خرید ملک قولنامه ای و مشکلات آن
معمولاً مردم جهت انتقال املاک از قولنامه و مبایعه نامه استفاده می کنند و اصولاً در قولنامه یا مبایعه نامه، بند یا تبصره ای را تحت این عنوان قرار می دهند که فروشنده در تاریخی معین در دفترخانه اسناد رسمی مشخص حاضر شود و سند رسمی ملک فروخته شده را به نام خریدار تنظیم و ثبت نماید. گاهی ممکن است فروشنده از تعهد خود مبنی بر حضور در تاریخ معین در دفترخانه مشخص شده در قرارداد سرباز زده و حاضر نشود و این عدم حضور ممکن است به دلیل پشیمانی از فروش ملک، افزایش قیمت ملک پس از فروش یا به عنوان مثال اختلاف حساب بین فروشنده و خریدار باشد. در این صورت خریدار چاره ای جز مراجعه به مراجع ذیصلاح قضایی جهت الزام فروشنده به تنظیم سند ملک قولنامه ای ندارد. درحقیقت، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای هنگامی طرح می شود که فروشنده، ملکی را به صورت قولنامه ای یا مبایعه نامه ای فروخته باشد و طبق قراری که در مبایعه نامه برای تنظیم سند رسمی می گذارد، در دفترخانه اسناد رسمی حاضر نشود که در این صورت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آن ملک از سوی خریدار مطرح می گردد.
قولنامه چیست؟
قولنامه عبارت از سندی است که در آن تعهد به بیع یا فروش از ناحیه فروشنده به خریدار می شود. مثلاً شخص تعهد می کند که در فلان تاریخ آپارتمانش را به خریدار منتقل کند که چنین سندی قولنامه یا تعهد به فروش نامیده می شود.
تفاوت قولنامه با مبایعه نامه این است که مبایعه نامه همان خرید و فروش در عالم حقوق و همان عقد بیع است. مطابق ماده 338 قانون مدنی بیع عبارت است از تملک عین به عوض معلوم. لذا هر سندی که نشان دهنده عقد بیع و فروش باشد، مبایعه نامه نام دارد. سندی که خریدار و فروشنده و مورد معامله و نهایتاً ثمن در آن درج شده باشد، مبایعه نامه می باشد و قولنامه یا تعهد به فروش نیست. پس آنچه در تعاریف عمومی و میان مشاورین املاک رواج دارد، همان مبایعه نامه است ولی در عرف کلمه قولنامه به جای مبایعه نامه به کار می رود.
الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای یعنی چه؟
ملک قولنامه ای یعنی ملکی که در هنگام انجام معامله به هر دلیل امکان تنظیم سند رسمی برای آن وجود ندارد که در این حالت، فروشنده به صورت قولنامه ای می تواند ملک را به خریدار منتقل نماید و با توافق یکدیگر مقرر می شود که زمان دیگری برای تنظیم سند، طرفین به دفترخانه مشخصی مراجعه نمایند. در این حالت، مشخصات ملک قولنامه ای باید با جزئیات در قولنامه ثبت شود و حقوق و تکالیف طرفین نیز کاملاً مطرح گردد تا ابهامی از حیث مالکیت ایجاد نشود.
مطابق مقررات قانون ثبت اسناد و املاک کشور، تمامی عقود و معاملات راجع به عین و منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند بایستی در دفتر اسناد رسمی ثبت شود لذا اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم گردد، نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتباری نخواهند داشت. بر همین اساس، اصولاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای از ناحیه خریدار و در فرض استنکاف فروشنده از تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای یا مبایعه نامه ای مطرح و اقامه می شود.
شرایط و مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای
در این قسمت از نوشتار حاضر ابتدا شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی برای ملک قولنامه و سپس مراحل اقامه این دعوا را بررسی خواهیم کرد:
الف) شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای
- مالکیت فروشنده بر ملک موضوع معامله : پس از طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای، دادگاه صالحه اقدام به استعلام وضعیت و گردش ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک کشور می نماید تا اطمینان حاصل نماید که فروشنده یا خوانده دعوا، مالک واقعی ملک است و درصورتی که ملک از شخصی غیر از مالک به خریدار منتقل شده باشد یا به عبارت دیگر مالکیت طبق پاسخ استعلام واصله از اداره ثبت اسناد و املاک کشور متعلق به شخص دیگری غیر از فروشنده باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قطعاً از سوی دادگاه رد خواهد شد و در این موارد، تنها راه طرح شکایت کیفری فروش مال غیر مطرح است.
