اراضی با توجه به نوع استفادهای که از آنها میشود، کاربری متفاوتی دارند. اراضی میتوانند مسکونی، تجاری، معدنی، صنعتی، اداری و زارعی باشند. نوع کاربری زمین در سند آن ذکر میشود. قانونگذار، تغییر کاربری زمین بدون داشتن مجوز قانونی و جز در موارد تعیین شده در قانون را تخلف میداند.
افرادی که اقدام به تغییر کاربری زمین از زراعی به مسکونی یا غیره میکنند، مورد تعقیب قرار گرفته و با جریمههای مالی روبهرو میشوند. دلیل این کار حفاظت از کشاورزی و حفظ زمینها است. البته تغییر کاربری زمین ممکن است و میتوان با طی مراحل قانونی این کار را انجام داد. به همین جهت حضور یک وکیل تغییر کاربری زمین و اراضی میتواند بسیار موثر باشد.
تغییر کاربری به چه معناست و چرا انجام میشود؟
با توجه به ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1374، تغییر کاربری زمین زراعی و باغها به این معناست که این کار مانع از بهرهبرداری از این اراضی شود. به عبارتی تغییر کاربری یعنی «هر گونه اقدام که مانع از بهرهبرداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب شود.»
تغییر کاربری زمین نیز به دلایل متفاوتی ممکن است انجام شود مانند خشکسالیهای طولانی مدت، سود حاصل از تغییر کاربری، کمبود زمین برای احداث شهرها، نداشتن سود اقتصادی از فعالیتهای کشاورزی و یا ضعف قوانین موجود. به هر جهت در سالهای اخیر به دلیل افراد تمایل زیادی به تغییر کاربری زمینهای زراعی و باغها برای ساختمان سازی پیدا کردهاند. به همین جهت پروندهها و دعاوی زیادی در محاکم حقوقی و کیفری مطرح شده است.
برای تغییر کاربری زمین زراعی به کجا باید مراجعه کرد؟
صدور مجوز تغییر کاربری زمین به عهده کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.
همچنین در برخی موارد که تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها ضروری باشد، کمیسیونی متشکل از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت از محیط زیست استان و یک نفر نماینده از طرف استانداری به آن رسیدگی میکنند. این کمیسیون با ریاست سازمان جهاد کشاورزی برگزار میشود.
موارد غیر مجاز تغییر کاربری
بر اساس ماده 10 قانون اصلاح حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، موارد غیر مجاز تغییر کاربری زمین به این شرح است: «هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب میگردد، چنانچه بهطور غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) این قانون صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی محل مکلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام نمایند»
منظور از سایر اقدامات میتواند شامل احداث جاده، دفن زبالهها یا پسماندهای واحدهای صنعتی، عبور شبکه برق، انتقال حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی غیرزراعی، سوزان و قطع کردن درختان، احداث پارک، اجداث زمینهای ورزشی، استخر سازی، احداث پارکینگ، محوطه سازی و غیره میشود.
موارد مجاز تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی
البته قانون در تبصره 4 ماده 1 قانون حفظ کاربری زمین و اراضی کشاورزی، مواردی را نیز استثنا کرده و اجازه داده تا افراد بدون طی کردن فرآیند تغییر کاربری زمین، این اقدامات را در ملک خود انجام دهند. این موارد عبارتند از:
- احداث گلخانهها
- احداث دامداریها
- احداث مرغداریها
- پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها
- بهینهکردن تولیدات بخش کشاورزی
البته قانون این موارد را تغییر کاربری نمیداند. همچنین قبل از هر اقدامی باید موافقت سازمان جهاد کشاورزی استان را نیز جلب نمود.
مواردی که میتوان برای آنها مجوز تغییر کاربری اراضی و باغات را گرفت
همانطور که گفته شد، قانونگذار جز در موارد خاص اجازه تغییر کاربری زمین و اراضی کشاورزی و باغها را نمیدهد. در تبصره 1 ماده 2 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، تغییر کاربری برای موارد زیر را مجاز دانسته است:
- برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یکبار
- احداث دامداریها
- مرغداریها
- پرورش آبزیان
- تولیدات گلخانهای
- صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی
- صنایع دستی
همچنین این تغییر کاربریها مشمول عوارض موضوع این ماده نمیشود.
جرم تغییر کاربری و مجازات متخلفین
تغییر کاربری زمین و اراضی بدون دریافت مجوز جرم بوده و با متخلف برخورد خواهد شد. در ماده 3 همین قانون مجازات افرادی که به صورت غیرقانونی اقدام به تغییر کاربری زمین کردهاند را جریمه نقدی از 1 تا 3 برابر ارزش زمین کشاورزی و باغها به قیمت روز و با کاربری جدید تعیین کرده است. همچنین بنای ساخته شده نیز تخریب خواهد شد. در صورتی که فرد جرم را تکرار کند، به حداکثر جزای نقدی محکوم شده و مجازات حبس از 1 ماه تا 6 ماه نیز برای او تعیین خواهد شد.
