردد. رأی کمیسیون به دو نوع بدوی و تجدیدنظر می باشد. بدین صورت که رأی اولیه که به مالک از سوی کمیسیون بر اساس بررسی ابتدایی ابلاغ می گردد، رأی بدوی نام دارد که قطعی نبوده و امکان اعتراض بدان وجود دارد.
مالک می تواند به رأی بدوی اعتراض نموده و پس از اعتراض مالک، پرونده مجدداً در کمیسیون تجدیدنظر بررسی می گردد و کمیسیون تجدیدنظر موضوع را پیگیری می کند. لازم به ذکر است که مهلت اعتراض به رأی بدوی تنها ده روز از زمان ابلاغ رأی بدوی می باشد. پس از رسیدگی کمیسیون تجدیدنظر و صدور رأی تجدیدنظر با توجه به اینکه این رأی قطعی بوده لذا اعمال هیچ گونه تغییری در آن امکان پذیر نبوده و رأی قطعی صادره لازم الاجرا می باشد به همین دلیل است که لازم می باشد قبل از هرگونه اقدامی در کمیسیون ماده 100 شهرداری با یک وکیل خبره و حرفه ای در این حوزه مشورت لازم صورت گرفته و پیش از هر اقدامی از مشورت با وی بهره مند شد.
دلایل نقض آرای تخریب
در کمیسیون تجدیدنظر بعضاً مواردی وجود دارد که آرای صادره از ناحیه کمیسیون بدوی نقض شده یا حتی مواردی وجود دارد که رأی قطعی صادره از کمیسیون تجدیدنظر در دیوان عدالت اداری نقض می گردد. لذا در این قسمت به بررسی دلایل نقض آرای صادره از سوی کمیسیون ماده 100 شهرداری درخصوص تخریب ملک می پردازیم:
1- عدم ارجاع امر به کارشناس
کمیسیون ماده 100 شهرداری به منظور صدور رأی بدوی برای تخریب ملک موظف به احراز مغایرت با اصول سه گانه شهرسازی و فنی و بهداشتی بوده و از طرفی بایستی ضرورت تخریب بنا که امری فنی و تخصصی می باشد که نظر کارشناس رسمی دادگستری برسد و بنا به نظر غالب شعب دیوان عدالت اداری، عدم ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری می تواند از موارد نقض رأی در دیوان عدالت اداری تلقی شود.
2- تبعیض در مورد رأی تخریب
گاهی دیده می شود که کمیسیون ماده 100 شهرداری درخصوص یک ساختمانی در یک محل رأی به تخریب صادر نموده ولی درخصوص ساختمان دیگری در همان محل مجاور با همان تخلف مشابه رأی جریمه صادر نموده است که چنین تبعیضی برخلاف اصل تساوی همه افراد در برابر قانون بوده و از موارد نقض رأی کمیسیون می باشد.
3- عدم جلوگیری از تخلف ارتکابی توسط شهرداری
گاهی ممکن است ساختمانی به صورت کامل ساخته شده و شهرداری علی رغم تکلیف به جلوگیری از تخلفات ساختمانی، مانع این امر نشده که این مسأله نیز دلیل بر نقض رأی تخریب ذکر شده است.
4- عدم توجه به امکان اجرای رأی تخریب
کمیسیون ماده 100 شهرداری به منظور صدور رأی تخریب میبایست این امر که اجرای رأی تخریب امکان ایراد خسارات به ساختمان ها و بناهای مجاور یا حتی قسمت هایی از ساختمان موضوع رأی صادره که بر اساس قانون احداث شده است را مدنظر قرار دهد فلذا درصورتی که اجرای رأی صادره مبنی بر تخریب موجب ورود خسارت به ساختمان های مجاور یا قسمت های مجاز ساختمان موضوع رأی صادره درخصوص تخریب شود، رأی تخریب قابل نقض خواهد بود.