- وجود مبایعه نامه قانونی و صحیح: مهمترین شرط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای آن است که یک مبایعه نامه صحیح و قانونی بین طرفین وجود داشته باشد یا به عبارت دیگر، وجود عقد بیعی که به طور صحیح و قانونی بین خریدار و فروشنده منعقد شده است، شرط مهم و ضروری طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای یا مبایعه نامه ای می باشد. به همین دلیل، در وهله نخست، وکیل ملکی صحت و درستی بیع انجام شده فیمابین خریدار و فروشنده را بررسی می نماید تا بتواند صحت معامله را در دادگاه اثبات کند چراکه بعضاً ممکن است مبایعه نامه یا قولنامه های تنظیمی مابین طرفین یا در دفاتر مشاورین املاک به دلیل عدم رعایت ارکان قانونی و شرایط صحت معاملات باطل باشد که در این صورت دادگاه اقدام به اعلام بطلان معامله نموده و خریدار ناچار است صرفاً مبلغ پرداختی خود را از فروشنده مسترد نماید فلذا تحقق یک معامله صحیح و قانونی شرط مهم و اساسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای می باشد.
ب) مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای
- ثبت نامه الکترونیک سامانه ثنا به صورت الزامی جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای امری لازم و ضروری است که خواهان حتماً بایستی پیش از اقامه دعوا علیه فروشنده ملک اقدام به انجام این امر بنماید.
- جهت تشکیل پرونده، ارائه مدارک احراز هویت شامل شناسنامه و کارت ملی الزامی می باشد.
- اصل مبایعه نامه بایستی در جلسه دادرسی ارائه شود و کپی برابر اصل آن پیوست پرونده باشد.لازم به ذکر است چنانچه پرونده شما از طریق وکیل پایه یک دادگستری جریان یابد، اصل مدارک را بایستی به ایشان ارائه داده و ایشان پس از رؤیت، کپی آن را برابر اصل نموده و پیوست دادخواست شما قرار می دهد.
- نکته مهمی که درخصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای وجود دارد آن است که جهت ثبت پرونده باید حتما فرم تعیین ارزش منطقه ای ملک نیز تکمیل گردد که در این فرم اطلاعاتی از قبیل آدرس، پلاک ثبتی ، مساحت ملک، نوع ساخت ملک و غیره وجود دارد که توس خریدار یا وکیل ملکی تنظیم و تکمیل می گردد.
- چنانچه بر اساس قرارداد، بخشی از مبلغ مورد معامله میبایست از ناحیه خریدار و در زمان تنظیم سند رسمی به فروشنده پرداخت شود، ممکن است دادگاه پس از احراز شرایط لازم جهت صدور حکم، تنظیم سند را منوط به پرداخت باقیمانده ثمن نماید.
- نکته بسیار مهم در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای آن است که در این نوع دعوا حتماً باید سلسله ایادی قبلی یعنی فروشندگان قبلی ملک و شخصی که ملک در اداره ثبت اسناد و املاک به نام وی ثبت شده است نیز طرف دعوا قرار گیرند و جزو خواندگان ذکر شوند و تمام مبایعه نامه های قبلی نیز باید در اولین جلسه رسیدگی ارائه گردد چراکه قاضی رسیدگی کننده به دعوا بر اساس قانون باید اصالت مبایعه نامه ها را بررسی و درصورت لزوم آن ها را از حیث جعلی بودن یا نبودن کارشناسی نماید و سپس حکم مقتضی را در این خصوص صادر کند.