راهکارهایی برای دفاع از اتهام تغییر کاربری
وکیل تغییرکاربری زمین و اراضی میتواند با ارائه راهکارهای قانونی از اتهام تغییر کاربری دفاع کند. یکی از مهمترین این راهکارها، استفاده از قانون مرور زمان است. جرم تغییر کاربری بعد از 3 سال مشمول مرور زمان میشود و قابل پیگیری نخواهد بود. روش دیگر هم استناد به زمین است که قابل کشاورزی نبوده و به دلیل مشکلات موجود دیگر غیرقابل کشت و زرع شده است.
دعاوی تغییر کاربری زمین
تعیین ضوابط تغییر کاربری زمین و اراضی کشاورزی به عهده وزارت جهاد کشاورزی است. وزارت جهاد کشاورزی برای صدور مجوز تغییر کاربری، 80 درصد از ارزش روز زمین یا باغ بعد از تغییر کاربری را محاسبه کرده و به عنوان عوارض تغییر کاربری دریافت میکند. البته مواردی که بر اساس قانون مجاز هستند و در بالا نیز ذکر شد، از پرداخت این عوارض مستثنی هستند. این دعاوی این روزها به دلیل تمایل مردم به خرید زمینهای روستایی و ساخت ویلا در آن بسیار فراوان شده و وکیل تغییر کاربری زمین کشاورزی و باغی و اراضی میتواند فرآیند دریافت مجوز را دریافت نماید.
نوع دیگر دعاوی تغییر کاربری مربوط به تغییر کاربری غیرمجاز است که بر اساس قانون جرم محسوب میشود. وزارت کشاورزی میتواند بر علیه مالک یا فرد متصرف شکایت کیفری کرده و مجازات مقرر شده در قانون را برای او درخواست کند.
وکیل تغییر کاربری اراضی
هزینههای زیاد و سرسام آور بخش کشاورزی و از آن طرف سود کم آن و همچنین سودهای کلانی که در ساخت و ساز و فروش خانهها در زمینهای خوش آب و هوا وجود دارد، سبب شده تا دعاوی تغییر کاربری اراضی روز به روز افزایش یابد.
علاوه بر این افراد زیادی هستند که دوست دارند در شهرستان و باغها، خانهای ساخته و برای اوقات فراغت از آن استفاده کنند.
از آن طرف به دلیل اهمیت فعالیتها کشاورزی و لزوم حفظ زمین و اراضی کشاورزی و باغها، قانونگذار به شدت با متخلفات برخورد کرده و قوانین سخت گیرانهای را برای تغییر کاربری زمین مقرر کرده است.
برخی افراد به دلیل عدم آگاهی از قوانین موجود، مجازات و موارد مستثنی شده آن، اقدام به تغییر کاربری زمین بدون مجوز قانونی کرده و مجبور میشود بهای سنگینی برای آن بپردازند. حتی گاهی دادگاه دستور تخریب بنای ساخته شده را صادر میکند.
به همین جهت لزوم استفاده و کمک گرفتن از وکیل تغییر کاربری زمین و اراضی بسیار مهم است. وکیل تغییر کاربری زمین و اراضی همان وکیل پایه یک دادگستری بوده که به صورت تخصصی و ویژه در حوزه ملک و زمین کار میکنند. به همین دلیل بر تمامی جزئیات قوانین مربوط به تغییر کاربری و حفظ اراضی کشاورزی آگاه بوده و میتوانند راهکارهای قانونی برای موارد مختلف ارائه دهند.
وکیل ملک فاقد کاربری در تهران
همانطور که گفته شد، هر زمین و ملک با توجه به قابلیت و کارایی که دارد، یک نوع کاربری برای آن تعریف میشود. مشخص کردن نوع کاربری زمین به عهده شهرداری است و در حوزههای وسیع و کشوری به عهده شورای عالی معماری و شهرسازی خواهد بود. اما گاهی ممکن است زمین فاقد کاربری باشد. یعنی شهرداری به دلایل مختلف نوع کاربری آن را مشخص نکرده است.
تعریف و تعیین نوع کاربری زمین باید با استناد به فعالیتهایی که در زمین انجام میشود و سایر دلایل صورت گیرد. به همین جهت یکی از مواردی است که وکیل زمینهای فاقد کاربری میتوانند در پیشبرد آن بسیار موفق باشند.