بخش مهمی از اراضی، زمینهای کشاورزی هستند. همچنین دعاوی زیادی نیز در مورد این گونه املاک مطرح میشود. به دلیل تغییرات مداوم قوانین زمینهای زراعی و کشاورزی در قبل و بعد از اتقلاب، مشکلات زیادی برای خرید و فروش این گونه زمینها وجود دارد.
داشتن سندهای عادی و غیررسمی، تصرف عدوانی، تغییر کاربری زمین و غیره از جمله این موارد است. داشتن وکیل زمین زراعی و کشاورزی میتواند در پیشبرد این گونه دعاوی بسیار موثر باشد. در ادامه با وکیل متخصص زمین زراعی و کشاورزی و شرایط این زمینها آشنا خواهیم شد.
انواع زمینهای زراعی و کشاورزی و قوانین جدید
اراضی یا زمینهای زراعی و کشاورزی به دستههای مختلفی تقسیم میشوند که عبارتند از:
تقسیم بندی بر اساس نوع بهرهبرداری
اراضی با توجه به نوع بهرهبرداری که دارند، به سه دسته تقسیم میشوند:
- اراضی بایر: به آن دسته از زمینهایی گفته میشود که قبلا برای کشاورزی استفاده میشده اما در حال حاضر، هیچ محصولی در آنها کاشته نمیشود.
- اراضی دایر: به زمینهایی گفته میشود که همچنان برای کشاورزی استفاده شده و محصولات مختلفی در آن کاشته میشود.
- موات: زمینهایی هستند که هیچگاه برای کشاورزی استفاده نشده و نخواهند شد.
توجه داشته باشید که تشخیص نوع زمین بر اساس بهرهبرداری، با وزارت مسکن و شهرداری است. البته اگر زمین دارای سند ثبتی است، میتوان به آن اعتراض کرده و نوع بهرهبرداری را تغییر داد.
تقسیم بندی بر اساس محل وقوع ملک
در این تقسیم بندی، زمینهای زراعی و کشاورزی به دو دسته تقسیم میشوند: آنها که در خارج شهر قرار دارند و آنها در محدوده شهری هستند.
زیرا محل وقوع ملک ممکن است قوانین مختلفی برای تغییر کاربری یا سایر مشکلات حقوقی داشته باشد.
تقسیم بندی بر اساس نوع مالکیت
بر اساس قوانین اراضی ایران، زمینهای زراعی و کشاورزی میتوانند مالکهای متفاوتی داشته باشند. در واقع بخش مهمی از مشکلات اراضی به همین مسئله برمیگردد.
اراضی از لحاظ مالکیت
- زمینهای ملی
- زمینهای وقفی
- زمینهای زراعی و کشاورزی
- باغها
- زمینهای صنعتی
- زمینهای مسکونی
انواع دعاوی زمینهای زراعی و کشاورزی
مهمترین دعاوی مربوط به زمین زراعی و کشاورزی که در محاکم و دادگاهها مطرح میشود، عبارتند از:
- اراضی کشت موقت
در سال 1365، قانون زمینهای بایر و دایر را به صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار داده است. بر اساس ماده واحده این قانون «کلیه اراضی بائر و دائر که بعد از پیروزی انقلاب اسلامی به نحوی تا پایان سال ۱۳۵۹ در سراسر کشور و تا پایان سال ۱۳۶۳ در مناطقکرد نشین در اختیار غیر مالک قرار گرفته و روی زمین کشت نمودهاند (کشت موقت) به حکم ضرورت به کشاورزان متصرف که واجد شرایط زیر باشند:
الف – بیزمین یا کمزمین.
ب – ممر درآمد کافی غیر از کشاورزی نداشته باشند.
ج – ساکن محل باشند.
به اقساط واگذار میشود و سند مالکیت رسمی و ثبتی به صورت بیع شرط با معرفی هیأتهای هفت نفره واگذاری زمین به آنان داده خواهد شد و پس از پرداخت آخرین قسط سند قطعی میگردد و بهاء عادله آن به صاحبان زمین بعد از کسر بدهی قانونی و شرعی پرداخت خواهد شد.» در تبصره 9 این ماده قانونی مواردی مطرح شده است که معمولا محل اختلاف بوده و باعث مطرح شدن پرونده در محاکم میشود.
- اراضی موات که خارج از محدوده شهری قرار دارند و باطل کردن سند آنها
یکی دیگر از مهمترین دعاوی مربوط به زمینهای کشاورزی، ماده واحد قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آنها است. بر اساس این قانون که در سال 1365 تصویب شده است، تمامی اسناد رسمی و غیررسمی غیردولتی مربوط به اراضی اموات خارج از محدوده استحفاظی شهرها، باطل شده و این اراضی در اختیار دولت قرار میگیرند.