مدارک مورد نیاز
جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای نیاز به وجود مدارکی می باشد که ذیلاً به آن خواهیم پرداخت:
- مدارک هویتی خواهان شامل شناسنامه و کارت ملی
- تصویر مصدق برابر اصل قولنامه یا مبایعه نامه
- اظهارنامه ارسالی خریدار به فروشنده
- فیش های پرداختی درخصوص مورد معامله
- گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه اسناد رسمی
- درصورت لزوم شهادت شهود مبنی بر وقوع بیع و عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی
- سایر مستندات و مدارک مربوط به دعوا
هزینه های طرح دعوا جهت الزام به تنظیم سند برای ملک های قولنامه ای
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای یا مبایعه نامه ای منوط به پرداخت هزینه دادرسی متناسب با قیمت منطقه ای ملک و اطلاعاتی است که درخصوص ملک توسط خواهان یا خریدار تنظیم و به دادگاه اعلام می گردد و این امر ارتباط مستقیمی با مساحت ملک، قدمت بنا، محل وقوع ملک و نوع ساخت ملک و غیره دارد.
مدت زمان رسیدگی به پرونده با وکیل و بدون وکیل
مدت زمان رسیدگی به پرونده های قضایی از جمله پرونده الزام به تنظیم سند رسمی ملک ، امری نیست که به صورت دقیق بتوان آن را پیش بینی نمود و به عوامل متعددی بستگی دارد که شامل موارد ذیل می باشد:
الف) تعداد و حجم پرونده هایی که در شعبه رسیدگی کننده به دعوا وجود دارد که قاعدتاً هرچه تعداد پرونده های شعبه رسیدگی کننده بیشتر باشد روند رسیدگی به پرونده ها طولانی تر خواهد بود و هرچه حجم پرونده های شعبه کمتر باشد روند رسیدگی به سرعت بیشتری انجام خواهد شد.
ب) میزان پیگیری پرونده توسط شخص خواهان یا وکیل وی قطعاً از موجبات تسریع در رسیدگی به پرونده می باشد.
در مواردی نیز ممکن است خوانده دعوا از یکی از راه های قانونی و طرق مشروع قانونی برای پیشبرد اهداف خود استفاده نماید که این امر نیز باعث طولانی تر شدن روند پرونده شود به عنوان مثال اگر خوانده محکوم شود می تواند نسبت به ثبت اعتراض و تجدیدنظرخواهی اقدام نموده و این امر که خود با تشریفاتی قضایی همراه می باشد، باعث طولانی تر شدن روند پرونده خواهد شد. در اینجاست که نقش یک وکیل دعاوی مرتبط با قولنامه های معاملات ملکی بسیار پر رنگ و مهم خواهد بود؛ فردی که با سواد و دانش کافی و مهارت و تجربه افزون بر وکلای دیگر به علت تخصص در این حوزه به خوبی می تواند پیگیری پرونده را به عمل آورده و موفقیت پرونده را تأمین نماید و این امر به معنای کاهش مدت زمان رسیدگی به پرونده خواهد بود.
چه دادگاهی صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای را دارد؟
درخصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای، دادگاهی که ملک موضوع دعوا در حوزه قضایی آن واقع شده است صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارد لذا دادخواست باید به آن دادگاه ارسال گردد. به عنوان مثال اگر ملک موضوع دعوا در تهران واقع شده باشد حتی چنانچه خریدار و یا فروشنده در حوزه قضایی دیگری اقامت داشته باشند، دادگاه صالح برای رسیدگ به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای، دادگاه عمومی حقوقی شهرستان تهران خواهد بود.
قوانین و ریز نکات قانونی
مبانی حقوقی دادخواست و مواد قانونی که درخصوص دعوای الزام به تنظیم سند وجود داشته و قابل استناد می باشد:
الف) ماده 220 قانون مدنی: عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.
ب) ماده 221 قانون مدنی: اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا بر حسب قانون موجب ضمان باشد.
ج) ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک : همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
د) ماده 237 قانون مدنی: هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد، اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.
ه) ماده 238 قانون مدنی: هرگاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیرمقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد حاکم میتواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.
و) ماده 239 قانون مدنی: هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.
ز) ماده 222 قانون مدنی: در صورت عدم ایفاء تعهد با رعایت ماده فوق حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید.
ح) ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک: ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
1. کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
2. کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.