5- تشدید رأی جریمه به رأی تخریب در کمیسیون تجدیدنظر
چنانچه کمیسیون بدوی رأی به جریمه داده باشد و کمیسیون تجدیدنظر رأی کمیسیون بدوی را تشدید نموده و رأی به تخریب ملک ساخته شده صادر نموده باشد، در این مورد غالب قضات دیوان عدالت اداری معتقد به تشدید مجازات بوده و رأی را قابل نقض می دانند.
6- صدور رأی خارج از صلاحیت کمیسیون ماده 100 شهرداری
درخصوص املاک داخل در محدوده شهرها کمیسیون ماده 100 شهرداری صالح به رسیدگی بوده و درخصوص املاک خارج از محدوده شهرها کمیسیون ماده 99 شهرداری صالح به رسیدگی است و چنانچه در خصوص املاک خارج از محدوده شهر کمیسیون ماده 100 شهرداری رأی صادر نماید، این رأی قابل نقض می باشد.
دلایل نقض رای جریمه
در این قسمت به بررسی دلایل نقض آرای صادره از سوی کمیسیون ماده 100 شهرداری درخصوص جریمه می پردازیم:
- مجهول بودن ضرایب تعیینی
درخصوص تعیین جریمه مالک، متراژ بنا در ضریب تعیینی ضرب می گردد که ضریب مذکور میبایست در رأی کمیسیون به صورت واضح و شفاف ذکر شده باشد در غیر اینصورت رأی صادره قابل نقض خواهد بود.
- مطالبه وجه مازاد بر میزان مقرر قانونی
85 درصد ارزش منطقه ای ملک، مبنای محاسبه ای ارزش معاملاتی آن ملک است اما گاهی دیده می شود که کمیسیون ماده 100 شهرداری در رأی صادره به اشتباه 100 درصد ارزش منطقه ای ملک را مبنا قرار می دهد که این رأی قابل نقض خواهد بود.
نحوه اعتراض و شکایت از رای کمیسیون ماده 100
درخصوص مهلت اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 در دیوان عدالت اداری لازم به ذکر است که این اعتراض بایستی ظرف مهلت 3 ماه از تاریخ ابلاغ رأی قطعی کمیسیون به مالک یا قطعیت رأی صورت گیرد. تقدیم دادخواست اعتراض از رأی کمیسیون ماده 100 با مراجعه دفتر خدمات الکترونیک قضایی صورت گرفته و بایستی شهرداری محل به عنوان طرف شکایت قرار گیرد. مثلاً رأی از کمیسیون ماده 100 شهرداری ساری صادر شده است لذا بایستی شهرداری ساری به عنوان طرف شکایت در دادخواست اعتراض ذکر گردد و در قسمت موضوع شکایت درج شود که اعتراض به رأی شماره ….. مورخ … صادره از سوی کمیسیون ماده 100 شهرداری …. و تقاضای نقض آن؛ همچنین شرح شکایت بایستی شفاف و کامل بوده و از زیاده نویسی و حاشیه گویی پرهیز شود. از این رو، توصیه می گردد تنظیم دادخواست و اعتراض در این خصوص به وکلای متخصص سپرده شود.
مشاوره حقوقی با وکیل کمیسیون ماده 100 در تهران در دفتر وکالت دادفر
همانطور که در این نوشتار بیان گردید چنانچه تخلف ساختمانی از سوی مالک هنگام احداث ساختمان صورت گیرد، رسیدگی به تخلف و اجرای حکم برعهده کمیسیون ماده 100 شهرداری در خصوص تخلفات در محدوده شهری می باشد. رأی صادره از سوی این کمیسیون قابل تغییر بوده و مالک حق اعتراض بدان رأی را دارد و می تواند با تنظیم دادخواست اعتراض و ارائه مستندات قانونی و ادله و مدارک مربوطه، حقانیت خود را ثابت و احقاق حق نماید. در صورتی که حکم کمیسیون بر علیه افراد بوده و آنها بر این باورند که حقشان تضییع شده است، می توانند پرونده خود را به وکلای ما در گروه وکالت دادفر سپرده تا با پیگیری های متخصصان ما، به حق واقعی خود دست یابند.