- اراضی مربوط با اصلاحات ارضی
قانون اصلاحات ارضی که پیش از انقلاب تصویب شد، همواره با چالشهای زیادی مخصوصا در بخش ثبت اسناد روبهرو بوده است. این قانون بعد از انقلاب فراز و نشیبهای زیادی داشته است. در قانون ایران بعد از انقلاب، تا سال 1363 اجرای قوانین اصلاحات ارضی به دلیل مخالف دانستن آن با دین اسلام متوقف شد. اما سپس در سال 1370 روند اصلاحات ارضی دوباره از سر گرفته شد. زمینهای اصلاحات ارضی همچنان جزو چالشیترین و پرمشکلترین زمینهای زراعی و کشاورزی محسوب میشوند.
- حق نسق
در گذشته کشاورزان با توجه به میزان فعالیت خود در زمین، آن را بین خود تقسیم میکردند. در واقع حق نسق، حق فرد برای کاشت در زمین دیگری است.
نسق زمین زراعی به این معنا است که زارع مالک زمین نیست اما به دلیل داشتن حق نسق یا حق کاشت، میتواند در زمین شخص دیگری کشاوری کرده و بخشی از محصول یا هزینه آن را به مالک بپردازد. بر اساس قانون، کسانی که حق نسق زراعی دارند، مالک زمین محسوب شده و حتی میتواند آن را به فرد دیگری انتقال دهد. البته در صورتی که بتواند برای آن سند رسمی بگیرد. یعنی قانون این اجازه را به آنها داده که با اتکا به داشتن حق نسق، برای ملک سند تهیه کنند.
- حقوق زارعانه
حق زارعانه یا حق ریشه یکی دیگر از مباحث حقوقی است که پیرامون زمین زراعی و کشاورزی مطرح میشود. بر اساس بند 4 ماده 1 قانون اصلاحات ارضی، زارع کسی است که مالک زمین نبوده و در زمین دیگری کشاورزی میکند و هزینه آن را با محصول یا نقدی به مالک میپردازد. حق زارعانه را به عنوان حق ریشه، حق اولویت، حق دسترنج رعیتی، گاوبندی، هم میشناسند.
- اسناد زمینهای کشاورزی و زراعی
بخش زیادی از زمینهای زراعی و کشاورزی در ایران از لحاظ سندی مشکل دارند. برخی از آنها سندهای عادی و غیررسمی مانند سند شورایی یا بنچاق و غیره دارند. به همین جهت خرید زمین کشاورزی و فروش این زمینها و دریافت سند رسمی برای آنها دارای پیچ و خمهای قانونی زیادی است.
با توجه به اینکه در سالهای اخیر افراد زیادی برای خرید این گونه زمینها اقدام کردهاند، اما به دلیل نوع سند با مشکلات زیادی مانند کلاهبرداری روبهرو بوده است. به همین جهت وکیل زمین زراعی و کشاورزی هم در زمینه خرید و فروش این اراضی، هم دریافت سند و هم سایر مشکلات حقوقی میتواند اقدامات موثری را انجام دهد.
- ساخت و ساز در اراضی کشاورزی
ساخت و ساز در اراضی کشاورزی با تغییر کاربری از کشاورزی به مسکونی کاملا متفاوت است. در این خصوص زمین با وجود داشتن کاربری کشاورزی، ممکن است ساختمان مسکونی نیز در آن احداث شود. بر اساس قانون، ساخت و ساز در زمینهای کشاورزی مطلقا ممنوع است مگر با شرایط خاصی که در قانون ذکر شده است. کسانی که از این قانون تخلف کنند، تحت پیگرد کیفری قرار خواهند گرفت.
- اعتراض به ماده 12 قانون زمین شهری
همانطور که گفته شد، تشخیص نوع بهرهبرداری از زمین به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است. بر اساس ماده 12 قانون زمین شهری، وزارت مسکن باید نوع زمین را تشخیص داده و رای آن را صادر کند. البته این رای قابل اعتراض است و میتواند در مدت مقرر قانونی نسبت به آن اعتراض نمود.
در این گونه دعاوی مالک باید بتواند با اثبات اینکه زمین سابقا متعلق به او بوده و کارهای عمرانی در آن انجام داده است و زمین بایر نمیباشد، نسبت به آرای صادره از این کمیسیون اعتراض نماید.
- مصادره اراضی زراعی و کشاورزی
مصادره اراضی زراعی و کشاورزی میتواند به دلایل مختلفی صورت گیرد. به همین جهت هم یکی از مهمترین دعاوی حقوقی است که در خصوص این زمینها مطرح میشود. پس گرفتن زمینهای مصادره شده، از آن دست پروندههایی است که باید حتما از وکیل زمین کشاورزی کمک گرفت.