ط) ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی: هرگاه محکومٌبه انجام عمل معینی باشد و محکومعلیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد محکومله میتواند تحت نظر دادورز (مامور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکومعلیه مطالبه نماید. در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه را معین مینماید. وصول هزینه مذکور و حقالزحمه کارشناس از محکومعلیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای
خواهان: مشخصات کامل خریدار شامل نام و نام خانوادگی و کد ملی
خوانده : مشخصات کامل فروشنده شامل نام و نام خانوادگی و کد ملی – درصورتی که ایادی قبلی درخصوص ملک وجود داشته است بایستی مشخصات همه فروشندگان قبلی و مشخصات فردی که ملک به نام وی ثبت شده است نیز نوشته شود.
خواسته: الزام به تنظیم سند رسمی انتقال پلاک ثبتی …………….بخش …………………. مقوم به …………………….. ریال ارزش منطقه ای ملک ……………………… ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی با صدور دستور موقت
دلایل و منضمات دادخواست: کپی مصدق مبایعه نامه یا قولنامه – گواهی دفترخانه – دلیل پرداخت ثمن – فرم ارزش منطقه ای – صورتمجلس تفکیکی و پایان کار درصورت وجود
شرح خواسته :
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …………
باسلام و تقدیم احترام؛
احتراماً اینجانب ………………. مطالب ذیل را به استحضار می رساند:
اینجانب …………… مطابق مبایعه نامه شماره …………… مورخ …………… به شرح پیوست یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی …………. واقع در ……………… را از خوانده پرونده خریداری و قسمتی از ثمن قولنامه را نیز پرداخت نموده ام و مطابق بند ………… ماده ………. قرارداد مارالذکر، فروشنده متعهد شده است که در تاریخ …………….. در دفترخانه شماره ……………. اسناد رسمی حاضر و سند ملک را به نام بنده تنظیم نماید ولیکن متأسفانه در تاریخ تعیین شده در دفترخانه حاضر نشده و از اجرای تعهد امتناع می نماید که گواهی صادره از دفتر خانه اسناد رسمی شماره ……. اثبات کننده این مطلب است. لذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ملک را دارم. همچنین صدور دستور موقت بر منع نقل و انتقال پلاک مذکور با عنایت به مواد 10، 225، 238، 239 و 1310 قانون مدنی به انضمام کلیه خسارات دادرسی مورد استدعا می باشد.
- نمونه رأی الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای
بسمه تعالی
این دادگاه پس از جری تشریفات قانونی به شرح ذیل حکم صادر می نماید:
در خصوص دعوای…………. به طرفیت ………….. به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی …….. واقع در ……………… با توجه به وصول پاسخ اداره ثبت مربوطه ملاحظه می گردد خوانده دعوا مالک رسمی و قانونی ملک بوده و مطابق مبایعه نامه شماره …….. مورخ …………. واحد فوق الذکر را در قبال مبلغ …………… به خواهان انتقال داده و متعهد بوده است تا در تاریخ …………. در دفترخانه ………… اسناد رسمی تهران نسبت به تنظیم سند به نام خریدار اقدام نماید ولیکن مطابق گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه از اجرای تعهد خود امتناع نموده است. دعوای خواهان وارد تشخیص داده می شود و مستند به مواد 10و 219 قانون مدنی و 198 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به تنظیم سند رسمی آپارتمان موصوف صادر می گردد. رأی صادره حضوری و ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر نزد محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
گرفتن وکیل برای پرونده الزام به تنظیم سند رسمی برای ملک قولنامه ای
بدون شک در خصوص پرونده الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به ملک قولنامه ای و مبایعه نامه ای با توجه به گستردگی موضوع و پیچیدگی آن و تعدد و پراکندگی قوانین و مقررات ناظر بر آن، وجود وکیل متخصص ملکی که مهارت و دانش کافی در زمینه این دعوا داشته باشد بسیار حائز اهمیت است فلذا در این راستا دفتر وکالت دادفر با تخصص آقای محمد دمرچلی در خصوص دعاوی ملکی به خوبی می تواند مشاور شما در این دعاوی پیچیده و مهم ملکی باشد.