- دعاوی مربوط به تفکیک و افراز زمینهای مشاع
همانطور که گفته شد، اسناد زمینهای زراعی و کشاورزی معمولا جزو اسناد عادی و مشاع است. مثلا ممکن است نسل قبل یک خانواده بر اساس قانون اصلاحات ارضی، چند هکتار زمین را خریده باشد. حالا آن زمین میان وراث فرد تقسیم شده و هم کدام به صورت مشاعی در آن حق مالکیت دارند. مشاع بودن زمینهای زراعی معمولا مشکلات زیادی برای مالکین به وجود میآورد. اما میتوان با طرح دعوای تفکیک و افراز زمین زراعی، برای آن سند مجزا تهیه کرد. که در این خصوص هم حتما از وکیل ارازی ممشاوره بگیرید.
- اعتراض به کمیسیون ماده 56
کمیسیون ماده 56 قانون جنگلها و مراتع، مرجع رسمی تشخیص ملی بودن اراضی است. این کمیسیون میتواند اراضی را که در محدوده جنگلها قرار دارد را ملی اعلام کرده و سند آن را به نام جمهوری اسلامی صادر کند. احتمالا این مشکل برای بسیاری از زمینهای کشاورزی به وجود بیاید. اما قانون حق اعتراض به این رای را برای افراد درنظر گرفته است و میتوانند اعتراض خود را به کمیسیون ماده واحده مستقر در اداره منابع طبیعی شهر خود ارجاع دهند.
- تصرف عدوانی
تصرف عدوانی زمانی مطرح میشود که یک زمین زراعی و کشاورزی به صورت غیرقانونی و نامشروع به تصرف فرد دیگری غیر از مالک دربیاید. در تصرف عدوانی زمین کشاورزی، ثابت کردن مالکیت زمین، یا تصرف عدوانی اراضی ملی مطرح میشود. همچنین در این گونه موارد تصور زمین کشاورزی و کاشتن درخت در آن با زمانی که هیچ درختی در این زمین کاشته نشده، فرق دارد. به همین جهت است دعاوی مربوط با تصرف عدوانی اراضی کشاورزی با املاک شهری متفاوت است و یک وکیل متخصص زمین زراعی را باید برای خل موضوع به کار گرفت..
وکیل زمین زارعی در تهران و اطراف تهران
همانطور که گفته شد، زمینهای زراعی و کشاورزی در ایران با چالشها و مشکلات زیادی روبهرو هستند که جز یک وکیل حرفهای و کارکشته نمیتواند از عهده آنها بربیاید. اما وکیل زمین زراعی کیست؟
وکیل زمین زراعی در واقع همان وکیل پایه یک دادگستری است که بر تمامی مباحث مختلف حقوقی و قوانین مربوط به اراضی مسلط است و میداند که هر مشکل حقوقی چه راهکار قانونی دارد و چطور میتوان از اسناد و مدارک بهره برد.
البته در هنگام خرید و فروش زمین زراعی نیز میتوان از تخصص وکیل زراعی استفاده کرد. زیرا این زمینها دارای اسناد عادی بوده و احتمال کلاهبرداری در آنها زیاد است. همچنین در صورت ساخت و ساز غیرمجاز یا تخلف در قوانین مربوط به اراضی، فرد در محاکم کیفری تحت تعقیب قرار خواهد گرفت. به همین دلیل یک وکیل زراعی میتواند کمک بیشتری به فرد کند و مدارک لازم را جمعآوری کند.
وکیل محمد دمرچلی(وکیل پایه یک دادگستری مرکز) نه تنها در سابقه حل پرونده های مربوط به دعاوی زمین های کشاورزی و زراعی در حومه تهران و کرج را داشته بلکه پروند های مربوط به تصرف عدوانی زمین کشاروزی، مصادره ، تفکیک و ساخت و ساز در زمین های کشاورزی و انواع تغییر کاربری در شهرستان های همدان، قزوین، رشت و دیگر شهر های ایران را در کارنامه خود دارد و به دلیل تخصصی بودن این گونه پرونده های پیشنهاد میش ود که تنها پرونده حقوقی خود را به وکلای کارکشته و متخصص این زمینه بسپارید تا درصد موفقیت بالاتری در طرح دعوای خود را داشت باشید.
برای دریافت مشاوره تلفنی و یا حضوری با شماره تماس های مندرج در سایت تماس حاصل فرمایید.
مزایای وکیل متخصص در امور اراضی
- تسریع فرآیند رسیدگی قانون به پرونده با تهیه اسناد و مدارک و داشتن آمادگی کامل
- شرکت در جلسات دادگاه بدون حضور موکل
- اطلاعات از جزئیات قانون و توانایی ارائه راهکار قانونی
- پیگیری مستمر و منظم تا رسیدن به نتیجه لازم